主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
如果政府铁心打低大城市房价，有100种办法。所以，我这个分析就是政策风险。政策一变，重新洗牌。政府搞紧缩，6124能跌到1664，就是跌到1300也简单。
目前情况很清楚，房地产贷款风险不大，经济增长解决就业仍然需要大搞房地产。这没有办法，是被捆绑了。还下调开发商资本金，让开工。政府从来说的是房价平稳，而不是下跌。
我之所以到现在才明确看多大城市房地产，实在是因为不太道德，心里不愿意看多。而我看多股市就容易多了，反而是转到看空股市很别扭，对政府搞紧缩一肚子火。所以，要拋弃心中的执念。
收入增长的预期没了，甚至稳定收入的预期都没了，谁还敢贷款呀。。。
这是一个道德问题，但经济学解释起来太自然了。如果老百姓都买得起大城市的房，那全国会有多少人来买？根本不够分的。如果老百姓都想在大城市有房，如果实现不了就痛苦，这事解决不了。
我前阵子写《把老百姓弄得没钱》就说了，老百姓也有鬼扯的欲望，并不是天生就有道德天然正确。咱们要深入认识世界，需要破除这种执念。
1.陈大论述过：房价高企，政府其实没赚到大头，大头都上先买房的老百姓赚走了。政府让房价高企，是火大的老百姓多还是高兴地多？当然，政府可以不管这个，但政府的赚头在哪里？稳定？
2.房价高，那么工资就得高，因为低了，外来人只能走，本地土著可以房换房，外来人不行。这样不适合人才集中。
3.房价高企，实业的资金就往楼市跑，这对国家来说，好像不是什么好事。
4.房价高企，可是房租不高，买房是为了什么？
这些问题，自然是不考虑炒房这个团体，毕竟最终消耗房子的，是普通老百姓。
我是被楼市逼空的很惨的人，哈哈
现在自己40平的小房子住着，不知道该不该再买了。
如果能分析了多方面的观点，让自己痛下决心，也是很好的事情呢。
政府让这个政策持续，产投比大的时间大体有多长。毕竟去买房，自助或投资，都不是投机，短平快。如果持续时间短，比如一年，今年买了，一年后就赶在跌之前卖出去，一般人没这个嗅觉，也不一定就恰好能找到下家。
大头都是二手房交易，拉动的难道就是房产中介里的就业？
去年这个时候您现在分析的过程和结论都没有问题，因为那个时候大家都还有个收入稳定、增长的预期，现在这个预期是否还有，您可以做个调查，反正以我的观察，这个预期大半是没了，现实是有房子的确实在寻求改善，没房子的很难有预期有房子，算是马太效应的一个体现吧。。
问题是没房子的终有一天连租房子都租不起怎么办？房租和售价总会有一个客观联系吧。
或者另外一个可能，您指的老百姓都是大城市税后年收入20万+的家庭？小城市税后12万+的家庭？
陈大的分析忽略了租房市场。这应该是一个不小的漏洞。
新人住房和改善型住房都可以通过租房来解决，不一定非买房不可。而租售比（房价/月租）实在已经非常高了，在深圳是400倍以上，年收益率只有不足3%。
明年通货膨胀，利率一提，而工资又涨不动，租金不可能涨，房价必将一泻千里。这个状况，早则明年Q1，迟则明年Q3，一定会到来。
现在开发商基本没有大规模的开发，消化比较多的是过去的盘及二手房，现在想买到长久看合适的房不容易，供需矛盾。
改善型购房者的旧房不是按原价，而是按市场高价出售的，是不是有足够的需求来接盘这些旧房呢？？
我认为在上海，只有在1999年至2004年期间购房，以及在之前有福利分房，才能从成倍增长房价中获益。目前的所谓刚性购房需求者的收入是否维持高房价呢？
你用掉了三个无贷款有收入的公民家庭
代价不小了
我虽然不看空短期的地产
但是有一点看法和你不一样
那就是如果有东西会压垮中国的房价的话，不是收入的减少，而是二手房成交的进一步扩大
房子贵虽然贵，但是工作一段时间的老百姓自己算算，咬咬牙也不是买不起，大不了小一点点，远一点点。
可是，随着价格的上涨，最大的问题出现了，房地产的价值太高了，大城市的房地产的总值达到了天文数字，一栋塔楼5个亿，一个小区半百个亿。当房地产流动性比较差的时候，一定量的资金加上银行的信贷，可以支持这样一个市场，如果有什么理由，促使房子的持有者开始同时考虑交易自己的房子的时候，即使他的目的是改善住房，购买更好的住房，这种集体交易所需要的现金以及银行贷款的规模恐怕未必是社会能承受的。北京、上海的居民，真的有钱买下这两个地方的房子吗？
老板要保8，不靠这个东西还能靠什么，高善文前阵子把这个东西比作皇帝吃春药，挺有道理的，这个太医让皇帝爽就行了，皇帝身体还行，一时半会也吃不死，等实在吃得要精尽人亡了，也是N以后的事情，轮不到现在这个太医操心
租金和二手房交易市场一样，也是充分市场化的。中国有世界最高的房价收入比，最低的租售比，这两个事互相可以解释。
如果房主放盘进入租房市场，这是受租客收入硬限制的，有那么足够多的一伙人收入不高，租金就高不上去。加租，结果就是租客合租、退出城市回老家，就有房子租不出去了，加租的结果反而受损。所以，低租金是充分互动博弈的结果。不是房主不想租多，是没办法提价。这和房主的买入成本无关系，由主流租客的收入决定。香港的租售比高很多，收租划算。这是因为主流租客收入承受得起。租房竞价系统的结果是就低不就高，因为高收入租客群体相对少。高收入的人总想买房，低收入的才去租房市场博弈。高收入的人如果租房，就可以享受低收入群体的博弈成果。
大城市的买房市场，也是一个竞价系统，它的原则是就高不就低。因为买房的是高收入群体，或者几代人凑钱买，抢房。收入不行的，根本没有资格进这个市场博弈。竞价的结果是高收入的互相抢死，高收入的都感叹抢得太厉害。主要是因为大城市的新房少，想买房的高收入群体足够多，把竞价结果逼成“就高不就低”。如果高收入群体全想通了，全去租房，那房价是会跌。但这是不可能的，高收入群体就是会去抢房。
所以，中国的租金低，主要是和发达国家比，还有庞大的低收入群体。房价和发达国家比已经不低了，是因为大城市的高收入群体已经不比发达国家少多少了。
陈大,按您的理论可能房价是会不停的涨,但是如果房价仍然按前几年的势头狂飙,新进入大城市的青年购买力很快就耗尽,恐怕连二手房都难买了,只剩城市原居民和外来有钱人玩击鼓传花。要是以后物业税出来，持有房产也有成本了，这种经济游戏不会无限制的玩下去吧。。。。
还有房价如果真涨到天上去，那对人才的聚集，国家经济的长远发展都不太妙吧？如果未来某一天房子的供应远远大于需求了，在物业税的压力下这些房子最终还是要回到自住者手中，而年青人的购买力又消耗怠尽，那时就靠改善型购买力能支撑的起高价房吗？要是中间环节出了什么差错，房价来一次硬着陆，恐怕经济就有大麻烦了。。。。。。。当然这个未来很遥远了。。。。。所以我觉得，国家还真不如现在就改变现行的房地产政策，地方财政尽快和卖地脱钩，当然如果顾虑保增长和就业，可以缓一下，等经济恢复再改。我们现在的房地产政策好象是学香港的，本来就不合适，英国佬那是捞一票就走，可我们不是。。。。。。
我现在住的是二线城市的郊区，房价虽说比城里便宜很多，但是还是必须要年轻人出血本才买的起，这里的小区一到晚上，每栋楼都只有3，4家亮着灯，房子据说倒是全卖出去了的，但是没人住啊，当真是十室九空，旁边又在坼迁修新房了，看来这种局面还是要保持下去。。。。。。。。。诶，民生的东西，不应该炒成奢侈品啊。。。。。