主题：河里政治话题太多，改改口味。我在国外搞拆迁 (1) -- 七天
n年前写过，找不到了。凭记忆再写一遍，不一定准确，大家凑合看。
先介绍一些背景知识：
几乎所有的建设项目，无论是工业还是民用，都有一个使用寿命问题。装置使命完成后，不能把它扔在那里不管，而是要依照当前的标准进行妥善废弃(abandon)，对于用地，要进行恢复(reclaimation)，这种项目，统称为A&R项目。
宅基地还耕就是一种A&R项目。房子拆掉，地基挖出，填上表层土，然后种庄稼----这是标准的A&R程序。
A&R项目，无非就是4个字：
- 拆：装置拆掉。
- 挖：地下结构，如基础等要挖掉。受污染的土壤也要挖出来妥善处理。
- 填：挖完后，用表层土填好。
- 种：种树、种草、种庄稼，就是绿化，外加防止水土流失。
项目A&R后，是不是就万事大吉乐呢？不一定。美国有个著名的案例，具体细节我就不查了，大致是：某化工厂，有一个废料填埋场，（大概）上个世纪20年代按当时的标准A&R以后，捐给了一个小镇。过了n多年以后，填埋场也被开发了。经过n多年雨水冲刷，有些化工废料漏了出来，一下雨，就会到处冒泡。
这种情况，往往需要善后。按新标准进行reabandon和reclaimation，这种项目叫做R&R项目。
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话说A公司在1950's年代废弃了一个小装置，装置按当时的标准A&R以后，土地捐给了附近的小镇（当时估计是一个小村）。这块地本来一直空着，按标准是不能盖房的。但是不知怎么着，这块地被开发成一个比较低端的小社区。后来在其中一家人的后院发现问题，当地媒体介入了，A公司领导很重视，请我们承担这个项目。
出现这种问题，首先应该打板子的是镇政府，因为规划是他们批的。镇政府装傻，说这么久远的事情，没有记载，批规划的时候压根不知道。
开发商是当地的一个小开发商，大致相当于我小时候农村的泥瓦工头。不过开发这个项目的公司已经倒闭了，这兄弟当时经营一个活动房屋公司。换句话说，庙跑了，和尚还没跑。后来事情闹大，这兄弟压力山大，在一个夜晚搬家，不知去向。
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接手项目后，我们先采取了以下临时措施：
- 对出问题的地方，进行了一些临时处理
- 会同环保部门，确认问题对人体和环境无害，并对周边进行实时监测，确保无害。
这些措施，都是临时措施。我们还要根据当前标准进行R&R。两个方案：一个较简单，只需拆掉直接受影响的房子；另外一个较复杂，需要拆掉5套房子，除直接受影响的房子外，还要拆左右各两套。费用差10倍。A公司领导研究了我们的报告后，为了显示一个负责任的公司的态度，决定采取复杂方案。具体方案是这样滴：把左后共5套房子买下来，拆掉，进行R&R，然后把这块地变成一个公园捐给镇上。
那个项目组是我工作生涯中最搞笑的一个项目组，只有两个工程师（我和土方工程师），此外，有1个地产经纪+1个助理，2个律师，1个媒体关系，2个公共关系，1个发言人，还有其他人等，具体记不清了。
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国内三旧改造涉及到许多废弃小厂，地方政府土地整备往往也头疼，关键是技术方案及费用。
七天兄辛苦！望结合实例，让我等学习一下腐朽堕落的帝国主义后工业时代之经验与教训！
地方政府想要国企免费拿出地来，说是以前这块山头就是地方无偿划分给国企的，现在要收回开发成房地产和小学。国企态度很明确，那些厂房办公楼什么的不管了，只要政府能把厂区内居住的退休职工安置好就行。政府的意思是职工换开发房以后补面积差价，一帮大爷大妈职工们都大摇其头，有钱的话早去城里买房了，哪还有钱补现在的房价。看样子还要扯皮不少时日。
我们在进行临时处理的时候，就要不断地和直接受影响的房子主人打交道。由于那套房子是一定要拆掉的，所以我们当时就和他们谈把房子买下来的问题。拆迁补偿的计算方式如下：
1、我们请3位有资质的房屋估价师，对房屋进行估价----这种情况（个人对公司），估价师在不离谱的前提下，一般都是就高不就低；
2、取3个估价中最高的一个做基准价；
3、考虑到房主卖了房子后，市场上不一定有价格一模一样的房子，我们又在基准价的基础上上浮x%，这样的话，房主在不自己加钱的情况下，买房可以有一个价格范围范围(0, +x%)；
4、再加y%以补偿对房主造成的不便；
5、再加搬家费----这笔钱算的很宽裕，自己动手搬的话，这笔钱就白赚了。找搬家公司也花不了；
6、买卖发生的所有费用，包括他买新房的费用都由我们承担，包括开车里程。
那家房主对这个补偿很满意，高高兴兴地签了合同，买了新房，搬走了。
A公司领导决定了方案后，我们开始和另外4家房主接触。以中间的房子为基点，向左第二家和向右第一家很痛快的接受了。向边第一家和向第二家数不干。
左一比较麻烦，我们是有思想准备的。
早在问题发生之初，我们就在镇上搞了个open house。请镇政府和居民参加（参加的居民管饭，每家送一张汽油卡）。Open house上着重讲了一下几个问题：
1、事情发生在5、60年前，当时的标准不象今天这么严格（我们没做错什么）；
2、根据标准，这个地方不应建房（我们不能直接把镇政府点出来，暗示一下还是要滴）；
3、虽然不是我们的责任，我们不会不管。我们会按远超过标准的要求进行处理，并承担所有费用。
按理说，话说到这个地步，够可以了。可是左一家的男主人，见到我们的人就骂骂咧咧。连我们雇的安装工人都不放过。扬言他们（中间那家房主直接被代表了）不会善罢甘休。告诉中间那家房主不要相信我们、不要和我们合作。中间那家房主也挺烦他。
所以，我们一开始知道这家比较麻烦。他和右一不停地和我们纠缠。
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既然您对我们的补偿计算方法不满意，那么，您有什么合理的计算方法？
他们说房子估价太低，要自己找人估。我们说，可以，但是有两个条件：1、必须找有资质的估价师；2、我们再出一次估价的钱。如果再估一次您还不满意，您可以自己花钱接着找，直到满意为止。
他们纠缠了半天，看我们不让步。就走一步看一步，使用我们给的那一次估价机会。
我们的估价本来就很大方，而这边的估价师也比较有操守，他再找一个，也没啥区别。不满意，就缠着我们再出钱重估----这个口子要是开了，我们是给自己挖坑，肯定不能答应。他们也不舍得自己花钱，就自说自话出了个新方案：
他们找了个开发商要了一个新房报价。按他们的说法，这个报价，是以他们现有房子为标准的。这就是扯淡了。开发商不会来看他们现有的房子，只能根据他们的要求报价。而开发商的报价，至少取决于3个关键因素：位置、面积、建筑品质。而他那个位置，地价属于低得不能再低的。虽然我不了解当地房价，但是他要的价格实在离谱。
我们做事，讲究个依据。有依据，做错了也没责任；没依据，做对了也有风险----我们要养家糊口，谁会承担这种风险？
这事就僵在那儿了。
已经扯皮20年了，房价都涨了多少倍，退休职工安置没有钱，房子现在已经过了固定资产年限，变成危房，但是还是仍然在扯皮中。
计划修广场市政配套，从郊区变中心，房价大涨有希望，传销那套。
俺回国后，由于职业原因，直接间接经历过您所说的这类事，总有20至30起。
各地地方政府的策略都很明确，不出一分钱的情况下搞到大钱。
这种情况下，过桥运作资金的出资人和出资人搞个啥项目做掩人耳目的包装，就很关键了———地方政府所谓的招商引资，俺经验，百分之九十五是指这个。
请放心，地方政府在此过程中，不会有任何是非观念，他们眼里只有钱和利益，为了利益可以做一切事——网上有个从房上扔燃烧瓶烧挖掘机的视频，据说，真是据说，重要的事情说三遍，就是据说，谁认真要资源俺跟谁绝交。。。是俺某个东家的职工拍摄的。。。
在俺经历过的类似事情中，最后牺牲的都是弱势群体，看具体情况，可以是居民，可以是企业，也可以是其他的某些弱势群体，例如市场小商贩，小店铺等等。
您说的情况，若企业不肯为职工撑腰的话，那职工的下场真的不好说———若地方政府下了决心下死手，弄出人命也一点不稀奇。。。
在背景知识第一句里提到，工业/民用建筑项目的使用寿命问题。在实操中你们怎么评估一个建筑寿命到期？
根据我国税法，固定资产房屋类折旧的最低年限是20年。其中没有设定最高年限，就是说可以无限使用，直到无法使用或者有人想拆它为止。
俺老东家的家属楼，50年代三层苏式建筑，破得不像样子，就没法拆，原因是房子是企业的，地皮是政府的，企业要是把房子拆了，政府立马就会把地皮收回来；政府想拆，又不想给企业补偿，就卡住了。
扯皮说明企业没放弃职工。俺见过企业跟政府站到一起，放弃职工利益的案例。
本想写个案例，还是一线城市的，转念一想算了，大家都不愿意看阴暗面
梦秋说的对，我们都是微不足道的河沙。。。每到产生情绪时，俺就看下梦秋的帖子，回复心情。。。
一个没法住的破房子，你不拆，也是要交地产税的。而且如果维护不善、破坏社区整体环境，邻居complain，是要罚钱的。
工业建筑，尤其是上市公司的资产，处置不当还有一个财务造假问题，这也是重罪。
重要的是执法严，很少有人钻空子。
做项目要看现场，但是这个项目有点敏感，万一碰上什么人说错一句话，会有麻烦。因此，土方工程师一直没去看过现场。僵持期间，土方工程师找我商量去现场看看。这个项目虽然简单，但是有些事，到现场一看就明白，不看就是不明白。
去现场前我们进行了精心准备，商量好，如果碰到记者或者陌生人，就说我们是承建商，来看看现场准备干活，其他的一概不知。准备好后，我们就悄悄地进村了。
那条街的两边只有一边修满房子。另一边没修满，把头是栋老年公寓，中间还有空地，荒着。土方工程师转了半天，问我这块空地是不是镇上的。我们打开测绘图纸，图纸上有城镇的边界，那块地归镇上管。然后又问我能不能占路施工。我说，镇政府和我们配合一直很好，应该不成问题。然后我们俩拿着皮尺开始量。我们俩量了一会，土方工程师嘟囔了一句，如果我们可以占路施工的话，不要右二那套房子，也可以达到最高标准啊。看看周围没人，我们俩小声商量方案。占路施工有些麻烦，不过，我们是在帮镇政府擦屁股，镇政府巴不得事情赶快了结，一直非常配合。最重要的是，一旦我们有了替代方案，这个方案麻烦与否已经不重要了。
回到家里，赶紧找地产经纪、律师、公关小姑娘等人开会，会上达成一致意见。会后地产经纪联系右二房主，“既然我们给的补偿您不满意，我们又无法给您更多的补偿，我们又做了些工作，发现可以不占您的房子......”，这哥们刚开始以为我们是唬他，后来发现我们是认真的，一下子吓麻爪了。赶紧说，一切好商量、好好好、行行行，就差叫我们祖宗了。
后来才知道。这兄弟上班的地方离家100多公里。他后来拿着补偿款在公司附近的一个小城买了房，不要说房子更好，每天上下班路上就能省2、3小时，和我们多耗了好几个月，真不嫌累。
剩下的左一接着耗，成了名副其实的钉子户。
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天下的钉子户都爱干两件事：一是联系媒体，二是上访。
于是，在媒体上，偶尔会出现钉子户接受采访的报道，义正言辞、信誓旦旦。再就是政府和议员，在听到这个事情后，第一反应往往是同情弱者，对于一间大公司和个人斤斤计较表示不满，希望我们采取断然行动，尽快解决问题。
我们的应对方式是举行Open House。
过上一段时间，我们会针对新介入的媒体、政府部门、议员，决定是否举行Open House
Open House一般不在小镇上举行，而是在附近市镇租一个场地，在平时晚上或者周末举行。小镇居民是每次都邀请的，参加的都管饭、每家送一张汽油卡。除此外，会针对性请媒体、议员及政府代表。Open House上，我们会详细介绍事情的背景、进展、我们的原则、方案、计划，并回答问题。
我方没有任何压力：1. 能给他的都已经摆在桌面了；2. 此事我们没有责任；3. 由于装置在1950's年代废弃时符合当时的标准，现在又没有健康、环保方面的问题，故而只需持续检测，无需马上采取行动。
而钉子户当时的压力很大。因为受影响的不仅是拆迁的几家，还有附近其他房子的房主。如果他痛快搬走，不仅问题可以得到解决，而且大家还可以得到一个公园。而且在施工过程中，我们会给受影响的邻居很好的补偿，补偿足够各家在施工期间在外面住酒店、吃馆子。如果他们选择施工期间休假，其实相当于我们出钱让他们出去休假。
现在他钉在那儿，问题得不到解决。而且，虽然我们对于补偿价格严格保密，但是另外几家拿了钱就买了更好的房子，补偿款显然不错。因此有些邻居都对他及其不满。
在计算成本收益的时候，都要考虑设备废弃的费用。对于历史久的公司来说，每年做预算的时候，也要考虑老设备的处置问题。
如何反映到现金流上，我就不懂了。
听松姐姐最近一直没有动静，一切可好？