主题：北京房价不可能下跌，上涨仍将持续 -- 光明女神

第一次在经济版发文，不是很懂经济，请各位同学老师大腕指正。拍砖的同学下手轻点啊。

北京房价自2004年以来，一路水涨船高。我个人感觉，四环的附近房价，从5000左右，到现在的30000左右，6年涨了5倍。政府也是一付心急如焚的样子，各种调控政策，一再出台，却是收效见微。我等P民，一开始还以为是房地产行业的经济模式难以捉摸，难以管理，政府也有自己的难处。时间长了，却也发现，调控手段无他，不是加税，就是暂停或减少土地供应量。一是增加购房人的成本，二是减少商品的供应量。好歹我这文科生，也学过马克思主义商品经济的理论，知道这才是推动房价上涨的真正推手。

政府天天嚷嚷，打击投资性购房，保证对住房的刚需。投资性购房不好区分，刚需我倒有个见解。就是结婚对住房的刚性需求。结婚的数量很好掌握，每年的登记结婚对数一查就有。比如，2008年，北京的登记结婚人数是53435对。这比2007年的结婚人数增加了两成多，比2006年的4.3万对也高出很多。2008年是奥运年，结婚的人较历年多，那么就取个中值，估算北京市近6年平均每年结婚人数为4.5万对。对住房的要求，以90平方米/套计算，一年至少是405万平方米的刚需。

这还是北京户籍人口对结婚的刚需，还不算户口在外地，工作在北京人口的刚需。算上这个，数字更是惊人。据婚庆行业估算，北京一年有12万对新人举行婚礼。这个也是网上查了的，行业估算比婚姻登记机关多了7万对左右，这个数字也是很惊人的。同理计算，刚需是1296万平方米。

来看看北京一年的土地供应量是多少吧。根据网上公开信息，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会和北京市国土资源局等8部门2010年3月初联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》，北京将大力推动住宅建设模式的革新。今明两年，在土地供应计划中将安排建筑面积不少于150万平方米的土地用于产业化住宅建设，其中今年北京就将“装配”50万平方米的政策房。

这是2010年和2011年度的供应量，折算下来，每年是75万平方米。

75万平方米的土地，大约可以建设300万平方米的房子。这是按照高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，取的中值。假设开发商不屯地，不捂地，全部开发出来，一年也就是300万平方米的房子。都不够北京户籍人口结婚的刚需，供求比是2：3，完全不够北京非户籍人口结婚的刚需，供求比是1：4.3。

此外，再算上生孩子，接父母团聚，改善自住房这几类软性需求，需要的住房数量至少得翻番。再加上投资性购房，开发商屯地捂地等因素在其中搅和，北京的房子这几年以来，完全是供不应求。这么算下来，6年涨5倍，并不稀奇，倒挺符合经济规律的。

如果政府不增加土地的供应量，也不改变目前“招拍挂”的土地出让方式，目前上涨的趋势，还将继续。现在北京四环的房价到了3万，以后会到4万、5万、6万……要买房的人，要么永远不买，要么现在就买吧。

• 也谈朱温

正如下降的时候 所有的外部原因都能导致下跌一样.

放轻松. 房价不是问题关键所在

关键的关键是生产率(productivity)的提升

巨巨大的升值空间呀，嘎嘎。

谁说涨不到6万美刀/平米，我向他/她/它

谁不买，那肯定是脑袋被。

要么是穷，没钱，所以只好。

北京土著，不是很多都有3套以上的房产么，估计现在连的时候都在。

今后北京上海不是靠挣工资买房的地方

房地产泡沫比不了IT泡沫，不能提高生产力。由房地产带来的财富，是幻觉，是浮云。

目前房价上涨的主要原因就是有效供应不足，相对房价（相对普通人正常收入）最终还是要下降的，不过要等到：

1、城市人口稳定下来，新增数量不多，每年结婚数量稳定甚至下降；

2、农村集体建设用地入市（小产权房合法化）；

3、城市基础设施有效延伸，新区生活条件改善，交通时间成本降到可以接受的程度。

大多数城市房价就会恢复正常。

目前的情况下，贸然征收物业税只会增加房奴的实际负担。

需求大于供给1%，价格上升100%。

等哪天，供给比需求大于1%，价格下降50%。

有果必有因。

这就是那只看不见的手。

前面关于北京结婚刚需多，这是正确的，多达一年1200万平，算出来很吓人。

但这个刚需，是不是有效的？太贵了，3万一平，哪怕就是钢板需，怎么买？

结婚，60平，180万。首付要54万，加各种税费装修，60-70万总要准备好。要啃老，接老人来住还不方便。还要过日子，养小孩，年收入20万才可以考虑这样买。有多少结婚的刚需有这个条件？3万已经是非人性的数据了，可以把某人钉在耻辱柱上了。

如果涨到4万，那60平240万，没横财的年青人结婚基本不用考虑了。如果到6万，60平360万，有横财的年青人也不会考虑了。

所以，只能推出剩男剩女会多，推不出因为刚需而涨到6万。除非工资都发生通胀，年收入40万的人非常多。民工一年收入4万不错了，就算能再涨到8万。北京有什么工作要抢人来干，需要给普通人40万一年？

所以，我估北京普通房子就是2-3万均价。再往上，就不是刚需弄得出来的。现在就是拉高出货，以刚需为借口，其实是搏傻。真想买的刚需，就是想搏傻也没钱参与了。

短线冲高，最后，跌回2-3万均价的区间。

以前是农村空心，现在发展到这些小城镇了。年轻人纷纷朝繁华的大都市聚集，这些人受过不错的教育，有不错的技能和脑筋，在大城市立得住脚，比纯粹的农民工生存状态好很多，从白领到小商贩都涉及。

恭喜：你意外获得【通宝】一枚

你也在考虑买房？

我最近也有点动心，结果被市场吓回来了

链接出处

想买个三居改善一下，父母也愿意赞助，但实在是不想当这个冤大头。

有这300万块钱，够我从此退休，天天下馆子，周周去郊游，一年出国二次了。

只一点：目前北京有多少新人能承受目前的房价？

刚需刚需，也要建立在消费得起的情况下才能称为刚需吧。称租房是刚需还差不多。

不知道楼主忽悠高房价是何用意。

来化解這几年的政策失誤、延期一两年再漲工資、就目前政情而言通貨膨張几乎不可避免、２０年前大学生工資一百多、現在好像一两千、但物价漲得更猛。房价一但上去、也許以後下降的幅度未必大。