五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】西西茶庄经营记 -- 陈经

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家园 启动资金够吗?

20万本金,一年租金成本就要30多万

连一年都撑不住啊!

而且,开始总要改门面装修吧

不管怎样,送花鼓励下!

家园 说开店啊?我也来说说...
家园 啥地方,我去给你捧场

看在裤子大校友的份上,我一定多喝多买。

家园 不见得,深圳的原住民

除了喝酒就是打麻将,整天靠出租屋挣钱。

用他们自己的话就是“坐椅待币”。

家园 政委要开茶馆,去深圳一定要去的,这里说说杭州的

杭州的茶馆通常分作两类:一类是商务性的,装修比较高档,以仿古为主调,针对商务客人,譬如非正式的会谈,高管的面试等等;另一类是休闲消费的,装修一般,针对朋友聚会,周末消遣等等。

商务性的通常地段要好,停车要方便,一般面积不大。内部装修以包厢和卡座为主(一定的私密性),茶的品种要全,点心不必多,但必须精致,最好有一两样自己的特色货,服务人员不必多,随叫随到就可以了。

大众休闲茶馆,跟大酒楼差不多,热闹,人身鼎沸。朋友几个,或亲朋家人,从早上开门,喝茶、打牌、聊天,吃中饭,下午接着打牌、聊天、喝茶,散伙回家。也有晚上去茶馆,基本上以打麻将为主了。

杭州的茶馆,前几年生意相当不错,这几年由于西湖边风景区的农家乐兴起,萧条了不少。毕竟坐在青山绿水里要赏心悦目得多。

政委的茶馆,165平米,面积不大,作为大众休闲是不可能的了,看地段作为商务性的也不理想,得另辟蹊径。既然政委在家有没法干的事,大家估计也都有家里LD嫌烦嫌吵的事,玩乐器,玩HiFi,下棋,尤其是桥牌,一定要有可以打队式赛的开闭室。总的来说,就是弄成一个小众休闲场所。

每月28000的租金不是玩的,个人感觉高了,分摊到每天就是1000块,加上人工、水电什么的,一天没有1500的营收估计保本都难。以杭州通常每位30元,每天至少50位客人,有一定的难度的。其实即使兼做茶叶生意,茶馆也不需要什么临街的门脸,主要可以用楼上的空间,租金低不少呢。

胡嚼一通,希望对政委有用。

家园 a good idea

but business is business

家园 月MM这是要开始挖坑了?俯视(挖坑前)或仰望(坑中)

总之要抓紧,与陈大同步比较好

家园 政委说干就干啊,看看宏观和微观是怎么结合的

资本金有点少哈,成本也高点。看来要政委每周开个宏观经济形式报告会才能有人气啊!

有机会去深圳,如果贵店还在,一定当面请教!

[FLY]一只乌鸦华丽的飞过…………[/FLY]

家园 当心让朋友喝穷了

经营和自己交际要分清,我认识一个人开茶馆就是让不断上门的朋友喝倒闭了,不是泼冷水阿,提个醒。

家园 嘿嘿,深圳可是讲就钱是朋友给的,朋友多钱就多啊

吃喝不给钱的是地方有持照匪类,并且以“到你这是给你面子的为主”

家园 今天中午到那里了

老陈,那里离海雅百货和书城还是有段距离呀。

楼上那间眼镜店,你有没有计划也给盘过来?

家园 四.接手店铺转让的考虑

四.接手店铺转让的考虑

Z姐有意转让,那我们就去看了。老婆信不过我,开个车拉上几个朋友也一起来参谋,一伙人到店里四处乱看乱问。还是Z姐大将风度,不慌不忙解答疑问。比咱这一群人是有风度多了。

转让条款对我们实在是相当的客气。这相当于我们接过Z姐和业主的一切协议,继续经营。Z姐和业主签了四年约,租金一个月28000,已经过去一年,剩下三年,我们用这个租金接手三年。我们需要交5万多的押金,Z姐的押金就可从业主收回。对于店铺出租,相当于1-2个月租金的押金也属常规,三年后合约期满押金退回。我们如果在合约期满前找到下家转让,也可以拿回押金。这三年内,165平米28000的门面月租在这个地段附近确实是便宜的。而且,越往后越显得便宜。

一般的店铺转让,除了和业主的协议,下家还要给上家一些费用。如上家搬不走的装修,下家也有用,一般上家会收一些钱。Z姐花10万的装修全送了,都不收转让费。那里的高级地砖、大吧台、大大的茶色墙镜、隔板、天花板上的艺朮吊顶,门口的木制门,还有电力设施,都花了不少钱。因为搬不走,就白送给我们。巴诺客的加盟费本来也白送,但由于我们不想干意大利冰淇淋,就不算。

业主还同意免收头三个月租金,让我们准备开业。12月10号签约的话,从3月10日开始收租。中间这三个月共收约五千元物业管理税费。

以上是有利条件。平心而论,Z姐确实就是白送了,不计较损失,前期的巨大投入等于完全放弃了。我们接手,装修投入将是极小的,开店初始投入成本极低。有个10余万完全可以把店开起来了,其中的大头还是五万多房租押金,以后可退回的。

但是,要论不利条件,也有不少。这165平米的店铺,如果要卖的话,得800-1000万,所以租金28000对业主来说已经是给低了。但对我们来说实在是不小的压力。正如“老驴”估计的,一天可能得挣1500元才能保本。一个茶客挣他30,一天得50个客人。以目前这种人流量,是不可想象的。

值得注意的是,那一排店面,只有几家租出去了。街角占了两面的地利,租金一般要高个三分之一,那儿是招商银行,到是人不少,说不定是招行买下来了。还有一家地产中介在营业,还有我们旁边一家理发店也开着门。其它七八家关着门的,看着有花哨的大招牌,其实是地产发展商自己贴上去图好看的,实际从来没租出去过。这些地方为什么租不出去?一定是有很多不利因素,才租不出去。

从政府规划来看,这里长远来说一定是不错的,所有人都同意。西街作为未来的南山区休闲中心,西面是海雅百货与南山书城,东面是海岸城地产,有吉之岛、天虹、嘉乐福等购物中心,都是人流密集的所在。现在虽然没修通,但到了晚上,还是有不少附近居民在西街瞎坐着休闲。一旦过街天桥修通,人流看到对面的繁华景象,逛过去完全正常。有了人流,做什么生意都好办。深圳最火的华强北一带,月租金最高达2000元每平米(我们是160),只因到处是人,照样挣钱。

看来Z姐当初第一个租下门面是有长远考虑的,也完全撑得下去,我们对她的资金实力不存疑义。之所以转让是因为管不过来,有更大的事要做,并非止损。我还是倾向于相信这个解释的,否则行为实在很不合理。

所以,我们认为,局势清楚了。如果一年后茶馆在这个位置,人流量足够我们折腾的。但我们那时再签约,租金将大幅上涨,目前就已经比我们高了三分之一。而且,以极低成本接手店铺,对我们来说方便了很多,装修基本不用太折腾,甜品店与茶馆本来就性质类似。要撑到人流好转的时候到来,需要更多的钱。

我又去找了两个朋友各拉了五万来,总共30万资金来对付这个事情。老婆本来想不通的,怕我胡花了,说宁肯花十万出国旅游玩去。我说不喜欢出国旅游,觉得开茶馆更有意思。岳母也想不通的,听说此事跳了起来,说我看上去实在不象,别瞎折腾。我说老婆弟弟不是在家里当城管发不出工资么,就来茶馆收银得了。于是都想通了,集资成功!

调查阶段算结束了。12月10号我们去和业主律师、Z姐签了三方转让协议,签了一堆文件。过几天把五万多押金转过去,这就没有退路了,必须得上了。从股市大幅下跌的前因开始,是两个多星期的时间,是快了一些。这肯定是头脑冲动的结果。但我更愿意看成是机缘巧合,既然有条件了,就整出一个折腾的平台了。人生充满了意外,想太多结果,还不如想怎么折腾。

家园 我有一个提议

格子组每年在政委的店里开个股东大会怎么样啊

大家回顾过去,畅想将来,不亦乐呼?

费用么,就从格子组的公积金里出吧!政委也赚点。肥水不流外人田么

家园 充满激情的人生
家园 陈经不容易啊,连岳母都参政议政呢

岳母也想不通的,听说此事跳了起来,说我看上去实在不象,别瞎折腾。

你家的经济管理模型挺有意思

人生在于折腾,祝折腾成功

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