主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
家园 即使全款购房 因流动性不佳，一定范围内上下其手的机会非常多
水电，物业，税收，治安，环保，教育等，不至于一天一变如股票，几年总能搞出大波段。
家园 你要说有差别那肯定会有，怎么会完全一样呢。 但是本质上不会有差。
或者不应该用股票类比，用车可能更合适一点。
譬如奔驰车或日系车，当年不也很多人认为他们【保值】么，这种说法一度成为他们的【竞争优势】之一。
按你的逻辑，本来用于【通行工具】的车有了【保值】属性，现在日系车的保值神话被新能源碎了一地，对于新能源崛起前刚买了日系车的人，这该怎么是好呢？
炒股也有上杠杆和强制平仓啊。
房子如果是买来自住的，就没那么多事。如果真要保值，可以买国债嘛，为嘛不大方承认，自己就是想投机呢，既然想要【过几年翻倍】的收益，就得承担投机失败的后果。
至于只有一套房的业主，房价涨涨跌跌这种纸面财富有意义嘛？
家园 【讨论】（四）二次房改与新加坡模式异同 -- 有补充 网上众口一词，说二次房改就是学新加坡模式。因为新加坡就是住房双轨制：组屋+商品房。
既然都这么说，那么我们看一下新加坡住房的一些具体情况，以下信息来自网络。【新加坡合登集团 在知乎有个专栏，专门介绍新加坡的房地产市场，很多数据信息来自专栏信息。】
新加坡组屋（HDB）分为预购组屋Built-To-Order（BTO）及转售组屋（Resale flat）。但是不是所有人都可以购买政府组屋（HDB）的。
转售组屋（Resale flat）谁都可以购买（单身的新加坡永久居民除外），但是预购组屋Built-To-Order（BTO）只有新加坡公民才能购买，新加坡永久居民是不可以购买预BTO的。而且预购组屋（BTO）是有薪金限制的，根据家庭的收入顶限，购买不同类型/大小的房子
Based on the latest resale HDB price and BTO prices, the former is typically pricier. This is expected as BTO flats prices are built and sold at prices below market value by HDB, whereas you buy resale flats on the open market.
Let’s take the recent Kallang/Whampoa October BTO 2023 projects for example. Prices for a 4-room Rajah Residences BTO flat (the most affordable Kallang/Whampoa BTO flat launch for Oct 2023; not a PLH BTO flat) start at $480,000 while the Q3 2023 median resale HDB price for a 4-room flat in the Kallang/Whampoa neighbourhood is $790,400.
根据新加坡建屋发展局公布的预购组屋总开发成本，2021／2022财年新加坡交付的预购组屋总开发成本达53亿4600万（新元），其中土地成本为31亿6700万（新元）、建筑费20亿7700万（新元）、其他成本1亿零200万（新元）。
新加坡约80%的居民居住在组屋。组屋的平均售价为53万新元（约285万RMB），每平米5511新元（约2.96万RMB），户均使用面积105平。
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如果按照成本比例分摊，新加坡组屋价格也不便宜。
每平米接近3万元RMB，土地成本约1.75万元/平（可以对应国内楼面价）。
建筑成本1.15万元（相对来说，国内普遍的小区开发建筑成本在3000元/平左右。再高档的小区，也不会超过5000元/平）。
按国内《意见》，土地主要为【划拨】性质，【配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定】。新加坡组屋与此相比，价格基本就已经高到天际了。
参考福州前些天的短信
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另外，面积大不一样。
新加坡组屋有四房、五房型，大房型组屋可满足一家7、8口人生活，相当于国内的改善性需求了。
国内暂定的保障房面积基本为90平以内。深圳试点的房型中，最大是做成三房。
新加坡模式，哪里是【组屋+商品房】模式，那分明是【组屋+豪宅】模式。
国内模式，名义上是【保障房+商品房】模式，其实内里说的是【保障房+改善性住房】模式。
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最后，新加坡组屋转售形式，其实是另外一种程度的上市流通。这与国内《意见》要求的严格封闭是不一样的。当然有人质疑是否能做到严格封闭，我对比反倒相当乐观。@桥上 估计不在国内，国内的联网互通工程已经到了一定程度，这方面钻空子的可行性太差了。
在这种情况下，直接套用新加坡模式来分析国内房市未来，我肯定是质疑的。
通宝推：五峰,大眼,作者 对本帖的 补充(1)家园 修改下错误信息 -- 补充帖 1、新加坡的四、五房组屋（4、5-room）是含卫生间的。如五房普遍是三房两卫。
另，新加坡的居住面积不含公摊，基本就是套内面积（实际面积还要减去墙体）。国内大部分新建住宅公摊在15-25%不等。也就是说，新加坡平均组屋105平，对应国内约为130平。这在一线城市是妥妥的【改善性需求】。
2、新加坡住房结构是“廉租房-廉价房-改善性组屋-私人住宅”阶梯，私人住宅以【土地产权】为主要区别。组屋没有永久产权，但可以上市流通（时间限制）。
家园 新加坡组屋也是严格封闭 在新加坡，组屋在转售后仍然受到各种政策限制。例如，转售组屋只能卖给公民或永久居民，而单身公民必须年满35岁才能购买。购买转售组屋时，必须证明在全球范围内没有其他房产，并在购买后的五年内不能出租或出售，也不能购买私人住宅等。总的来说，转售组屋流通后并不等同于私人住宅。
其实，新加坡房地产政策有一个鲜为人知的特点：政府不能动用土地转让金。所有的土地转让金直接划入政府储备，不能用于支付政府的开支。因此，政府没有推高地价的动机，财政开支也不被土地转让金绑架。 由于政府的财政开支不受土地转让金的影响，政府能够坚决打压房价。例如，现在公民购买第二套房屋需支付百分之二十的印花税，而外国人在新加坡购房则需支付百分之六十的印花税。
通宝推：chuchong,家园 非常感谢。正好看了一篇详细介绍的知乎文 https://www.zhihu.com/question/558403226/answer/2796918517?utm_psn=1706338629599969282
大家都是千年的狐狸了，玩什么聊斋。这种“坡县给年轻人分房人人都有房住”的乌托邦稍微一想就知道根本就不可能，必然有什么隐藏的因素你不知道。
因为知乎上新吹太多了，把新加坡的组屋制度吹成了神，把一群小白给骗了。
实际上新加坡的组屋制度坑爹之处奇多，你真要去当地人打听打听满地都是骂这个政策的。其他几个答案强行和国内以及北欧情况比较的，我只能说新加坡这里有自己很独特的国情，所以不要用其他国家的道理来生搬硬套。
我其实一直在找新加坡的组屋定价规则。
房改想杜绝投机炒房，按现在的大数据管理模式是完全可以做到的。（每个建筑单位的所有权与身份、户口信息完全打通早都实现了）。但重点是如何
“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。
定价就非常重要了。
家园 组屋的定价 该知乎文作者估计就是一个刚工作不久的小青年。 道听途说的多， 没有亲身体验。
新建组屋价格不跟随原有组屋的市场价格
根据新加坡建屋局官方说法： https://www.hdb.gov.sg/about-us/news-and-publications/publications/hdbspeaks/Keeping-BTO-Flats-Affordable
1） 新建组屋价格的增长与居民家庭收入的增长相匹配。
2） 2022年，非成熟区推出的98%的4房式组屋定价在40万新元以下（未计房屋津贴）。
3）2022年，超过80%的新房屋业主拿到新组屋的钥匙时，用于偿还其组屋贷款家庭收入比低于25%。这意味着他们可以使用公积金缴纳每月贷款分期付款，几乎没有或没有现金支出。
4）新建组屋购房者的房价收入比通常在4到5左右。这意味着组屋价格在购房者年度家庭收入的4到5倍之间。这比世界其他主要城市低得多（伦敦、洛杉矶、悉尼为9-13倍；香港为18倍以上）。
5）此外，首次购房者还可以获得高达8万新元的购屋津贴，对低收入购房者提供更多帮助。
新建组屋的价格和其相同社区的转售组屋价格
购屋津贴
通宝推：桥上,chuchong,- 复 组屋的定价
家园 所以定价与成本没有关系明白了。 但是与居民收入强相关。
新加坡是个发达国家，说是新加坡税后平均月薪排名全球第二，高达3.5万RMB/月，比北京高太多了。
按这种房价收入比，新加坡组屋的购买压力相对全球其他地区确实不大。
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我现在比较期待的，是第一个按国家政策意见，以【建安成本+微利】来配售的保障房上市。不过即便是以前包含了土拍地价的低价保障房也快要上市了，深圳大鹏新的配售人才房，价格到了14000。而深汕合作区马上上市的保障房，价格约7000，是周边商品房的约1/3（今年商品房降价了变成约1/2了）。
只有切实的将这种房价降下来且基本在一万以下，特别是北上广深这种地方，那才算是真正要彻底解决房地产的标志。
家园 小更正 不能回复修改贴，只好回这儿。
新加坡所有组屋都有卫生间。四房五房都是二卫，三房有一卫也有二卫。更小型的组屋只有一卫。
现在组屋的平均使用面积应该不到100平了。有过很大的时候，但现在土地价格越来越高，房子也越建越小了。
实际上，在讨论组屋面积和价格时不能一概而论。
1)新加坡虽小，还是有地段差别的。好地段的转售组屋现在可以飚到150万新元以上，超过某些私人公寓。
2)房型。有二，三，四，五房，还有三代同堂型(Gen3)，公寓型(executive)，私人组屋(DBSS)，及所谓combo(就是两套并为一套)等等。面积和价钱差别很大，对收入顶限的要求和政府津贴也不同。
3)一手(即BTO)和二手(即resale)的差别。通常一手组屋比二手便宜，但每位新加坡公民一生只允许购买两次一手组屋。一手组屋必须住满一定年限才能在公开市场出售。
通宝推：chuchong,- 复 小更正
家园 非常感谢，您对新加坡房产的了解更多 您是在新加坡么？可以说多一些么，凡是您了解到的都可以说。
深圳之前试点的人才房政策其实很类似新加坡模式。但是现在国家版意见，显然是认为新加坡模式还不够彻底。
家园 客气了，只知道些皮毛，随便说说 我也赞同新加坡模式可以参考借鉴，但不能照搬，因为国情不同。
大凡一国如果面临激烈的国家间竞争或者生存威胁，为了争取民众的支持，国家的财政支出政策会体现出很强的公共性，也就是说，更多考虑和照顾大多数人的利益。新加坡的公共住屋制度（即组屋制度）即为一例。
组屋制度实际上和新加坡的政治和财政制度高度相关，或者可以说是制度的一部分，这可以从新加坡政府专门成立住房建屋局(HDB)这个政府部门来负责组屋的建设，分配，维护，更新，和重建就可以看出来。
作为一个市场经济发达的国家，新加坡的组屋制度却是由政府主导，而非完全的的市场化。特别是一手组屋的出售，完全由政府控制，以低于市场的价格销售给公民，但规定一户只能拥有一套，很大程度上体现了按需分配的原则。为了帮助普通民众拥屋，政府根据申请者的收入及其他情况提供数额不等的补贴，但同时又有种种规定限制拥屋者出售组屋获利的自由度和数额。为了防止同一族群的人聚居一处，设立固打制（Quota)制，规定一座楼中同一种族的户主比例上限。新加坡虽然釆取西式选举制度，本质上是一个儒法国家，因此某些规定带有强烈的儒家色彩，比如通过提供更高数额的津贴鼓励子女住在离父母近的街区。事实上很多组屋政策都属于新加坡特色，是其他地方无需或无法借鉴的。
二手市场相对市场化，为公民提供了一个变现的机会，能够分享一部分的经济增长成果。但政府仍然施加各种限制，防止市场的过度投机，比如一手屋住满五年方可出售，购屋时获取政府津贴则一定年限内售屋时政府有权分润，组屋用于出租时租客人数限制等等。
经过多年的发展，针对组屋的各种政策层出不穷，且经常调整。虽然主要目的是为了保证公平，但也因规定过多造成一般民众很难完全搞清楚，不得不向专业人士(如房产代理)求助。
组屋制度的成功施行有一些必要条件:
1)政府主导。己述不表。
2)土地国有。新加坡国有土地占比90%，如此方能以较低地价压低成本。
3)政府控制房地产市场。HDB既是政府部门，又是新加坡最大的房地产开发商，控制80%的市场，因此可以控制屋价。中国要是这么干，不知道会有多少反对的声浪。
4)大多数民众接受。目前这种半官方半市场的机制，既保证大多数人相对体面的居住环境，又提供普通民众分享经济增长成果的途径。同时留出20%的市场给私人地产，使较富裕的人有机会升级居住条件。因此能够得到大部分人的支持。
前面提到HDB低价售屋，事实上组屋的维护，保养，修理，升级亦极廉宜，通常户主只需支付实际价格的10%，其余由HDB承担。也因此HDB每年都产生数十亿新元的赤字，这就产生了成本由谁承担的问题。实际上不能孤立地看待组屋制度，而应该把其视为新加坡政府施政的一个组成部分，而从整体而言，政府是不做亏本生意的。或许可以将组屋制度类比中国高铁，虽然本身亏损，但因其能产生强大的正外部性而有其合理性。当然，政府也未尝没有以此阻断私营资本介入组屋经营的想法。
新加坡的组屋制度至今运行良好，但也面临一些挑战。
1)二手组屋市场能够维持并为一手屋主提供利润，有赖于经济的持续增长和人口数量的维持。显然这两者都不是理所当然的。特别是新加坡的人口出生率逐年下降，现在只有百分之一点几，要靠引进外来人口来维持，而外来人口大量引进又会带来其他社会问题甚至政治问题。这个问题至今无解。
2)屋契问题。组屋是99年屋契(大多数私人公寓也是)。如何屋契到期后的问题非常考验政治智慧。政府目前的态度似乎是到期的组屋由政府无偿收回，但又没把话说死，一副可以商量的样子。新加坡立国时间虽短，但有些组屋的建设时间甚至早于建国，剩余年限己经不长，是到了政府必须考虑的时候了。
总之，新加坡的组屋制度己经深入嵌入新加坡的社会，文化和国民心理，成为政府合法性来源的一部分。他国并非不能借鉴，但显然应当根据自身情况进行增删修订，不能照搬。
通宝推：川普,桥上,chuchong,