五千年(敝帚自珍)

主题:【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见,我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

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      • 家园 deleted
        • 家园 您怎么抢注我的标题阿?花!
          • 家园 那就让给您吧,多多蒸包子
            • 家园 RAGTIME兄,

              昨天现金为王的事实属玩笑。我今天琢磨琢磨,觉得您说的很对。可找到一个明白人了,我有几个问题要请教

              1) 这15万是怎么算的?是毛收入吗?还是扣除401K什么的净收入?

              2) 假设我有10个房产,每个成立一个LLC,我是只分红不领取工资的。

              - 如果每个房产在扣除各种经营开销和8。25%的房屋折旧后都不赚钱,那么我不就没有收入,也就不用上税了吗?

              - 即使有各别赚钱的房产我可以让它和一个不盈利的房产合并到一家LLC,就不赚钱了,

              这个逻辑好象听某位地产经纪说过。

              3) 如果我有一个房产,在我手里5年亏了10万,而我最后卖出时不赚钱,那我怎么算?这10万我是继续抗着,还是就瞎了?

              再有如果我卖房仅仅赚了2万,那我剩下那8万怎么办?

              您不用和我客气,象您这样有真才实学的人应该大胆发言。让更多的人受益。我对于讨论中的STRESS是非常有承受力的。为了您我前言都改了。

    • 家园 【原创 升斗小民投资美国】别忘了HUD

      没听说过HUD?赶紧记下这个:

      www.HUD.gov

      HUD(HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT)是美国政府专管房地产规划发展的部门。它的职责一大堆,最主要的任务就是实现“人人有房住”。伟大吧?它的工作对象主要是穷人,想方设法让穷人能好坏住上个地方。当然这些地方大部分是你我这些硕士博士永远不会去的贫民区。

      有人该说了,山而王,我虽然是升斗小民,三瓜俩枣还是有的。你怎么让我去住贫民窟阿?不是住,是投资。

      穷人容易破产,破产后他们的房子HUD就收回来重新卖。所以HUD的房产到处都是,偶尔也会在曼哈顿这种地方有一两个公寓出售。刚上网查了查,现在列着一个布鲁克林独立屋,三卧室两个半浴室,起价47万。

      既然我说的是升斗小民,那47万用来投资,房租又不能收5000一个月,就太亏了。您再往巴尔的摩瞅瞅,最便宜的TOWNHOUSE,3万美金一套。这就有点意思了。

      当然,破房子到处都是,您自己上网兴许能找到更便宜的。但是这HUD的好处可不光是又房子破又便宜,它还有别的呢:

      - 信誉好。它是政府阿,没必要跟你撒谎。所以房子有啥毛病写得清清楚楚。要是真找出该卖方负责而它没做到的,没二话,它一定负责到底。

      - 贷款便宜。HUD自身并不能给你贷款,但是有了HUD的房产去贷款,您可以很容易得到很好的贷款利率。许多穷人只有通过HUD才能买得起房,就是因为只有HUD的房,银行才敢给他们放贷。

      - 由于HUD的房子大多有问题,所以往往在银行贷款时可以把房子翻修重建的钱也贷下来。我一个朋友用贷款将一座楼里外翻新,除了皮一切都是新的。18万买入,10万翻新,等了一年,叫价37万出售。

      - 最后一条也是令我最感动的一条是,HUD不是只为美国人服务,也不是只为穷人服务。任何人,任何国籍,只要你需要房子,就可以去买HUD的房子。但条件是:至少一年内,这所房子是你的主要居所。我前面那个朋友光是修房就用了半年多。空了不到半年就挂牌卖了。他自己根本没去那儿住。

      HUD还有多家庭、商住混合型和公寓大楼出售。多家庭和商住混合型很少,一般价钱也比较高。HUD的公寓大楼往往有很多限制,如:租金限制(RENT CONTROL),不得迁走低收入户等等。而且动不动几百个单元,不是咱们小百姓买得起的。

      现在HUD上的房价相差很远。有的地方的HUD房您要是看了,能吓一跳:穷人住这么贵的房子?47万?没错,这几年房地产热,把所有的破房子连同HUD的房子都炒上去了。更可笑的是,有时候,HUD的房价比正常房价还高。但是因为贷款容易,还是有很多人抢着买。我坚信,随着房地产降温,HUD房产的跌幅会比一般房产要大。

      您要是认识什么人需要住房,又买不起房,可以介绍他们看看HUD的房子:地区或许破些危险些,但总比没有房子住强些不是?再有就是有人以一年买入一座HUD房的方式进行投资。也是个不错的主意。其实出租公寓楼,越是这种低收入地区越赚钱。回头我另开帖子讲吧。

      总而言之对于特别想拥有很多房子,或者想弄个便宜点的房子练练手的,我建议您看看HUD的房子。在HUD的网站上,还有VA和国税局拍卖的房子,您都不妨瞅瞅。

      最后提醒您一句,HUD的房子是要通过HUD的地产经纪,在网上用拍卖的方式竞标获得的。您只能出价一次。祝您好运!

      通宝推:海底鼠拨土,
    • 家园 【原创 升斗小民投资美国】TAX ABATEMENT - 不赚也赚(IT双职工必读)

      如果两口子都搞IT,并且都是苦命的打工仔,我相信您一定为每年的税而苦恼。辛辛苦苦挣来的钱,写在纸上看着不少,怎么七扣八扣到了手里就剩60%了?

      亏!太亏了!

      要是您两口子共同收入多于13万美金,用尽手段斗智斗勇也捞不回一美金税钱了。我给您想个辄:REAL ESTATE TAX ABATEMENT。翻译过来就是地产退税。其实您要是仔细读读1040的附件,就应该能够找到这项。只是名称可能不太一样。

      大家都知道美国是一个鼓励投资创业的国家。做生意就有成本,咱们搞房地产投资也有成本。什么呀?楼房折旧阿。美国法律挺厚道,规定房子除地皮部分可以分21年摊入成本。但除非您买的是新房子,我的地产经纪给的算法是房屋价的8。25%。

      假设您投资一座50万的房产,每年用租金去支付一切费用,一分不赚。再假设您这座房子不是破烂(破烂的话,钱都在地皮上了),房屋造价占整个房价的2/3。那么您每年房屋折旧是

      50万 X 2 / 3 X 8。25% 约 2万7200

      也就是说您在给国税局报税时,可以理直气壮地写上:我,XXX,做地产生意,亏了$27200。按照30%的税率算,您就可以少交8100美金的税。如果这个数字恰好可以让您的税前收入降到11万以下,没准还有资格享受其它减税条款。

      利用TAX ABATEMENT减税已经不是什么秘密了。很多律师、医生都拥有多处房产。对于他们来说,租金是次要的,最主要的是减税。

      当然,如果您经营得当,投资的房产赚钱也不要沮丧。想想,您赚的前2万7000块是不上税的。这多美阿。

      • 家园 超过150万的不行。

        You have to prove to IRA that you are in professional real estate business, which means taht you spend more than 50% of your time in real estate business. For normal people ( if both of you have regular job), you have to prove that you spend more than 2081 hours a year for real estate.

      • 家园 两个问题

        1。这个东西好像150k收入以上的年份不能用吧。当然可以一直defer下去。。。

        2。如果可以用,是不是受amt限制?

        • 家园 找到这个,回头再学习,现在实在没力气了。

          i m new to real estate investing. i currently have 1 property in el paso and one pre-construction not completed yet in tampa. my tax guy said that between my wife and i, we make too much money to benefit fully from depreciation. we ll get about 40% of it, i believe. he also said that buying or holding properties in any type of corporation wont change that, because we still make what we make and will probably make even more this year.

          does anyone have any advice on how to get around this?

          thanks!

          ------------------------------------------------------------------------------Your tax guy did not explain this to you very well.

          Depreciation expense is never lost. Your depreciation expense offsets, dollar for dollar, your taxable rental income. Whenever you have more expenses than rental income, you have a net passive loss.

          In your case, with high incomes, your net passive loss will be suspended and carried forward to the next tax year. The first dollor of taxable rental income will be offset by the first dollar of your suspended losses from the prior year.

          At some point in time, when you sell the property, all of your prior year suspended loss will be used to offset your taxable capital gain, dollar for dollar.

          Dont think of this as not being able to use all of your depreciation this year, but instead, consider that you are putting some in the bank for next year when you will have a higher rental income or taxable capital gains to shelter.

        • 家园 第一个问题已经问过会计,说可以一年2万5千。

          要想享受那8。25%,我想应该给您的每个物业来个LLC。

          AMT是ALTERNATIVE TAX。。。?如果投资失败的话也试用AMT嘛?这个我得问问我们家那口子。我好象记得当初给出了这个馊招,我们那口子问了会计回来喜形于色。

          • 家园 LLC大概不行的

            一般来说没有省税方面的好处,tax liability直接passthrough给你了。我隐约记得25k depreciation是对于多少收入以下的人的,对那条线到150k收入之间的人这25k phase out,150k以上什么都没有。不过记得不清楚,所以想核实一下。

            AMT是alternative minimum tax,一旦你被这个套住了,再多的deduction也没有用。我担心这个depreciation loss算在deduction里面,如果AMT发威那就没用了。

      • 家园 好像这个钱到liao还是要交的

        不过是慢慢交还是一次交的区别。

        比如这个50万投资的房子,每年折旧2万7200(不上税)。。。10年后您这房子卖了70万,那时可不是交20万所得税,而是20+2.72x10=47.2万的所得税--注意,因为是投资房,享受不到自住房在税上的某些好处

        • 家园 可能不是一回事

          应该不是。那就成了DEFERRED TAX,不是TAX DEDUCTIO/ABATEMENT。

          一个是租金盈利与房产折旧OPERATION INCOME

          另一个说的是房产本身的APPRECIATION。

          您可能说的是1031 EXCHANGE。那样的话,不是卖而是和另一个人交换,

          - 您用50万买了个投资型房产A

          - 以70万作价房产A交换一座100万的房产B,您的房子A升值20万,但是这笔交易里您得给100万B房主30万差价。房产A 20万的盈利部分的税延迟

          - 五年后,您的房产B作价120万卖出。您应该交税的盈利是40万

          这个游戏我没说错吧?

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