主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子
但的确有可能出现居住型房产与投资型房产在一定程度上的分离，这种分离可能在上海这类金融型城市里表现得更明显。我个人估计，上海将来市中心的房产更多的表现出投资属性，而郊区的房产则表现出居住属性。
甚至很有可能1年就会瓦解，到时候如果政府不能想到分利诱导的方法，那么租房时代和大城市人口退潮都是可预期的。事实上现在中型城市已经受冲击比较厉害，流动人口向小城镇和最大的几个城市的净流出量都比较大。当大城市就业和生存压力将这批盲目涌动的人再逼回去的时候，退潮就不可避免地到来了，这一过程会很快的。
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人类的生产活动可以产生价值，人类本身也要再生产不是？我在国外呆过一段时间，在资本主义国家，房价单价大致和当地的大学毕业生的月薪差不多，看来经过长期的演化，这个房价是适合人类再生产的。比如日本的大学毕业生月薪大概在15-20万日元，东京的近郊的房价大概在每平米20万日元左右，地方的更便宜一些，像山口县（地理位置相当于日本的江西，经济水平相当于日本的甘肃），250平的独栋不过2000多万日元。这说明这个比例是合适的，大学毕业工作个10几年，随着工资的上升，娶个媳妇，赞个首付，按揭可以买个房子，可以生两个孩子了。网上看美国的房价大概也在这个水平。
北京呢？五环以内10000以上，大学毕业生平均工资2000左右，这个房价让大学生们无法娶妻生子，维持人类的简单再生产，那么这些每年以10万计的留京大学生怎么办？要吃饭就不能娶媳妇，个个都打光棍吗？每年10万，十年就是100万，所以网上是怨愤横飞，骂声一片呀。这个问题不解决，出乱子不用十年。
我们现在能看到大学毕业生的月薪会高速增长，短时间内达到5000以上吗？我看这个没有可能性，唯有房价下降还有可能性。政府不尽早行动，就是每年制造10万怨男怨女，他们花高价上大学，毕了业工资微薄，望房兴叹，娶妻生子无望，还不像农民工那样逆来顺受，急了偷点儿废铜烂铁、自行车卖钱，他们急了不知道要偷点儿什么？
单位同事，工作3年今年结婚，120万期房刚刚买好。
两个都是再普通不过的大学生了。
中国贫富差距相当之大，以至于讨论平均工资没什么意思，甚至讨论工资也没什么意思。
打个比方现在就是1个一个月拿1万的，10个一个月拿1000的。他们平均算起来2000块，但是那一个一个月1万的可以顶剩下10个人的购买力。
最后城市化是30年发展的大趋势了。
房地产是大家都很关心的话题，您肯定也有自己的见解，分享给大家听听吧！多谢了先。
（我是有房一族，但是我并不希望房价涨，我希望跌，因为我还有好多同事没买房子呢。可惜我们这种小民对房价没有任何的影响力。）
冰雪后面是聪明
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都是瞎说，也不是发主贴，你不用太当真。
一. 售租比。先说明一下，这里的售租比我定义是房屋的名义价格和月租金的比例。我记得陈经河友的帖子里，有一个跟帖，是一位叫‘乖不乖’的河友回的，说她们那里的售租比是150。这个河友在美国，如果我们假设150的售租比是合理的，那么中国可能是多少呢？有河友当时就说，说中美有地税的差异，没办法比。试着比一下。据我所知，美国的地税1％是常见的（每年要交的），也有高到2％的，先用1％来看看。在中国，地税没有了，就是政府把地税通过地皮价格一次收取了。好，现在假设美国一个15万的房子，那租金就是1000每月。由于房主每年要多付1500的地税，我们假设是相对而言租客少付1500，那房租就减少到875每月，售租比变成171.这个计算实际上忽略了一个高阶小量，有兴趣的河友可以自行加入。那么在不严格的情况下，一次性收取地税可以使售租比提高20（对应售租比150）～40（对应售租比200）.好像150还是合理的，那么相对中国的情况，不应该超过200.可能会有同学说，中国的是‘使用权’70年。实际都一样。美国的房子70年以后要不要整个翻新也很难说，而且，中国的房子70年之后可能是可以续的。另外，如果说‘使用权’是降低了中国房屋的价值，那么相应的售租比应该更低才对。仅从这个数字看，现在很多国内地方的售租比到300，甚至更高，这都是明显有问题的。
除了这个数字，还可以看房价收入比。美国家庭年收入15万（税前）的，基本是中等偏高了，那这样的家庭买20～30万的房子都是正常的，买40万的房子就很少。这个比例无非就是2、3年的收入。中国是多少？那就不瞎说了。大家心里有数。
二. 一个可能的原因。房屋商品化后，部分高收入者成为一个主要购买群体，这是不用多说的。这部分人原来是均匀分布在各年龄段，现在购买力在几年内兑现后，这样一部分人的购买力必然明显下降。这都是大家很清楚的。但是似乎大家对广大中低收入人民群众没有足够的重视。过去几年的高房价，不可能仅仅是小部分高收入群体支撑，主体必然还是中低收入者。为什么中低收入者可以负担比较国际通行标准高的多的房价？中国现在的人口流动性稍低，这可能是一个解释，但是很次要。主要的是计划生育政策。在计生政策的基础上，现在城市中、青年中独生子女家庭的比例很高。这样，新家庭的支付能力就不是一个家庭的支付能力，而是新婚夫妇和双方家长的合力。老人当然会留养老的钱，但是对于唯一的子女，到底在财务上会支持多少？大家心里都会有自己的评判标准。
由于缺乏足够的数据支撑，所以我无法量化计生政策对当前房价的影响。不过这个影响绝对不可忽略。计生政策的长期影响为何？我们假设独生子女家庭的双方老人离世（不是要给大家烦心，抱歉），原则上说，这个家庭可以立即继承两套住房。这些住房或者自住，或者卖出，或者出租，反正会被使用。其作用可以大致当成一个持续的房源。这样的事情会在何时发生呢？我们估算75年出生的同龄人应该就开始有大量独生子女了。那么相应父母会是1950年出生。到2020年，老人的年龄就是70岁。所以我个人估计，到2020年附近，这样一个房源就会开始大量出现，并影响市场。这个房源的供给量会逐步放大，而且来源十分稳定。
上面的讨论没有计入城市化的作用。城市化很难估计。在我看，这是高速增长非农劳动力的最后一个巨大资源。国家什么时候用，如何用，不是我们能瞎猜的。但是现在的房价，尤其是从房价收入比来看，只能是过度抬高了城市化的成本。所以我个人估计城市化不会在两、三年内大规模展开。
三. 几个胡说的猜测
首先要先判断一下形势。大致看来，房屋在大城市有积压，北京非常严重。积压本身就是成本，现在开发商的资金压力，公开的数字是6千亿（比较，政府工作报告的廉租房，今年好像是500多亿）。市场普遍的预期是房价会跌。所以，一、两年内，销量可能看跌（市场总是买涨不买跌）。
具体到这两年的价格，我的判断是年内价格不会低于高点价格的50％，否则违约率必然大幅上扬，政府会出手的。几年之内（猜测可能会是三、四年），价格会阴跌，但是年跌幅不会超过10％。与此同时，居民收入会在年底后开始上升。对通涨，不予评述。对这些判断，我和水管河友大致相同，和陈经河友大致不同。
如果会开始一个新的房地产泡沫，在2012～2015年附近开始的可能性大。
最后，我不是什么老大，也不懂经济。不要拿我开涮了。
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目前的房价大致是高点的65%左右。
另外，俺一只觉得所谓的“刚需”就是地产商炒作的一个概念，目的是炒高房价，政府和媒体推波助澜，于是大家就觉得房子要赶紧去抢呀，要不就没了。可是，看看各大城市新建住房的空置率，看看炒房人手中的房源。“刚需”？在哪里呢？俺家LD说的更直白，“刚需”就是放屁，因为父母有房子，买不起就会和父母同住，因为中国人有这个传统。而打工者（包括所谓的白领），顶不济回老家，那里多少还是会有套房子的。
都是勇气可嘉的
恭喜：你意外获得【通宝】一枚
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很有收获，希望房价真能阴跌个几年，合适的话我也换个3居。
另外提供点北京房屋租售比的数据，小弟在北京，房子在北五环外，按目前房价，房子值120W，房租大概3000一月，这样租售比是400，超过正常值的1倍。而且我绝对这个房租价格也相当的高了，5，6年前我在这里租房，2居大概1500，我都闲贵，现在至少2500了，不知道现在的小孩是如何负担的起房租的，他们的收入应该比我那时候还低些。如果房租能降点，那租售比将更高。
售租比如果到400，那就太贵，过分了。对了，120万的房子，多大的？三室么？
我们小区三室的房子一般都160多万左右，最少也得150w左右，够贵的了吧？可是距我们南边300米的一个所谓“高档小区”比我们更贵，1个月前卖1万4，现在居然涨到1万5，那“高档社区”户型我看过，非常的不怎么样，也就是小区环境稍微好点，卖到这么贵，真不知道是什么人会买，唉～北京的房价真是搞不懂啊，没有调查过其他区域的房租，但是我周围的小区来看，租售比400应该很普遍。