主题：20250506野狐杂谈自此始 -- 夜如何其
家园 第27 加拿大大选预备起跑 按时间表，大选是明年2025。
但是自由党地方上的议员办公室的志愿者已经开始扫街了。
拜登退选后，自由党也受启发。
打算让特鲁多也背起黑锅，提振选情。
反正败局已定，你掩护，给我们逃生多点机会。
我们这边是特鲁多自由党的传统选区，
几乎没有输过。
除了有一次推出个政治正确的巴福叠满的女性候选人，输给了一个年轻的餐馆老板。
那年也有点奇怪，好几个餐馆老板，连个开披萨店的南亚裔，也出来竞选公职。
我儿子给我说，他们同学都认为，以后学校餐厅的披萨，都是他家的了。
但是形势的确严峻了，我们这里差距缩小了，屡破记录。
主要还是经济不行。
最近消息，加拿大投资巨大的锂电池工厂，停止了施工。
不过这么早，就出来竞选准备，还是挺让人吃惊的。
虽然没有确定消息，但是提前大选，是完全有可能的。
家园 第26 讲个小故事 前置声明：八卦！不保证信息的正确性。
讲个小故事：
在领导的默许下，张爱玲顺利经香港出走，去了美国。
她先去拜访了胡适夫妇。
看到胡适夫妇当时的窘迫，张爱玲感到了无比的绝望，没有任何希望了，天下之大没有一处乐土。
为了生活，她为美国情报部门工作。主要工作内容是阅读大陆的期刊报纸，分析用词变化。属于一种公开情报收集的基础工作。
老美这个做法，是从对苏联的研究，移植过来的。应该是有效的。
据说这么做，是中国的一种特殊情况所致。
最极端的状态，报纸上正在大力宣传的导向，已经提前一年就被决策层否定了。
回顾历史，老人们主要抱怨就是老折腾，搞运动。
事实是，已经踩刹车了。只是速度太快，转弯过大。
踩刹车中间，信息批漏：
一是通过内部小范围传达和小道消息。
二是公开刊物打提前量，一步步地缓冲。
美国人通过公开信息，能提前推测到，中国政府的人士变动和政策变化。
为了理解主席和总理等领导人，也是到处找人，给他们画侧写。
那个时候，老外真是很佩服敬重中国的国家领导人。
后来，就不行了。
邓公还成，还是按老一辈领导人看待的。
但是后人处境困难，老美天下第一，谁都看不上。
传四代脾气比较好，比较闷，外交部的人显得有点没上没下的意思，老美奇怪，居然设计了一下，看他的下意识反应，想了解四代的真实性格底色。
外交部看上去工作严谨，其实也老出篓子。
今上在普京跟前丢过面子，普京还打趣了一下。
不过普京有听埃苏丹高座吹牛X的时候。
女王陛下被特朗普挡在身后。
约翰逊去美国拜见拜登，闻臭臭。
这些事过去了，也就是小事而已。
家园 第25 在多伦多买个公寓划不划算 -- 有补充 前置声明，我是外行，做做搬运工，让大家了解一下2024年本地人的看法。
提供意见的人是高收入人士，不过匿名吗，也有可能是吹牛，咱们当是真的。
集合翻译调整如下（便于集中信息阅读）：
在多伦多市中心持有一套小公寓，其实不值得。
大聪明最近买了一套房子，需要决定是卖掉现住的公寓，还是留下出租。
最后选择卖掉它。
是因为：
第一， 投资回报率也不是那么高，除非升值非常快。（阿城备注：现在下行中。）
于是以 60 万多点的价格出售了这套小公寓。
第二，如果用于出租，估计 3.6 万租金。（备注，估计是个一卧室，一书房。）
减去 6 千的公寓费，所以税前大约 3 万。
算一下，这大约是 5% 的年回报率（备注：在税收之前）。
租金收入是应税收入。与房东的边际税率有关。
在最高的情况下，能超过53%。（备注：为特例，该有避税操作的。）
阿城取个普通人的26%，收入过10万。
因此原本微薄的 5%租金 回报率，现在实际上不到是 4%，（低于优惠存款了）
因此卖掉了，偿还新房的抵押贷款，目前的利率略高。
（备注：真高，像这种情况，优惠利率5.5%左右，还可以更低，但那不是一般人了。）
而且没有产生额外的税收。
第三，租房可能会遇到坏房客，很难找到好租客。驱逐坏房客很困难。
（备注：华人偏爱多伦多大学的周边，小学生有钱，而且好糊弄，前途无量，不愿意留下记录。我们家孩子被宰过。）
安大略省的法律对房东非常不友好。
租金涨幅限制，低于通过复利从其他投资中获得的预期回报。
（备注：此表诉为不食肉糜）。
第四，公寓费用不断上涨。
第五，意外。
持有公寓，实际上是在打赌房产价值会迅速上涨，足以抵消负现金流。
有的人不会打赌，但有些人会。（备注：取决于个人！无理性可言。）
最后，由于不是房东的主要住所，因此当出售房产时，价值的增加将作为资本收益交税。
阿城的总结：
第一，这是聚焦在多伦多市区公寓，不要扩大到其他住宅。
第二，这是老老实实，遵纪守法的操作。
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替F兄说句话，以免你发言受限制，无法回应。
F兄会说：阿城！你懂个屁，多伦多的华人有几个老实人，都是骗子！
受害者家属的我举双手赞成：河里的多伦多人，都是骗子！
哈哈哈！
我可真坏！
说得对，送花送宝。不好请投囧。
作者 对本帖的 补充(3)家园 2024第一次降息后房产走势的看法 -- 补充帖 房产中介上门塞传单。
他们的意思，既看好，又不看好房市。
他们的逻辑是，降息状态下，卖家买家心态波动太大，不好撮合了。
从卖家角度而言，降息房价该涨。
对买家而言，我再等等，利率太高。
中介头疼的是，如何说服卖家降价，别期望太高，然后头疼如何说服买家下单。
中介说，是个循环。
大批房贷到期，想趁机出手，不续房贷（现金流撑不住。）
房市特点就是买涨不买跌。
不消化完这批，就行不成平衡市。
长久来看，房产绝对是牛市，短期看，就是熊市无疑。
家园 25补,多伦多公寓投资市场恶化 -- 补充帖 2022年,房地产达峰那年,多伦多公寓投资客,负现金流比例达到50%.
到了现在,2024七月,负现金流比例达到82%.月亏600多.
但更重要是现房价格暴跌,与当初它作为楼花(期房)时,价格腰斩.
踩踏效应难免.
家园 多伦多的公寓每平方多少钱？ -- 补充帖 这是个很有趣的问题。
折算起来，还得挺费劲的。
呆久了，还真不太这么想过。
大致给个7月的数据，市中心金融区的公寓，大约6万人民币每平方上下。
小房子多点，大面积就少，这也是为啥，公寓越来越小。
但出现东京那种10平方，和纽约式的小loft，还暂时不太可能。
这东西没啥参考价值。
见前补充 5004406 家园 我倒是好奇，‘25补’里这些数字是哪儿来的？ 这些负现金流数额和比例的数字，50%、82%之类的，是我大北美有人搞的抽样调查？米国这些数字，理论上可以从税表里找到，但很难想象这些数字会对税务局以外开放；如果是税务局内部的研究结果，一般不会这么快。
家园 来自新闻报道。新闻报道的来源 是银行。
其实也好理解。
你如果在同一家银行开户，贷款，收租，缴费，刷卡购物，这不就明明白白的了。
去年2023某个时段，很多人的还款额度，不够利息了，必须提高。
那一段很多人没有察觉，他们的信用积分从接近800，暴跌了150左右，坠落两档。
有的银行干脆拒绝对某些类型的房产提供贷款支持。
除了银行，税务，还有别的渠道，比如保险公司，也能知道准确的数据。
见前补充 5002586 匿名 关于forger 你不觉得他写的贴中关于阴暗面太多了吗？好像他接触的人和事都是阴暗的一面，那么问题是他人有问题？还上社会上的阴暗的东西太多了都被他碰见了？大概1年前他提到关于多伦多的贷款经济人王红雨的羡慕口气，我就知道forger是什么等级的人了。 我是王红雨当初拉的“加拿大财商讨论群1” 的成员，我只看过几次他的群内容，参加过他组织的1次讲演，以后就再也没有看里面的东西，也没有参加他的讲演会了。 为什么？因为一次就可以断定他就是一个告诉你片面之词广告商，宣传自己而已。 你forger不能识别骗子和职业经记人是你个人的水平问题。 对我来说骗子和职业经记人没有太大的区分，但是一切还是要你自己去判断。在他们给你的合同中他们都有一个模糊的警告语言，就是你得自己判断。 如果按我的严格标准，多伦多的经纪人99.99%是骗子，只不过华人的经纪人水平更低一些。而华人的建筑商更是把国内的那套骗术拿到这儿来使劲篇新来的华人。 我几年前就在河里说两个多伦多的房地产项目有问题，一个是“王府井”现在完了吧，另外一个是Markham东北角那个华人住宅项目。 当时河里还有人反驳我，说中国的基建这么厉害，他们不知道的是来这儿那些人净是国内骗完钱过来的骗子。
前两月，有个山东人过来找我合作，我认识他的时候觉得他人很老实，所以口头上答应他合作了，让他起草一份合同， 然后给我的合同里面暗藏了许多条对他有利的条款，玩心眼，我直接找个借口说这个项目我不干了。 国内新来的人（10年以内）几乎都不可信，这句话我二十多年前来的时候人家和我说，我觉得很冒犯，很不以为然，现在是深以为然。 其实老外的经纪人也好不到哪儿去， 多伦多这边还能找到不错的老外经纪人，forger他们法语区，就是一个骗子窝，尤其是对非讲法语的人更是恶劣。 我这几年受够了他们的欺骗，从政府，律师，银行，各种经纪人，各种商人都遇到过，他们倒是一个人情社会，和他们熟了，他们也帮你，但是利益足够大时，你就要小心他们宰你一刀。 相对来说，英语区的人更加死板，说话算话，比较公正。
至于华人社区的骗人事多，可能是真的，但我不知道，因为我很少和新移民接触，除了那些20多岁新毕业的学生。
家园 加拿大房贷利息可以抵税么？ 德国如果是出租房房贷利息部分算是支出，可以抵税，用来对冲房租收入。很多人都是买房申贷时按自住房申报，利率比出租房低，交房了出租出去，房贷利息抵消房租收入，房子满十年了卖出，规避高额的收入所得税。要不然很多人所得税边际税率40%，都给税务局打工了。
通宝推：夜如何其,家园 “自住房”相比于“常住住房” 不了解德国的情况，但"买房申贷时按自住房申报"这句话，在北墨操作起来能有多大好处要界定很多模糊性。米国这边，你要选择一个“常住住房”，而且任何一个既定的时间点上只能选一个，这个常住房有一些税收优惠；其它的房产不管你自住还是出租，都算次要住房，也就没有这些税收优惠。而银行决定利率时候，主要是看你还贷能力，如果相对房价加总你有足够的收入和资产，多买几个也可以拿到当时的低利率。银行的确会假设你还贷时对“常驻住房”会优先考虑，但银行对真正的“常驻住房”有实质性定义，你在贷款申请表上画个钩，能起到的作用是很有限的。某些情况下政府可能会补贴这个“常住住房”的利率，但这并不影响银行决定“基础利率”。这种情况下，理论上你可以来把这个“常住住房”来回倒，但政府和银行都是有应对手段的，具体说起来估计这里绝大多数人都不会有兴趣，但比键政换马甲的难度要大得多。
通宝推：夜如何其,家园 自住房和常住住房确实是两个概念 德国也是一样，不过不冲突。
自住房是申报给银行，贷款的时候用的，只是用来区分房产的用途的，填自住房一是可能有0.1%或0.2%的优惠，也可能没有，二是贷款成功的可能性更大，因为银行认为自住房比投资房弃贷的可能性低。德国的房贷一般是10年或15年，合同签了只要你按月还贷，银行是不会去查你是不是真的自住的。你现在的自住房是200平的别墅，买个50平的公寓，就算填自住，傻子都知道你是不可能搬去自住的，除非你的财务状况出了问题，但银行不在乎，只要你财务健康能还贷就行。而且填自住房是有限制的，你的登记地址，也就是常住住房必须在购房的一定范围之内才行，如果你住在慕尼黑，在柏林买房是申报不了自住的，因为不合理，当然理论上你可以临时把登记地址迁到柏林，但实际上没人这么干。
常住住房是申报给政府，报税的时候用的，税务局不看贷款的时候是报的自住还是投资，只看你实际的收入和支出。而且税务局对出租房的一些费用可以计算为支出，可以抵税，对自住房没有，大概的逻辑是自住房你就是最终消费者，得交税，而出租房你不是最终消费者，可以税务减免。
通宝推：夜如何其,
家园 也可以抵税的。讨论多了，帐会越算越清楚。 我翻译这个例子，是按高收入，无贷款的背景计算的。
低收入有贷款，又多了一个算法。
继续这个例子计算，补充失去的细节。
房价60万，房租3.6万，地税0.2万，管理费0.6万，其他费用0.2万
贷款利息5.5%，首付48万，年利息2.6万左右，年供3万。
以此计算的话：
报税时，房租性收入为0。
现金流为负的0.4万。（实际上会更高，多数撑不住）
但这个例子的核心倒不用改变：房价如不涨，投资收益率的确不高。
家园 别漏了地税，好几千。话说回来多伦多的公寓早在疫情前就较为鸡肋 了。当然小民投资渠道比较缺乏，炒股炒汇吧亏的几率更大(得多)，投资房产还算稳妥的，要求别太高就好
见前补充 4996895 家园 第24 黄金的故事二,造假 话说有一年,有个厂家叫健力宝,宣布:
凡是获得奥运金牌的中国选手,一块金牌,奖励一个纯金的实心健力宝易拉罐.
团体金牌,好像不算.或者那届就没有团体金牌.
这事是认真干的.
好像委托上海老店＂老凤祥＂制作的．
有一位柔道选手，后来结婚，生了对双胞胎女儿．
不知道咋想的，经常拿出来金易拉罐教育闺女．
咱们不厚道憧憬一下画面：
谁学习好，这个就给谁了！
终于有个小丫头受不了啦：这是金的吗？乍生锈了呢？
我倒！
我靠！
真是假的！
接着又跳出来几个：我们的也生锈了！
但是奇怪的是，大部分还是真金的．
这可麻烦了．
健力宝这时候已经倒闭过一回了．找厂家补那是不可能了．
老凤祥倒有记录：真的，假的都是按厂家要求，我做的．
但是健力宝没预料到，那届金牌数超过了预期，就拿假的顶上去了．
问题的麻烦还在于，不是直接发给选手的，经过了体委转手．
最后不了了之．
这个假易拉罐基本上是铜做的．其实我怀疑这些罐子可能是为团体项目做的．
比如女排，发一个金的给集体．一个高仿给个人，拿回去玩．
后来银行卖金砖，也出过生锈的事．
金砖造假，还有个方式往里边加钨棒，一般是加左右两根．
这个是因为钨比较便宜，能买到成品，比较适用就是这个．
你有本事买得到贫铀合金，也行，但为这点钱，犯不上．
掺铂金也行，历史上俄罗斯曾经这么干过，这种金币已经是收藏届的珍品了．
据说除了美国GE搞材料基础研究，可能做过样品测试，没人再这么干过了．
金币参假，主要是加入黄铜，让金币比较坚硬．
其次是一种便宜的碱金属，可能是镁，它量很少，但能让黄金颜色更好看．
现在中国国内怎么样，不知道．
不过过去，听开金店的家属讲，含金量得打点折的．
以前有个传说，美军飞行员跳伞，万用包里都带点金子救命．
瑞士一直也有一种信用卡的金片，２５克切分２５个格子，每个一克，可以用手折断，用于应急．
金币供应主要是五大国家，美，加，澳，英和南非．
都是英语区的．英国的加勒比海小殖民地也发行过很多．
瑞士的黄金大都是公司发行的金条，没有国家背书．
加拿大发金币，造过几枚１００公斤的，其中一枚在德国被偷了，还是个大新闻．
后来澳大利亚造了个一吨的．
２０１７年，有个华人开首饰店，在银行买金条，不是金币．
发现是假的．
一是硬．
二是混合酸测试，含金量很低．
这个事蹊跷很多，买家，银行和造币厂都怀疑自己被阴了，都无证明自己无错．
那就是谁主张，谁举证了．
包装拆开了，警察也无可奈何．
因为是个金条，不是金币，全额价值１７００刀，影响也小，所以是个小案子．
现在值３千多．
实事求是地说，要是美元降息，黄金走强，买个金币的确吃不了亏．
但是买这玩意，有啥用呢？
这个还真不是矫情．
西方也经过通胀时期，那是也有一大批人买入黄金白银，然后到了老了，就发出这样疑问．
苹果最早的风投，出了１２００美元，后来把股份卖给老乔哥两，１２％的股份，大约３０００美金，买了金币．
然后小偷直接把保险柜，一起运走了．
名人传记都是有修饰的，好多传奇故事广为人知的时候，当事人已经不在了，是真是假，都不好说．