主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

他们现在都下跌了25％，但是从长期来看，根本没有任何可能继续下跌，只会反弹到正常水平。欧美的政治经济都绝对不可能允许这两个企业继续出漏子。。。

我们小区雇了个保安，有事没事就开着个破福特在停车场呆着。有一天我顺嘴和这伙计聊了聊。伙计洋基口音很重，好象没受过高等教育。自称从政府退休了，除保安这份工作外就是守着祖上传下来的7公顷地。我一打听，霍！好区呀。在REALTOR。COM上，一公顷地能卖30万美金。7公顷？这可是个百万富翁阿。

我赶紧凑趣说：您老人家可真是包子好吃不在折上阿。没打算卖几顷地或者干脆盖它个小区什么的？

伙计特得意：我不卖。我种了些蔬菜水果，不用任何农药，特好吃。长好了，我就送人。

我说：您这可是绿色无公害食物，怎么不卖个大价钱阿？

他说了：我种菜主要是为了避税。政府有规定，多大的地要产出多少水果蔬菜才能免地税。我要是卖菜，麻烦不说，还得交税。

我还有个美国同事，家里的农场养了两头羊，几头驴。拍了照片当电脑桌面使。跟我说这些羊和驴跟他有年头了，我问他养驴养羊是不是为了喝奶吃肉？他摆摆手，说是为了减税。州里规定要想当农场减免税收，必须养多少牲口或者产多少农产品。他家是一马平川的草场，嫌每年种东西太麻烦。索性圈起来放几头驴和羊，草有的是，自己啃去吧。这恐怕是世界上最幸福的驴和羊了，不用干活、不用产奶、甚至不用下仔，每天想吃就吃想玩就玩，边吃边玩就替主人把税免了。

有人说现在美国的农场已经都是投资人拥有的地产了。他们买农场根本的目的不是为了农场赚钱，而是为了那块地皮。他们的伎俩往往是这样的：

- 买一块地

- 如果小就圈起来，盖个牲口棚，放俩吃草的牲口

- 如果地皮很大就挂牌出租给农民， 农民要保证每年养多少牲口或者出产多少农副产品，一部分归地主处理，用来避税。另一部分就作为农民自己的收入。

当然，这是指那些水草丰饶的地方。您要是在拉斯维加斯外面的荒漠里买了块地皮，别说驴了，谁也不会去的。

我建议您买地皮还是要慎重。地皮，特别是没有任何设施的荒地，其价值很难把握。弄得好了，您这块地皮正躺在某开发商的关键路径上，没准您能发一把。大多数情况是躺那儿几十年，无人问津。您每年就交那没完没了的地税吧。

据说大的地产商从来不买地皮，管那叫烧钱的窟窿。美国最大的豪华型地产商TOLLBROTHER一个大佬说过：只有当我的推土机就要驶入工地时，我才会在地契上签字。

您先看看这段：

http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2006/07/05/BUGL6JOQPC1.DTL

在此我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。

为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志(FLIPPING)。

前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好出手获利。

不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。

- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了15%。

- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得房产的投资获利变得困难。

如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。

随着联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。

让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。

如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。

这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。

我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候了。