主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
- 复 这就是泡沫啊
家园 房地产绑架了银行？？？ 恒大碧桂园们在地王上盖好房子，最后被银行地板价收走抵债，这20年银行收利息都收回三倍本金了啊。
突然发现，大家说的房地产绑架了银行这个说法，好像在说亚洲四小龙绑架了华尔街资本？？？
家园 说绑架国家也可以 反正银行要是躺平那就是社会问题。
老百姓的认知里，理财被骗还可以，存定期被黑了可不行。
中国的问题简单的说就是银行的钱都被地方政府拿走了，基本花光了。房地产商是中介，老百姓是倒霉蛋，但是大家都等着国家兜底。国家捏着鼻子也只能兜底。
- 复 说绑架国家也可以
家园 关键是怎么治疗 兜底的结果就是以后大家继续这么干，而且干的更狠。现在的事情能发生，就是因为上世纪末本世纪初，国家给四大行兜了一次底，大家才敢的。如果这次还是没啥真章出来，以后大家会干得更凶。
- 复 说绑架国家也可以
家园 封闭系统模型 全球化之地球是美元的封闭系统，人民币是一个有漏洞的封闭系统，假设是两个封闭系统模型。
银行的钱都被地方政府拿走了，花光了。
代入一下，相当于马来西亚泰国他们借了华尔街的钱发展经济，步子迈大了然后还不上贷款，华尔街银行多了很多坏账，能说华尔街损失惨重吗？然后华尔街逼债泰国马来被收割了，变卖核心资产，就像云南省卖了云南白药。
我觉得大同小异啊，北京市西城区资本盘满砵满啊。
以上是一个简单化的模型，意思是在吹泡沫到泡沫破灭的这个过程中，不用担心金融资本的损失，反而是金融资本全身而退，留下地方政府(泰国马来西亚)独自风中凌乱。
加上社会问题就是另外一个模型了。@lpa 例如金螳螂和南通三建都是江苏的地方纳税大户，谁家孩子谁抱走了，深圳国资委给荣耀手机与万科投了几百亿，江苏省国资委更有钱，就别藏着掖着了。
- 复 封闭系统模型
家园 你当华尔街不赔啊 马来西亚说我有几十座双子楼。当旅店每年收入一万个亿。抵债行不行。华尔街说： whf, 你们那遍地噶腰子的。鬼都不去。马来西亚又说，我海里有油田，咱们按200美元一桶算如何？华尔街说：脑子被踢要治，油田那玩意都是没谱的，打不打上来，上来多少都是天知道。你给我钱还差不多。
黄世仁是很坏，但杨白劳躺平任锤。喜儿又老又丑，吃得多不干活，黄世仁尽管抢。你怎么办？
北京的烂尾楼不叫烂尾楼，那叫等待盘活的资产。贵州的烂尾楼那叫等待爆破的建筑垃圾。
- 复 封闭系统模型
家园 不同 我们把范围限定一下：国内资本的银行追债和华尔街向泰国南朝鲜追债，两者都必须服从大局，前者的大局是经济秩序良好，后者的大局是收割。两者根本目标的差异，必然导致不一样的效果，泰国南朝鲜绑架不了胡萝卜大棒都硬的华尔街，中国房地产能绑架中国的银行。当然，国内的银行也不那么纯，总的来说还是受中国政府控制。以上就是所谓国外理论实践不一定适用国内的例子吧。
…… 偷懒的分界线……下面本来想跟在 @桥上 老师的改善住房贴的，偷个懒，反正不是好说话。
一街之隔原来是残存的服装工业区，很热闹的地方。两年前被清理了，利用旧厂房搞电商文创基地。这样的改造已经有好几个了，坦率说对政府来说是政绩文化工程；对承接运营者是拿补贴占地皮工程；对于市民来说，是多了条饮食街；对承租商户来说，则是韮菜。十多年前开始这么搞，最后的结果都是变成了食街，当然有写字楼。食街的店面是门头变幻无常，没见有几定能长做的。为什么前扑后继？对一些创业者来说，不做饮食咖啡奶茶店小酒吧，还能做什么呢？
最近惹恼了 @从来 河友，缘由是经济发展问题。借马云的花呗耍，当然花得开心，只是要还的，18%年化。
我一直反对盲目搞大超特大城市。最后的结果必然是小数人灯红酒绿大众路影寂廖。白领们AA是文明度提高么？是没钱。
家园 全国未售商品房总共6.4亿平米 能抵债的只有这么多，顶多值6.4万亿，仅恒大一家净资产-6000亿，全国总共10万家开发商。
很多房地产上下游企业也会被连累拖死，恒大拖欠金螳螂几十亿，拖欠南通三建360亿，这些上下游企业倒闭的话又是一大笔坏账。
房地产造成的银行坏账至少10万亿以上，银行再来个财务大洗澡，10万亿也会说成20万亿。当然，银行会打包甩卖这些亏损资产，而这些亏损资产又将孕育出n多巨富。
房地产绑架的不仅是银行，而是整个中国经济，卖地收入是政府财政收入的主要组成部分，现在已经有三四线城市公务员都发不出工资了，有的地方公交都停运。
- 复 这就是泡沫啊
家园 楼市的流通性太差了 导致估值体系相对简单。一旦升值预期破灭，投资性需求退出，那么基于价格的供需关系就很符合市场规律了。
- 复 这事得看数据
家园 衡量房价泡沫的指标是租售比 如果仅仅用于自住，无论什么价格都是合理价格，如果除了自住之外还有投资需求，那么投资客要么博取的是租金收益，要么就是赚取差价，寄希望于下家以更高的价格接盘，但房子不会被用来收藏，其价格最终都会体现在租金收益上。
2019年房价最高位时，深圳的年租金收益不到房价的1%，假设一套100万的房子，首付30万，30年按揭，每年还款5万元，按照房子50年使用寿命计算，如果把首付定期存款50年，按揭款也按照房子寿命每年转存的话，50年下来按照一年期3%定期利率，毛估连本带利至少有500多万，如果把装修及维护成本也定存银行，连本带利应该超过600万。
由于租金收益不到房价的1%，按照每年1万元的租金，且租金每年上涨5%计算，把收回的租金连本带利存银行，50年下来总共收益300多万（毛估，也没有详细计算）。
也就是说，房价腰斩才能勉强不赔不赚，投资盈利的话，腰斩的基础上最起码再打个8折。
其实，这和前面帖子里的房价模型是一致的，前面帖子里的假设前提是2000年的房价是合理房价，且按照每年5%的速度爬升，这个模型的误差会随时间累积，不过到目前为止还基本上吻合。
家园 房租不是市场价格不能作为参照物 社会主义国家，或者说凡是国家都要控制房租行情，在我的理解，房租钱和猪肉价一样是CPI里面最重要的、甚至房租占有更高的权重。如果猪肉价格涨成日韩那样那么工资也得向日韩靠拢，劳动力成本就上去了，所以房租不能涨，一涨政府就会掺水，例如公寓小产权房单价就比同位置的住宅单价便宜一大半。
家园 租金短期可以控制，长期控制不住 从2000年开始计算，到2022年底，M2差不多扩大了19倍，而（有效）土地供应总量是有限的，所以租金水平必然随货币供应量增长而增长，租房是为了自住，其价格支撑来自真实收入，只要是市场经济，长期压制租金做不到。
何况政府本身乐见房价上涨，这样土地才能卖更好的价格。
- 复 这事得看数据
家园 房地产为什么要一城一策 你说“北上广”，或者一些一二线城市买房成本高，虽然我没做过调查，但是凭感觉能接受，比如说我住的房子，放在上海，别说40年，一辈子我也买不起。
但是，很多城市并不高，我们这边100平的房子有的就40万不到。这也是40年买不起？买不起就买二手60、70平，20万30万，周边商业成熟，小区虽然老一点，但是不用交物业，政府还有小区改造，为什么不来买呢？
总说房屋的金融属性，但是人为什么总去大城市卷呢？他们不卷，房价能高吗？他们既然要当韭菜，还能怪得了别人刀子快？
批评资本家的时候，一口一个“共同富裕”，等到了支援家乡建设，就我真的有一头牛了。
我看大城市的房价越高越好，嫌高就回乡，广阔天地，大有作为。
家园 人在哪里都需要住房 回家乡一样会拉高当地房价。
幅度可能不会太高，哪怕房价小幅上涨，但由于当地收入水平不高，购房压力同样巨大。
房价问题是全局性的，不是局部的问题。
资金产业聚集之处，就是劳动力聚集之处，同样也就是房价问题突出之处，不论在上海还是在鹤岗，都一样。
一些关切民生的产业，单靠市场是解决不了的，市场能解决的是供应充分的商品，医疗教育住房，这些短期内无望充分供应，又是民众每日必须的商品，市场经济必然失灵。
家园 这事吧，涉及楼里几个讨论 关于大城市是否会继续扩张还是已经扩张到顶了。
关于大城市是否资源错配。
我一定程度赞成你的说法：没必要都挤在大城市卷。
但这事不止是小民们要有觉悟，同时政府也应该要做配套做引导。
如果政府通过行政手段，一边把一切有利优先的资源都放在大城市，什么教育医疗养老配套，全都堆大城市。然后一边苦口婆心的说你们小民为什么往大城市挤不去建设自己的家乡？这不搞笑么。
所以这事首先是政府的锅。现在为什么提倡要搞“共同富裕”。先富们已经富起来了，然后呢各种资源都堆在自己身旁，试图固化阶层。这还是社会主义么？所以政府后面要做的，是要倾斜资源配置，至少在政府这个层面做到倾斜，引导。
通宝推：亮子,