五千年(敝帚自珍)

主题:【讨论】研究[珠江实业]600684 -- 老拙

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家园 对[珠江实业]的进一步分析

价值投资首先排除风险。针对目前的情况,主要的风险因素如下:

1、负债率

在银行收紧信贷的背景下,房地产企业第一位的风险来自于负债,如果负债率过大,造成资金周转不灵,就有“烂尾”的可能。

查看公司07年3季度报告,发现资产负债率仅为42%,在房地产企业(甚至可以说在任何行业)中都是不高的。12月4日,公司公告以不超过6500万元资金用于认购新股,截止时间为2008年12月31日;12月20日,公司又公告以3000万元认购广东农信社股权。可见公司“闲”钱不少,而且是当前3个项目用不上的现钱。资金比较宽余。

2、大规模恶意“圈钱”

中国平安把大家都搞怕了,以后价值投资中长期选股,这是必须排除的风险。

查看有关资料,公司自97年配股以来没有再融资。实际上,公司用自有资金去打新股,等于声明一年内没有再融资计划。因为有钱打新股的,发审委通常不会批准再融资。

3、大小非减持

公司没有小非。大非是广州国资委,承诺期3年,到2009年4月才解禁。而且,公司是广州国资委唯一一家房地产上市企业。研究机构认为,广州国资委未来很可能向公司注入资产。有两种可能:

定向增发:向广州国资委定向增发,收购其房地产资产。只要收购价格合理,这是好事。

公开增发:取得资金,用现金向大股东收购资产。这就不是太好,除非收购的价格较低。不过上面说了,有钱打新股,中期公开增发的可能较小。

基本风险排除之后,就看市场了。

我们会发现,小公司有小公司的好处。因为它的盘子小,情况比较容易掌握。比如[珠江实业],实际上2008年的主要在售楼盘只有2个,就是广州的珠江新岸和长沙的珠江花城。只要掌握这两个楼盘的基本销售状况,就能把握2008年公司的基本业绩。而2008年的业绩正是我们投资的关键。我们从海通的报告中看到,2008年每股业绩预测增长达到5倍(0.16元/股——0.98元/股),这个指标能否达到呢?

我们应该相信海通研究人员的专业能力,基本的数据计算应该不会出大的差错,问题在于,海通预测的(或者干脆说是公司计划的)年度销售额在当前的市道下能否完成?由于长沙珠江花城毛利率较低,所以2008年预测利润能否实现,关键就看广州珠江新岸能否以较高价格完成销售额计划了。

海通的报告预测,2008年广州珠江新岸销售32936万元(售价按16000元/平米预测)。这个预测数能否完成呢?

为此,我查到广州市房地产管理局的“阳光家缘”网站,根据官方资料统计,到目前为止,珠江新岸已销售8222平米,均价18500元/平米。根据海通调研的数据,2007年珠江新岸销售约800平米。也就是说,2008年前3个月,珠江新岸已销售7422平米,销售额13360万元,相当于海通预测年度销售额的40%。我们知道,第一季度通常是一年中房产销售的淡季,加上去年底的大力调控,大大降低了购房的热度,尚且能够完成全年预测的40%,那么全年销售额很有可能超过海通的预测。简单把1季度销售额乘以4,再乘80%(留一定余地),全年销售额可达42750万元,超过海通预测数30%。

珠江新岸以一居室为主,属于市区内小户型酒店式公寓,是外地白领所爱,好卖又好租,所以本身就不应该受很大的调控影响。

家园 花,努力学习中.
家园 一花三宝。恭喜价值组又有了一个好选择
家园 再融资部分

海马股份公告自有资金打新股,而后又发行了可转债再融资

家园 老拙去年是坚决不碰地产股的, 现在观念更新了?
家园 建议研究华发股份

在地产业中,就潜力而言,所在的地区是房产涨跌的主因。地区发展态势,人口结构,临近城市,购房的人员来源分布等。。

华发地处珠海,一个获人居奖的城市,经济从落后转为快速发展。珠海近三年GDP平均增速15.3%,人均可支配收入在广东省位列第四。随着铁路,轻轨,港珠澳大桥的兴建,以及在9+2框架下的横琴岛金融试验区的规划落实。前景看好。

华发公司的08年业绩已经锁定(已入帐,待结算状态2007年底公司预收账款为33.69亿元 07年为21亿)。2005至2007年间,华发在珠海按销售额和销售面积计算的平均市场占有率分别为16%和13.9%,市场地位难以动摇。后两年的建房已陆续铺开。

家园 送多次花终得次宝了

谢谢:作者意外获得【西西河通宝】一枚

鲜花已经成功送出。

此次送花为【有效送花赞扬,涨乐善、声望】

家园 总觉得有点问题,呵呵

进一步研究之前,在目前房地产的大形势下面,觉得成长性有些怀疑啊。

现在要么高价拿地的,在紧缩政策下,资金周转需求量大,危险,有关系低价拿地的,又有土地增值税的因素。

这样整个房地产行业的成长性,我觉得都有点问题了,呵呵。

如果按照1块钱的08业绩,动态市盈率08年是10倍,这个业绩即使增长缓慢,也是值得投资的。

但是问题在于,如果看到2010年为止,这个公司的业绩能到多少呢?我觉得现在的销售数据只能保证08年,况且如果他只有2个楼盘主打的话,受不确定因素的影响更大,不知道持有土地和在建项目的情况,很难做估算啊。

如果把房地产业今后几年保守估计是业绩不增不降计算的话,那么能够保守估计出09或者10年的EPS,然后此后就算做业绩不变的话,以10年的EPS再算上10倍市盈率,应该是比较保险的股价了,呵呵。当然这是在对房地产市场比较看淡的情况下的估算了。

家园 难道我看得是另一个珠江实业?

珠江实业(600684)

市盈率 146.09

这个这个,似乎和四项基本原则背道而驰阿

就算房地产可以放宽些

万 科A 市盈率34.33

....

家园 静态市盈率没啥子用处di,呵呵

现价12块钱,如果按照估算08EPS 1块钱的话,那么动态市盈率就是12倍啊。

只不过这个股票的成长性不知道了。

万科么,我总觉得他们认为万科增长率会超过每年30%,而且今后还会持续很多年,我觉得是很玄乎的。

所以我也不觉得万科值这个钱,呵呵

家园 同感,但对这家公司没有感性认识

不知道有没有熟悉这家公司的人来说说情况

家园 【讨论】老拙老师,实现今年利润所需要的各项费用不知如何

如题,就害怕公司管理上有问题,各项费用如果大幅增加的话,那就不妙了。。。

家园 不明白为什么国内房子能卖那么贵,购买力能跟上么?

房子这玩意一不制造产品二不提供服务而且还有折旧。土建成本800到2000卖到上万一平也就那地值钱,可是普天之下莫非王土,那地值多少钱还不是政府说了算。还几代人凑钱去买那个鸽子笼,又不是不能租房子真的是很难理解。

而且国内几乎所有的财团都涉足房地产业,投入还都不少,到处都是地产中介的门店,咱们又不是香港,日本,这房地产化的程度也太高了吧。这房子还有价值么?这泡沫还能维系么?国内房地产业还能再吹出一个比2007年更大的泡泡从而实现业绩的持续高增长么?

家园 珠三角的区域性地产企业,除了广州尚可看好以外,其他的都需要谨慎。
家园 今天逆市漂红

华发基本面觉得了她快速成长的特性。最近因为要配股,短期显得很强。短线也可操作一下。

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