五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】与其廉租,不如蜗居(下) -- 常识主义者

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家园 【原创】与其廉租,不如蜗居(下)

最近忙总《地方政府在房地产困境中的角色》一文,让很多人觉得房地产已经成为中国经济的死结,到底是不是这样呢?

宏观经济的逻辑论述我是不擅长的,我只从实践操作上说说解开这个死结的办法。

现在问题无非是两个方面:第一个房价不能降,一旦大幅度降价,就会造成地方财政和银行的破产,引发一系列的经济和社会问题。第二个,房价不降消费者就无力购买住房,房子有价无市就会市场崩溃,最终还是会造成地方财政和银行的破产,引发一系列的经济和社会问题。

房价无论降还是不降,最后的结果都是悲剧性的。如果房价继续上涨,悲剧到来的就会更快。

如果有一个办法,既能让房价不降,又能让老百姓买得起房,同时还能让房价保持平稳,遏制过快增长。这个死结不就解开了吗?

这个办法就是:用行政命令的办法,大幅度提高中小户型在住房市场供应中的比例。

举例说明:

某开发商要建设一个10万平米的住宅小区,按照现在流行的户型,每套房子平均是100平米,那么开发商向市场提供了1000套住房。如果政府出台强制性的规定,在任何一个房地产开发项目中,中小户型都必须占到规定的比例。比如,这10万平米建设面积,必须有2万平米建设40平米的户型,这样就可以得到500套房子;有3万平米必须建设60平米户型,可以得到500套房子;余下的5万平米,可以按照开发商意愿建设100平米户型,这样又得到500套房子。

通过这样的办法,虽然房屋供应面积没有增加,但供应套数却从1000套变成了1500套。供应面积不增加,就不会大幅度降低房价;供应套数增加,又会遏制市场价格的上升。

这个办法是受很多河友的启发,以前河里就讨论过为什么中国贫富不断加大的情况下社会还能保持基本的稳定,原因就是中国的商品供应是多层次的,收入水平不同各阶层都能买到符合自己支付能力的生活必需品。最近河里讨论的一个话题就是到底需要多少钱才能保持基本的生活水平。从大家的发言看,即使在同一个城市里,从收入1000元到10000元,都可以找到适合自己的生活方式,原因同样是商品供应的多层次性。1斤苹果由于质量不同,可能会卖1元也可能会卖10元,同样的苹果在早市卖还是在超市卖,价格同样可能翻倍。

在我看来,中国的房子能够成为一个问题,价格高是一个方面,产品构成不合理也是一个方面。房子越盖越大,大大提高了老百姓买房子的门槛。只要我们能让住宅户型面积形成从大到小的梯次分布,就意味着有更多老百姓能够迈进购房的门槛,按照自己的能力参与到市场的交易中。我们暂且把这种小面积的住房称为“蜗居房”,建造这种“蜗居房”的根本目的就是让房子从投资属性回归到它本来就应该具有的实用属性,变成普通老百姓的消费品,而不是少数有钱人金融游戏的筹码。

以房价最贵的北京和上海来说,如果能供应一批面积在40平米左右的“蜗居房”,即使在现在的房价下,100万元差不多也就够了。为什么是40平米,这个问题我后面再详细解释。100万应该是很多大学毕业几年、正面临婚嫁的小白领们能够承受的水平,父母资助加上贷款很多人就可以实现自己的住房梦了。条件稍好的,可以考虑150万价位60平米户型的房子。

省会一级城市,房价多数在4000到12000之间,40平米的“蜗居房”,总价在16万到50万之间,60平米的房子总价在24万到72万之间,这个价格就会有更多的人能承担。

房价4000以下的中小城市,一套40平米房子总价在几万到十几万之间,60平米房子也不超过30万,这已经是工作稳定的农民工也都能尝试的价格了。

“蜗居房”可以和1元1斤的苹果、100元一台的山寨手机、2万元一辆的QQ轿车划成一类产品,满足奋斗期的年轻人和能力有限的弱势群体的生活需要。

曾经引起不少人争论的一个话题就是刚毕业的大学毕业生应不应该买得起房,正方认为让大学毕业生买得起住房是最基本的人权,反方认为大学毕业生寸功未立买不起房很正常,实际上两种说法都有道理。

住房是生活必需品,家宝同志说要让人民有尊严的活着,古人的也有一个成语叫立足之地,给年轻人一个栖身之所自然是应该的。但从另一个角度说,让年轻人很快就住进上百平米的大房子,又的确不符合生于忧患、死于安乐的古训。“蜗居房”可以看做是两者之间的一个平衡点。

陈经的名言:政府和资本家总是把人民弄得没钱。还应该补充一句:政府和资本家总是应该让人民有挣钱的动力。很多公司给销售人员定销售任务的时候,总是把发放奖金的标准定到让你奋发努力就有机会达到的高度上,而不会定到让你竭尽全力也无法达到的高度上。“蜗居房”就是要让年轻人看到希望,看到奋斗的意义。

这里还有一个问题,为什么是“蜗居房”而不是廉租房?

第一个原因,“蜗居房”是一个门槛,既有利于鼓励老百姓去工作奋斗,也有利于控制城市规模,北京城毕竟不可能无限制的扩大了,交通、污染、能源水源供应现在就已经很麻烦了。廉租房门槛高了就失去了本来的意义,低了又会变成养懒人的包袱,不限制外地人很多城市就会不堪重负,限制外地人又会引发一系列道德上、法律上的麻烦。

第二个原因,在中国,房子不但要满足人们的居住需要,还要满足人们的心理需要。自己的房子,再小再破也是家;租来的房子,即使是国家的廉租房,也无法给人以归属感。毕业后留在大城市里的大学生恐怕更是如此,蚁族不仅有经济上的原因,很可能也有精神依赖的原因。

第三个原因,“蜗居房”能够提高年轻人的信誉度,这正是初入社会的他们最缺少的。廉租房基本上没有这个作用。不管我们能够想清楚多少大道理,但是真的要让我们把自己的女儿嫁给一个租房居住的年轻人的时候,我们还是会踌躇。未婚女青年和丈母娘的要求,不能仅仅看做是拜金主义,安全感是所有人都需要的。

“蜗居房”再好,能让各方接受才是关键,看看这个办法的好处:

从地方政府的角度来看,第一,“蜗居房”不会导致房价下降,房价不降就意味着地价不会降低,房地产业的相关税收也不会减少,财政收入就能保持稳定。第二,“蜗居房”不需要政府加大土地的供应量,如果建设廉租房就需要额外提供土地。 土地是地方政府的命根子,手中有地才能心中不慌,才有利于长远的发展。第三,“蜗居房”有利于稳定房价,只要政府随时调整“蜗居房”占市场总供应房源的比例,并通过宣传在市场上形成相应的心理预期,就能有效的遏制房价过快增长。第四,“蜗居房”能解决一大批年轻人和穷人的住房问题,减轻社会不满情绪,有利于地方稳定。

从银行的角度看,第一,“蜗居房”没有对现行市场产生冲击,有利于房地产市场的稳定,减轻了自身的风险。第二,“蜗居房”的增加意味着个人住房贷款风险的分散,一套房子变成两套、三套房子,原来一个家庭还的贷款变成了两个或三个家庭还。第二,“蜗居房”使更多的人进入了房地产市场,也意味着银行客户的成倍增加。

从房地产商的角度看,“蜗居房”使房屋结构复杂化,会增加建筑成本,这是不利的。但是,开发商也明白房子只有卖出去才能真正的赚钱,否则房价再高也没意义。“蜗居房”能够快速销售出去,就会加快资金周转,可以弥补建筑成本的上升。

从国家和整个社会的角度看,第一,“蜗居房”让更多的人住上了房子,促进了整个社会的住房公平。第二,“蜗居房”建设比廉租房建设更利于舆论监督,并且在分配环节依然是市场机制在起作用,避免了腐败现象的发生。第三,“蜗居房”为未来中国的城市化进程提供了方便,降低了农民进城定居的门槛。第四,“蜗居房”和商品房混插建筑,避免了因贫富分区而引发的一系列社会问题。第五,“蜗居房”为以后可能实施的物业税提供了方便的条件,既可使用平均税率,住大房子的富人多交钱,住小房子的穷人少交钱;也可使用累进税率,小房子低税率,大房子高税率。征收简便和税负公平两个目标可以同时实现。

最后一个问题,公众到底能不能接受“蜗居房”?

“蜗居房”面积狭小,自然不是人们的最佳选择,这一点毫无异议。如果我们不纠缠于政府搞“蜗居房”是不是朝三暮四糊弄百姓的把戏这种道德争议的话,仔细去分析“蜗居房”的使用价值,可以证明“蜗居房”是一种可行的选择。

我前面反复提到过40平米,这是我认为“蜗居房”面积的底线,再小的话就很难保证居住质量了。这个40平米的底限户型应该主要在房价极高一线城市使用,县城一级的城市,由于土地资源相对充足,房价也比较低,“蜗居房”盖的大一些也完全可以。

40平米的房子我见过很多,一个是我前面提到的棚户区改造,最小的户型就是将近40平米的。当时有规定,凡是原有住房面积小于40平米的,一律回迁到这个户型,且不交面积差价。一个是40平米户型不是什么新东西,1970、1980年代建设的楼房很多都是这种面积的。

茅老头因为廉租房不带卫生间的主意已经快被骂得狗血喷头,我个人对这个问题有两个看法:第一个,茅应该挨骂,因为他没有搞清卫生间的意义是什么。抛开公共卫生间使用方不方便不说,在某种程度上,私人卫生间可以看做是社会文明进步的标志,去卫生间是私人事务,私人卫生间满足了个人的尊严要求。茅的言论没有考虑到使用者的心理需要,挨骂也不冤。第二个,茅的言论还是有部分正确性的,就是廉租房这种特殊房屋可以去除某些使用功能。人民的智慧是无穷的,如果你去看看那些70、80年代建设的小面积房,就知道去掉哪一部分是大家都可以接受的了,那就是客厅。

客厅对于现在大多数的中国人来说,只有两个功能最常用到,一个当作连接厨房、卫生间、卧室的走廊,一个是当作看电视的地方。不知道别人,自从我结婚以后,就从来没在家里接待过真正的客人,直系亲属不算。毕竟外面有那么多的餐馆、茶馆之类的地方可去,办公室偶尔也可以挪作私用。

走廊实在不必弄到20平米、30平米,电视在卧室里看一样,况且很多家庭本来卧室里就已经放上电视了。科技进步解决了很多麻烦,原来29吋的电视需要将近半个平米的占地,现在42吋的电视也只不过相当于墙面突出了15厘米。

40平米的“蜗居房”实际使用面积大概是30平米,两个10平米的卧室、一个4平米的卫生间、一个4平米的厨房,2平米的走廊。对于一个一般只在晚上大家才回家的三口之家来说,这已经足够满足基本生活需要了。

“蜗居房”的目的不是让大家永远蜗居下去,只是搭建了一个通向更高生活水平的台阶。刚刚毕业的大学生从40平米起步,到60平米,90平米,120平米,用过的旧房子再交给年轻一代,或者提供给几亿等待进城的农民。

最后还是要说一点,我写的题目叫做“与其廉租,不如蜗居”,我反对大规模建设廉租房,但是小规模建设的廉租房我是赞同的。对于残疾人、低收入的老年人、慢性疾病病人、孤儿等等社会群体,廉租房完全可以作为一种福利提供给他们,因为这一部分群体人数上毕竟是有限的,廉租房的规模就可以控制在较小的范围内,管理的难度也就可以大大降低。

我写这个帖子始终坚持的一点就是,自己提出的所有措施一定要有可操作性,道德标准永远不是第一位的。所以,我也希望和大家更多的去讨论可行性,而不是道德问题。

与其廉租,不如蜗居(上)

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家园 心理的问题还需要心理的解决!更支持公租房!

主要还是心态问题!

否则公租房怎么都比40平米的小蜗居更合适年轻人的现状!

刚毕业没多久为什么就一定要有自己的房子呢?

为什么就能有自己的房子呢?

政府还是更应该在主要工作集中地周边多收敛(建造)一批可以拿在政府手中的公租房,给年轻人一个稳定的租房来源,这就够了!年轻人这样可以就近上班可以有5到10年的资本积累时间,政府则持有一批可以带来稳定现金流的资产,双赢!

至于心理上的问题,呵呵,还是靠自己心里解决吧!

家园 上有政策,下有对策

我能想到的一个简单对策是:设计时考虑到合并的可能性,把相邻的两套中小户型的房子的隔墙做的比较软性,可以随时敲掉。

这样,买家在买房子的时候,既可以一次性买一个150的大户型,也可以买相邻的一个100的中户型+一个50的小户型,然后打通后联起来变成一个大户型。如果说对同一个人买两套房子有限制,那就夫妻两人分开买好了——两人闹分居总可以吧,或者给父母儿女名下放一套,呵呵。

或者,一个更简单的办法不知道是不是可行

房产商直接虚报面积,往小了报,但提高单价。我估计只要买通了相关的检测机构(我看好这些房产商的能力哦),应该没有问题。买卖房子的时候大家心知肚明就好了。

家园 廉租房实际上是一定程度上恢复旧公房制度

我对蜗居房并不乐观。香港绝大部分单元就是四五十平的蜗居房,人家炒得一样不是很起劲?

在说我自己的经历。我自己的房子是你说的那样的拆迁房,四十平,但我一个亲戚,自己高级白领,住着120平大房子,却想着去收购我这样的老公房,好用来放租。对他们来说,大房子还是小房子,只是投资的眼光而已。

廉租房的意义不在于廉,不在于租,而是它主动退出了恶性市场竞争。前提是政府有办法弄来钱。

家园 几点看法

1、市场的细分的确能够构建更多的阶梯。

2、权力与金融资本会渗入每一个细分市场,各个细分市场的资本利润率还是会平衡,还是会达到那些“高度”。

3、被卷入这个市场的人财物越多,越积重难返,温水煮青蛙嘛。而从房地产以外来看,人财物都在减少,从事财富创造的越少,从事分配工作的越多。

4、压榨方式的改良最多可以延迟一点时间,还是在历史周期里边转。

5、“实践是检验真理的唯一标准”,别国的间接经验都不学习,认为本国有特殊规律,只好玩到爆为止,大家都会付出代价。没付出代价,大家也是不会改的。否定之否定嘛。

家园 关于公租房的问题我希望你看看这个帖子的上半部分

针对我提到的那些问题,你说说具体的解决措施。

家园 政府需要提供距离工作地不超过半小时的公租房

政府有责任提供离工作地近的住地方

务必解决住及上班的问题

但不解决住好的问题

更不解决住的舒服的问题(包括心理舒服)

非想买房?

OK

您有本事就自己花钱去买

这也是一种激励啊 呵呵

至于怎么解决?

政府有地 去建

开发商这些年边边角角的房子没少压在手里 去收

收物业税让老百姓手里别压那么多房子 政府可以进二手市场扫货

赖着不交物业税又没人住的房子 政府可以没收转手出租

这么一来 政府手中可以有大量的固定资产

为政府带来持续的现金流 这才能可持续发展

为没钱买房的老百姓带来稳定的居住环境 有住人心才稳

为白白老化却无人居住的房子找到居住者 别浪费社会财富

对了

忙活这些事儿估计还能为社会带来不少就业岗位 呵呵

家园 建议不错,就是有点书生气了

这样的房子也会被开发商把价格炒上天的,不把老百姓的血汗吸干,政府、开发商怎么会罢手?顺便说一句,你的这个方案我很喜欢,可操作性也不错,但政府是不是愿意这么做就是另外一回事了,而且也不能限制这样的房子被炒成购房者一辈子的工作收入和家庭三代积蓄才能购买的水平。

家园 这个早有了,不过以前的标准好像是80平米,你给缩小了一半

至少北京以前有过规定,一些项目80平米还是90平米以下的套型必须占多少百分比,具体细节如何,现在是否还执行不清楚,网上搜一下应该有材料。而且现在像北京的二手房市场里一些80年代90年代初中期房子的小户型比例是挺高的,房改以后商品房市场专门的小户型社区也有不少,还有20平米的。

另外,造一堆40平米的房子,维持高房价不变,然后让刚大学毕业不久的年轻人花上自己几年的积蓄可能还有父母的资助付首付买这么一套玩意住上几年,再接棒交给下一批人,这么像传销是的万里长城永不倒,俺个人觉得是非常好笑的一件事情,还真不如政府造一堆房子租给这帮人呢。

家园 对,就是在某种程度上恢复以前的公房制度。

房改以后本来认为以后解决住房问题主要是靠商品房,但经过这些年的实践下来看,相当一部分人(比例应该还不少)无法靠市场化的手段,通过商品房来解决自己的住房问题。

家园 这种两套70平以下合起来变大房子的套路早就盛行

当年想出这个就是馊主意,只要增加土地供应,什么升价预期都没有。好了现在有些地方还搞停止商品房土地供应,只供应廉租房的土地,这不是变相帮开发商出掉手上存货,顺便再拉高商品房价格后再可以卖更贵的土地,这种变法太多。

家园 事实上蜗居和廉租房不矛盾

政府前两年一直要求开发商的房子必须有一定比例的小户型, 这个跟你的建议是一致的. 区别只是40平米还是60平米, 这个可以讨论. 我以为根据地点不同可以有区别.

但是仅仅有蜗居是不行的, 因为这不能防止蜗居也被炒成天价. 比如3万一平米的话40平米的房子也得120万, 大部分刚需还是有困难.

廉租房实际上起到了稳定市场价格的作用. 这两个措施配合, 就能起到抑制房价稳定市场的作用.

家园 反正日本是两个都有

廉租房有国家级的和地方级的,还有民间的。蜗居就更多了,从10平方开始(甚至有10以下的),40就算不错了。

至于管理什么的都很规范了。

顺便说说,真要是有100万现金可以考虑到日本买房投资。年回报10%的很多,并且可以委托当地的地产中介托管。这样每年稳定收入10万,房租就不是问题了。过几年再赞个100万的话生活费都可以解决了。

家园 现在已经出现送卧室的现象了,就为了挤进小户型

单价翻倍,买一平送一平,要凑40平很容易。开发商精的很呢。

家园 深圳的小户型就特别多

比北京上海都要多很多. 可能是受了香港的影响吧. 香港的房子就特别小.

上海的户型大的很令人发指. 我前几天租房子, 看了几个房子, 一室一厅就80几平方, 二室一厅就100多平方了.

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