主题：【原创】与其廉租，不如蜗居（下） -- 常识主义者
家园 【原创】与其廉租，不如蜗居（下） 最近忙总《地方政府在房地产困境中的角色》一文，让很多人觉得房地产已经成为中国经济的死结，到底是不是这样呢？
宏观经济的逻辑论述我是不擅长的，我只从实践操作上说说解开这个死结的办法。
现在问题无非是两个方面：第一个房价不能降，一旦大幅度降价，就会造成地方财政和银行的破产，引发一系列的经济和社会问题。第二个，房价不降消费者就无力购买住房，房子有价无市就会市场崩溃，最终还是会造成地方财政和银行的破产，引发一系列的经济和社会问题。
房价无论降还是不降，最后的结果都是悲剧性的。如果房价继续上涨，悲剧到来的就会更快。
如果有一个办法，既能让房价不降，又能让老百姓买得起房，同时还能让房价保持平稳，遏制过快增长。这个死结不就解开了吗？
这个办法就是：用行政命令的办法，大幅度提高中小户型在住房市场供应中的比例。
举例说明：
某开发商要建设一个10万平米的住宅小区，按照现在流行的户型，每套房子平均是100平米，那么开发商向市场提供了1000套住房。如果政府出台强制性的规定，在任何一个房地产开发项目中，中小户型都必须占到规定的比例。比如，这10万平米建设面积，必须有2万平米建设40平米的户型，这样就可以得到500套房子；有3万平米必须建设60平米户型，可以得到500套房子；余下的5万平米，可以按照开发商意愿建设100平米户型，这样又得到500套房子。
通过这样的办法，虽然房屋供应面积没有增加，但供应套数却从1000套变成了1500套。供应面积不增加，就不会大幅度降低房价；供应套数增加，又会遏制市场价格的上升。
这个办法是受很多河友的启发，以前河里就讨论过为什么中国贫富不断加大的情况下社会还能保持基本的稳定，原因就是中国的商品供应是多层次的，收入水平不同各阶层都能买到符合自己支付能力的生活必需品。最近河里讨论的一个话题就是到底需要多少钱才能保持基本的生活水平。从大家的发言看，即使在同一个城市里，从收入1000元到10000元，都可以找到适合自己的生活方式，原因同样是商品供应的多层次性。1斤苹果由于质量不同，可能会卖1元也可能会卖10元，同样的苹果在早市卖还是在超市卖，价格同样可能翻倍。
在我看来，中国的房子能够成为一个问题，价格高是一个方面，产品构成不合理也是一个方面。房子越盖越大，大大提高了老百姓买房子的门槛。只要我们能让住宅户型面积形成从大到小的梯次分布，就意味着有更多老百姓能够迈进购房的门槛，按照自己的能力参与到市场的交易中。我们暂且把这种小面积的住房称为“蜗居房”，建造这种“蜗居房”的根本目的就是让房子从投资属性回归到它本来就应该具有的实用属性，变成普通老百姓的消费品，而不是少数有钱人金融游戏的筹码。
以房价最贵的北京和上海来说，如果能供应一批面积在40平米左右的“蜗居房”，即使在现在的房价下，100万元差不多也就够了。为什么是40平米，这个问题我后面再详细解释。100万应该是很多大学毕业几年、正面临婚嫁的小白领们能够承受的水平，父母资助加上贷款很多人就可以实现自己的住房梦了。条件稍好的，可以考虑150万价位60平米户型的房子。
省会一级城市，房价多数在4000到12000之间，40平米的“蜗居房”，总价在16万到50万之间，60平米的房子总价在24万到72万之间，这个价格就会有更多的人能承担。
房价4000以下的中小城市，一套40平米房子总价在几万到十几万之间，60平米房子也不超过30万，这已经是工作稳定的农民工也都能尝试的价格了。
“蜗居房”可以和1元1斤的苹果、100元一台的山寨手机、2万元一辆的QQ轿车划成一类产品，满足奋斗期的年轻人和能力有限的弱势群体的生活需要。
曾经引起不少人争论的一个话题就是刚毕业的大学毕业生应不应该买得起房，正方认为让大学毕业生买得起住房是最基本的人权，反方认为大学毕业生寸功未立买不起房很正常，实际上两种说法都有道理。
住房是生活必需品，家宝同志说要让人民有尊严的活着，古人的也有一个成语叫立足之地，给年轻人一个栖身之所自然是应该的。但从另一个角度说，让年轻人很快就住进上百平米的大房子，又的确不符合生于忧患、死于安乐的古训。“蜗居房”可以看做是两者之间的一个平衡点。
陈经的名言：政府和资本家总是把人民弄得没钱。还应该补充一句：政府和资本家总是应该让人民有挣钱的动力。很多公司给销售人员定销售任务的时候，总是把发放奖金的标准定到让你奋发努力就有机会达到的高度上，而不会定到让你竭尽全力也无法达到的高度上。“蜗居房”就是要让年轻人看到希望，看到奋斗的意义。
这里还有一个问题，为什么是“蜗居房”而不是廉租房？
第一个原因，“蜗居房”是一个门槛，既有利于鼓励老百姓去工作奋斗，也有利于控制城市规模，北京城毕竟不可能无限制的扩大了，交通、污染、能源水源供应现在就已经很麻烦了。廉租房门槛高了就失去了本来的意义，低了又会变成养懒人的包袱，不限制外地人很多城市就会不堪重负，限制外地人又会引发一系列道德上、法律上的麻烦。
第二个原因，在中国，房子不但要满足人们的居住需要，还要满足人们的心理需要。自己的房子，再小再破也是家；租来的房子，即使是国家的廉租房，也无法给人以归属感。毕业后留在大城市里的大学生恐怕更是如此，蚁族不仅有经济上的原因，很可能也有精神依赖的原因。
第三个原因，“蜗居房”能够提高年轻人的信誉度，这正是初入社会的他们最缺少的。廉租房基本上没有这个作用。不管我们能够想清楚多少大道理，但是真的要让我们把自己的女儿嫁给一个租房居住的年轻人的时候，我们还是会踌躇。未婚女青年和丈母娘的要求，不能仅仅看做是拜金主义，安全感是所有人都需要的。
“蜗居房”再好，能让各方接受才是关键，看看这个办法的好处：
从地方政府的角度来看，第一，“蜗居房”不会导致房价下降，房价不降就意味着地价不会降低，房地产业的相关税收也不会减少，财政收入就能保持稳定。第二，“蜗居房”不需要政府加大土地的供应量，如果建设廉租房就需要额外提供土地。 土地是地方政府的命根子，手中有地才能心中不慌，才有利于长远的发展。第三，“蜗居房”有利于稳定房价，只要政府随时调整“蜗居房”占市场总供应房源的比例，并通过宣传在市场上形成相应的心理预期，就能有效的遏制房价过快增长。第四，“蜗居房”能解决一大批年轻人和穷人的住房问题，减轻社会不满情绪，有利于地方稳定。
从银行的角度看，第一，“蜗居房”没有对现行市场产生冲击，有利于房地产市场的稳定，减轻了自身的风险。第二，“蜗居房”的增加意味着个人住房贷款风险的分散，一套房子变成两套、三套房子，原来一个家庭还的贷款变成了两个或三个家庭还。第二，“蜗居房”使更多的人进入了房地产市场，也意味着银行客户的成倍增加。
从房地产商的角度看，“蜗居房”使房屋结构复杂化，会增加建筑成本，这是不利的。但是，开发商也明白房子只有卖出去才能真正的赚钱，否则房价再高也没意义。“蜗居房”能够快速销售出去，就会加快资金周转，可以弥补建筑成本的上升。
从国家和整个社会的角度看，第一，“蜗居房”让更多的人住上了房子，促进了整个社会的住房公平。第二，“蜗居房”建设比廉租房建设更利于舆论监督，并且在分配环节依然是市场机制在起作用，避免了腐败现象的发生。第三，“蜗居房”为未来中国的城市化进程提供了方便，降低了农民进城定居的门槛。第四，“蜗居房”和商品房混插建筑，避免了因贫富分区而引发的一系列社会问题。第五，“蜗居房”为以后可能实施的物业税提供了方便的条件，既可使用平均税率，住大房子的富人多交钱，住小房子的穷人少交钱；也可使用累进税率，小房子低税率，大房子高税率。征收简便和税负公平两个目标可以同时实现。
最后一个问题，公众到底能不能接受“蜗居房”？
“蜗居房”面积狭小，自然不是人们的最佳选择，这一点毫无异议。如果我们不纠缠于政府搞“蜗居房”是不是朝三暮四糊弄百姓的把戏这种道德争议的话，仔细去分析“蜗居房”的使用价值，可以证明“蜗居房”是一种可行的选择。
我前面反复提到过40平米，这是我认为“蜗居房”面积的底线，再小的话就很难保证居住质量了。这个40平米的底限户型应该主要在房价极高一线城市使用，县城一级的城市，由于土地资源相对充足，房价也比较低，“蜗居房”盖的大一些也完全可以。
40平米的房子我见过很多，一个是我前面提到的棚户区改造，最小的户型就是将近40平米的。当时有规定，凡是原有住房面积小于40平米的，一律回迁到这个户型，且不交面积差价。一个是40平米户型不是什么新东西，1970、1980年代建设的楼房很多都是这种面积的。
茅老头因为廉租房不带卫生间的主意已经快被骂得狗血喷头，我个人对这个问题有两个看法：第一个，茅应该挨骂，因为他没有搞清卫生间的意义是什么。抛开公共卫生间使用方不方便不说，在某种程度上，私人卫生间可以看做是社会文明进步的标志，去卫生间是私人事务，私人卫生间满足了个人的尊严要求。茅的言论没有考虑到使用者的心理需要，挨骂也不冤。第二个，茅的言论还是有部分正确性的，就是廉租房这种特殊房屋可以去除某些使用功能。人民的智慧是无穷的，如果你去看看那些70、80年代建设的小面积房，就知道去掉哪一部分是大家都可以接受的了，那就是客厅。
客厅对于现在大多数的中国人来说，只有两个功能最常用到，一个当作连接厨房、卫生间、卧室的走廊，一个是当作看电视的地方。不知道别人，自从我结婚以后，就从来没在家里接待过真正的客人，直系亲属不算。毕竟外面有那么多的餐馆、茶馆之类的地方可去，办公室偶尔也可以挪作私用。
走廊实在不必弄到20平米、30平米，电视在卧室里看一样，况且很多家庭本来卧室里就已经放上电视了。科技进步解决了很多麻烦，原来29吋的电视需要将近半个平米的占地，现在42吋的电视也只不过相当于墙面突出了15厘米。
40平米的“蜗居房”实际使用面积大概是30平米，两个10平米的卧室、一个4平米的卫生间、一个4平米的厨房，2平米的走廊。对于一个一般只在晚上大家才回家的三口之家来说，这已经足够满足基本生活需要了。
“蜗居房”的目的不是让大家永远蜗居下去，只是搭建了一个通向更高生活水平的台阶。刚刚毕业的大学生从40平米起步，到60平米，90平米，120平米，用过的旧房子再交给年轻一代，或者提供给几亿等待进城的农民。
最后还是要说一点，我写的题目叫做“与其廉租，不如蜗居”，我反对大规模建设廉租房，但是小规模建设的廉租房我是赞同的。对于残疾人、低收入的老年人、慢性疾病病人、孤儿等等社会群体，廉租房完全可以作为一种福利提供给他们，因为这一部分群体人数上毕竟是有限的，廉租房的规模就可以控制在较小的范围内，管理的难度也就可以大大降低。
我写这个帖子始终坚持的一点就是，自己提出的所有措施一定要有可操作性，道德标准永远不是第一位的。所以，我也希望和大家更多的去讨论可行性，而不是道德问题。
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本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 那不就是90/70政策么 很显然已经操作过了，效果为0
自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。家园 那个到不见得 政策是好的，是另外的原因。
家园 再给你补充点儿资料 都是2006年的新闻报道。
第一个，重点是说户型的：
建设部13日正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对此前市场普遍存在疑虑的“9 0平方米”和“70%”两个概念给出了明确界定。
今年5月，国务院有关部门在关于调整住房供应结构、稳定住房价格的文件中提出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”但对于什么是套型建筑面积以及70%比例是项目控制还是总量控制，业界一直存在争议，受此影响，中国大部分城市的实施细则迟迟未能出台，市场也处于迷惘状态。
建设部在《意见》中明确指出，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”
此前，公众普遍对套型建筑面积一词感到陌生，甚至不少业内人士也不明所以。有建设部官员指出，依据国家标准，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数，但它的计算极其复杂，远不如一般消费者熟知的建筑面积简单明了。
还有专家指出，同一房子的套型建筑面积一般要小于建筑面积，因此90平方米套型建筑面积的房子换算成通常所用的建筑面积甚至可能超过110平方米，这显然有悖于鼓励建设中小套型房子的房地产调控政策。
关于70%的比例，《意见》提出了总量与项目结合的原则。具体规定是：自2006年6月1日起，各城市 (含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。
第二个，重点是说建设比例的：
这块政策“补丁”的出现，让相当一部分房产商有如释重负的感觉。但同时也引发了新的争论。而其核心问题是，政府该如何对房地产市场实施行政监管？
此前，外界对这两个数字的猜测已持续近两个月，焦点是对“70％”的界定。起因是在今年5月，中央有关部委调控房地产市场的文件中提出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。
悬念由此而起。因为当时对什么是套型建筑面积，以及70％比例是项目控制还是总量控制，并无明确的说法。受此牵连，诸多城市的实施细则迟迟未能出台，市场也处于迷惘状态。
这几天，各地一些开发商在接受采访时纷纷表示，90平方米以下套型，占城市开发总量的70％以上，要比占每个项目70％以上科学得多，他们也更能接受。
而开发商的这种轻松态度，更增加了一些人的担忧。笔者注意到，种种担忧归结为，新政策会不会又成了摆设，以及是否提供了新的权力寻租空间。
显然，这样的担心并非完全没有道理。因为这样的规定，其实给地方政府留下了一定的操作空间。有些项目完全可以不建一套90平方米以下的户型，而依然可以获得审批，只要有别的项目来分摊政策的硬性要求。这样一来，地方政府相关审批部门将获得一项相当大的权力，而这就可能出现相关审批部门的寻租机会。
家园 地方政府在房产中有利益诉求，什么政策也没用 政府卖地，国有开发商卖房
既是教练又是裁判的比赛，比几场都没用
目前这种模式决定了这样的结果
家园 政策效果受很多因素影响 比如实施强度、持续时间，再好的政策，如果不认真实施，效果也会是0。
家园 蜗居有利炒房，产业带动地产 最近看到的观点是全民都在屯房，而不是只有地产商和政府。国人本来就喜欢储蓄，现在一看储蓄不如屯房，房价升值比利息快多了。于是大家有点积蓄就把它变成房产。本来房价太高，只有一成百姓可以屯房。蜗居政策一展开，屯房百姓马上翻番。
我的建议是用产业带动地产布局。现在为什么一线城市房价疯涨，因为大学毕业生都想挤到那几个大城市去；毕业生为什么要挤到那些地方去，因为公司在那里。当然，公司挤到大城市也是为了能招揽更多人才。但这个连环套在公司这里也许更容易解开。政府是不是可以划一道线，新兴产业布局必须离已有市区20公里。虽然短期内，这会给局部地区和部分群体带来一定的波动，但长远看可以带动卫星城的发展，分散人员和房产。
家园 你的建议的有道理 长远看这是必须的。
这个办法现在还有些问题，企业搬到市区之外20公里就涉及占用耕地问题了，中央为了粮食安全现在是严控土地的。理想的情况是搬到现有的中小城市，但在分税制的情况下，企业搬走税收也就跟着走了，地方政府肯定不愿放企业走的。
家园 我个人认为保障性的措施不能涉及产权 一旦私人获得可转移的产权，且社会对房地产长期看多，炒作绝对难以避免，各种猫腻也会应运而生。个人比较赞同廉租房，就是因为没有产权这一块，把私人牟利的空间相对压缩了不少。牟利空间越大，人民的智慧越层出不穷，那就不是廉租房几个难以管理的问题所能比拟的了。而蜗居降低了炒作的门槛，结果如何很难逆料。
家园 廉租房政策有一个很难迈过去的坎 最新一期瞭望周刊介绍，全国各大城市现行的廉租房政策都没有覆盖外来人口，申请廉租房必须拥有本地户口，像北京、上海等一些城市还规定取得本地户口三年、五年甚至七年之后才能申请廉租房。
最需要廉租房的却恰恰是毕业生、农民工这样的外来人口，而放开廉租房户口限制必然带来人口激增和其他社会保障措施跟进的问题，这是现在任何地方政府都无法承受的压力。
家园 个人倒以为这还好 对常住人口来说，租房的问题主要是缺乏稳定性，租期、租金往往口说无凭。而政府主导的廉租房最大好处就是稳定，这对非常住人口来说相对次要一点。
我觉得目前由政府主导开展保障性住房建设，目的在于稀释对商业房地产的需求，那就必须针对需求量最大的阶层。从我个人的观察来看，需求主流还是城市常住人口中需要成家立业的年轻一代，他们绝大部分不再愿意和父母合住。如果廉租房能够为这其中的低收入人群提供十年以上的稳定居住环境来结婚生子，我想还是有较大吸引力的。