主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

地价炒到这个份上，地方ZF有最大的责任，一个是地方要做的事多，但是对应的税收分成太少，于是打土地出让金的主意；二个，是拿土地抵押融资的需要；明面上的原因，mang总已经说了；

但是，偶还是想吐槽一下。中央ZF的责任也是很大的，首先是现在的立项方式，一般中央只出个30%左右，其他的要地方出配套资金，可怜地方哪里有这么多钱去搞这种纯福利的项目，所以安居房在08年说的多，基本上一事无成；

另外，房地产的确是一块可口的大蛋糕，基本上是养肥了全部的政府部门，比如，盖一个厂房，居然牵动到人防办，因为要收人防建设费，牵动到气象台，防雷办要强行推广他们的避雷针和接地设备，至于那些消防城建之类的强势部门，就更不用说了。

其他的利益，还有很多，比如说，在城市规划出炉之前，就买入某几块地，这样，光靠一个规划信息，不偷不抢，暴利到手。所以，我从来没有看到哪一个产业，能给ZF带来如此全面的丰厚的收益，不仅是官面上的GDP，而且是各部门的小金库，甚至很多关系户可以从中得益。

还有一个可气的事，房价涨了，也算GDP增长哦，比如去年的100平方的房，值100万，今年值200万，只要发生了交易，在房地产这边的GDP就呼呼的往上走，那也是地方ZF的一大政绩了..........

反正，偶觉得要房地产是不可能降价的，因为涉及到地方政府和银行崩溃的风险；如果要控制房价，那必须要制定和推广地方政绩的综合评分体系，通过综合评分来确定官员的晋升；还有一个比较偏的做法，就是把瓜瓜爹提到中央去，偶对重庆的打黑、经济建设、红色文化建设和安居房建设，是很有好感的。

你觉得有什么来源比一次把70年的钱收上来，来的更快么。

地方发债必须是有收入为抵押，必须严格控制，否则官员们把钱花掉，5年以后或晋升或退休，剩下运气不好的现任来扛雷；就算是我，肯定也选择大量发债的。

物业税的问题是太痛苦，比如自住一套100万的房子，就算5%的税率，每年要从日常开销中挤出5万来交税，这个让人很难受的。

如果对自住的不收税，那如何分辨哪套房是哪个人自住，就要对家庭人数、家庭住址、房屋套数、收入情况全部都了解清楚，对于目前ZF的能力来说是不可能的任务。

如果光收公司物业、或者豪宅、别墅的，还容易一点。

陈毅聪：为什么地方政府热衷投资？

http://finance.591hx.com/article/2010-04-07/0000042259s.shtml

不单要制定和推广地方政绩的综合评分体系，还要有回溯追究机制。不要象现在这样，为官一任，涸泽而渔，堆高GDP自己高升去了，留下个烂摊子给下任。而下任为了掩盖上任的泡沫，又吹出更大的泡沫。

PS：不看好瓜爹，但不讨论，不歪忙总的好楼。

房子价值越高，地方税收越多。为什么国内不能这样，非要靠卖地来圈钱？

如果是收房产税，在一定程度上还会抑制房价狂涨。

把问题说的很清楚了。

有人认为房产税能改变这个恶性循环，实际上也是值得怀疑的，因为照地产税的设计是属于地税，要给地方政府稳定收入。但既作为地税，地方政府仍然有可能通过减免等方式来鼓励卖地经济，毕竟卖地经济的短期收益远大于房产税，能救命。

你说的大部分都对。不过房价涨是不算GDP增长的。因为住房算投资品，所以即使有交易，交易金额也不能算在GDP里（好比股票交易额不算GDP一样），只有租金（美国的GDP包括自住房的租金，中国的GDP只算出租房的租金），交易费用，税，和银行贷款收益算在GDP里。这跟房价涨与CPI无关是一个道理。

本来，就是卖给你70年的使用权，如果是商业用地，土地使用权只有50年。

这时候再收房产税，那么土地使用权到期了呢？

再说，美国地方政府收了房产税，它的支出是透明的，主要用在了教育医疗等上，所以房价越高的地方，收的税就越多，用在学校的就越多，学校就越好，房价就越高。。。。。

在美国收房产税的同时，还保证了房产的产权不可侵犯。到你家强拆可以

拿枪去打。

中国有两点不能收房产税：

房产主人不透明，收谁的不收谁的不知道。

很可能占有大量房产的官员或地方强势人物豁免。越有房的越不交税，结果参见前清前明的土地税举人以上豁免体制。

即使收了地产税，政府仍不保证房地产的产权不可侵犯，强拆的时候仍然存在。

简言之，所谓的金融问题，是什么样的问题？

以美国这次金融危机为例，据说全球损失的账面财富在60万亿美元，不可谓不严重。可是，有没有一座桥梁、一条铁路由于“金融危机”的缘故被摧毁？有没有一座厂房，一台机床由于“金融危机”的缘故被破坏？没有。那么，没有任何实物损失，没有任何生产力破坏，我们损失的是什么？

再以中国为例，央行发放出来的人民币信用总共十几万亿，可能按现行汇率计算是全球最多。可是M2(流通中现金+企业存款+居民储蓄存款)一共60多万亿。这60多万亿是不是真的钱？假如有一天全国人民一起发了痴要去银行取出自己的钱，毫无疑问，银行里根本就没有这么多钱，银行只有宣布关门，这60多万亿的存款也就不存在了。但只要大家不一起去，张三今天去，取了花掉，李四明天去，取了花掉，钱一直在流动，那这些存款就是真的，都是有支付能力的。

因此所谓的金融问题，就是使我们这个以杠杆融资为基础的财务体系流动受阻的问题。“集体预期一致”是最可怕的事情。读过货币银行学的朋友都知道“商业银行的信用创造”。老张卖给外国人东西挣了15美元，换成100块人民币，存进A银行。A银行留出20块准备金，把其余80贷给老王，老王把这80块存进B银行，B银行留16块准备金，其余64块贷给老李... 等比级数求和，最后市面上的存款总额变成了500块——这是M0到M2的最基础一级杠杆。我们的M2共有60多万亿，用这些钱给股票、债券、房产、珠宝、字画、君子兰、普洱茶等所有可以自由交易和储存的资产类商品定价。这些东西的总市值也许有几百万亿甚至上千万亿。你有100万存款，你可能把它换成买50万一套房子，40万的股票，10万的字画，十年后它们都涨了一倍，你的财产按照市价是200万，但假如有一天，大家都认为股票、房子和字画要下跌了，一齐拿出来要兑现成钱，对不起，市面上根本没有那么多钱。你的资产也许连10万钞票都换不来。假如你没有任何欠款，你的心脏又足够坚强，那也许还能挺过来，假如你偏偏是要卖了这些东西偿还欠款呢？那跳楼都得排队预约吧。

这种“一起卖出”或“一起去取钱”的集体预期一致行动，会立即摧毁信用体系，杠杆逐级溃缩，账面财富大量缩水。这就是金融危机。

2008年底的时候，因为不知道下面会是哪一家银行出问题，欧洲保险柜脱销(从银行取了现金放家里)，美国国债交易价格一度涨至票面总收益之上，例如5年到期可获本息共100元的一张国债，在市面上有人出101块赔钱买入！恐慌到达这样的程度，于是全球央行联手宣布无限流动性供应，就成了别无选择的唯一办法，即用国家信用暂时代替已经崩溃的金融信用。

所以，现代的法币(无抵押货币)系统，表面上看，由于没有真金白银的发行准备金，似乎政府可以控制央行来无限量发行。其实并非如此。你必须维持足够的公信力，让大众不会产生“预期一致”的恐慌。比如说现在宣布人民币要对美元贬值，会怎么样？仅A股每天的交易量就2千亿，股票今天买了明天搞不好会下跌亏本，现在好了，都买美元咯，稳赚不赔。2万多亿美元的外储貌似不少，可面对26万亿居民储蓄和30多万亿企业存款的血盆大口，那根本不够吃的。是的，也许有70%的人出于各种原因并不会参与这个行为，可那参与的30%，人家还能用杠杆融资呐。

或许还有人说我可以搞买卖管制嘛，实际上，任何管制本身，其唯一的作用就是把恐慌立即放大十倍。例如现在每人每年5万美元的换汇额度，你如果今天宣布取消它，那就是给大大小小投机分子的一声发令枪，外汇黑市可能明天就会挤出人命。

当然，我国的国际收支状况是有足够安全边际的，真要出问题也不会在这上头，上面只是举例分析。同样的逻辑可以应用于股票、房地产、财政国债各个场合。现代法币系统之所以不被当成废纸，它的信用首先来源于银行系统的信用(在M2层面上)，更进一步来源于国家信用(在M0层面上)，因此财政问题甚至比银行问题更可怕。千万不要动什么发货币补财政窟窿的念头，这是地狱之门。

我写的有歧义。如果二手房有交易的话，则房价上涨会体现在GDP里头；新房上涨后出售，则肯定算GDP里头。

中央政府目前无法出重手打压房价，否则坏账增加，项目烂尾，转型保八保就业通通付之流水。

同时由于社会失去对中央调控房价的信心，并且在输入性通胀越来越严重的情况下，社会资金将继续涌入房地产市场，上演最后一轮疯狂。

然后就是自由落体了。较晚入市的城市中产阶级的资产化为乌有。该来的总是要来的。

中央政府自然是希望能在温和通胀中控制住房价，实现所谓的阴跌，可是在输入性通胀严重，房地产绑架地方财政和金融的现实下，这个前景实现的可能性很小。

现在看来去年4万亿撒钱的方向错了。如果把主攻方向放在廉租房的建设上，中央政府软硬兼施卡着地方多建廉租房，改变整个社会对房价继续上涨的预期，情况不会像现在这样糟糕。现在如果想这样做，一是泡沫已经很严重，余地很小，二是弹药不够了。

这次危机打击最严重的，将是以80后大学生为主体的城市中产阶级。泡沫破灭后，他们中的很多人将成为负翁，多年不得翻身。

从另外一个角度看这也许不是坏事。不经历一场真正的危机，走资派路线不会被纠正。资本主义经济危机铺就社会主义重建之路。

I fully agree.

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