主题：哦啊，房地产的政策出来了！ -- perjon
从道理上来说，我是完全同意你的观点，但实际操作中往往会扭曲。
看了任志强最新的博文，老实说我不喜欢他，但还是觉得他说的有道理。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100ihk4.html
去年下半年才开始增长的新开工面积大多无法在今年的上半年变成可销售的商品房，没有捂盘也无法保证上半年的充分供应。但如果政策不做逆向调整，则会在去年的年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加市场在下半年的供给量并在下半年年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加了市场在下半年的供给量并在下半年缓解供不应求的局面，并在不断的供给增加中保持相对的稳定，缓解房价过快上涨的矛盾。
但逆向调整的政策出台之后，就很难说投资的意愿是否能长期的保持，下半年和此后的供给是否能持续增加了，也许打压房价的同时也让投资的意愿被打了下去，用供给的增加缓解房价过快上涨的能力，再一次被抑制了，那么房价仍会在供求之间严重不平衡中蹦蹦跳跳。
市场经济看不见的手本来就是根据价格这个信号来调节市场的供求关系的，但经济学的道理在国内非完全市场化的经济中似乎并不起作用。政府总是用看得见的并闲不住的手来拨弄价格信号，用调整和干预的手段让价格信号扭曲，引发着市场的波动。
未来看不见的手已经在发挥作用了，天价地正说明市场在价格的信号作用下拼命的用增加供给的方式来满足市场的需要，但房子是个要有较长建设周期的产品，严格的审批和准入制度的管理让市场的供给无法在瞬间反映出来，于是价格就会在这个尚未能用新供给缓解供求矛盾的空间中暴涨，价格就会回到平稳增长的水平。
然后闲不住的手却无法忍受这种价格的信号作用，当上涨在供求平衡的施工周期中尚未达到充分供给时，政府就大动干戈，出台各种严厉措施，恨不得一天之内一个政策出台就让价格跌下去。但市场却不是这样，价格的下跌要有个周期，这个周期与生产能力、加大供给相关的。当这个周期并未形成时，只会首先出现的是市场化的观望与期待，出现销售的下降。但开发商手中有足够的资金时，并不会在短暂的观望期中首先降价，只有在资金链要发生断裂危险时，才会放弃利润而先保证现金流的需求才会用降价的牺牲维持生存。
但消费者却无法保持沉默，被抑制的需求只要没有得到充分的满足就一定会选择时机去释放的。两会过后（一个周期未形成）民众没有看到价格在观望中下降，反而看到土地供给的稀缺和价格的上涨，他们再也不敢去冒这种观望的风险了。历史上每一次观望之后，观望者都不得不在政策的无效中支付更高的成本与教训，让他们在两会之后冲入了市场，再次形成了报复性的量价齐升的增长，又一次让处于了政策两难选择的境地。
自2003年以来，这种多次的调控都是先抑制供给，当供给减少价格上涨时就抑制需求。在抑制需求中就减少了供给，供给减少了引起需求的恐慌，价格又再次的上涨。恶性循环发生了多次，也因此有了每次政策出台调控之后，总伴随着价格的上涨结果，此次也一样。
简言之，从03年以来，调控的过程就是：
抑制供给 ---> 涨价 ---> 抑制需求 ---> 房产商投资意愿下降 ---> 抑制供给
不断循环。这次很难保证不是有一次循环。
恩，但就一个城市而言，中心城区整体3以上的都是比较少的几个大都市，以重庆这种堪称全国容积率之冠的地区而言，主城也不过4，那加上郊区，加上二、三线城市，最终的容积率能到2都不错
由此我想到一个很有趣的地方，这18亿是哪里供？如果不是一、二线城市的土地的话……
可以说是打到七寸上了，房价会有一段时间的向下调整。
但愿吧。
其实在我看来，这次和03年以来的手段没啥差别，效果会有差别么？
一条十八亿亩的红线划在那里。除非近几年土地流转取得很大成绩，把农村宅基地置换出来不少。
另外，土地平整是要花钱的，那么多土地供应的先期投入由谁来出？会不会到最后又是羊毛出在羊身上。
只是非首次购买的首付比例由四成加大到了五成。于是08年北京跌了30%，深圳更多一些(别的城市没有第一手的信息)。
要知道，跌了50%之后，要再涨100%才能回本哦。
我经常看的一个博客：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a46559f0100jpw7.html
从下面一组数据中不难找到答案。
2000年以来，国内商品房开发面积占房屋建筑面积的情况大体如下：
年份 商品房施工面积 房屋施工面积 比例
2000 6.5897亿平米 26.5294亿平米 24.84％
2001 7.7214亿平米 27.6025亿平米 27.97％
2002 9.4104亿平米 30.4428亿平米 30.91％
2003 11.6907亿平米 34.3742亿平米 34.01％
2004 14.0451亿平米 37.6459亿平米 37.31％
2005 16.4445亿平米 43.1123亿平米 38.14％
2006 19.4090亿平米 46.2677亿平米 41.95％
2007 23.6318亿平米 54.8542亿平米 43.08％
2008 27.4149亿平米 61.6528亿平米 44.47％
2009 31.9600亿平米
数据来源：国家统计局
以上这组数据表明，随着商品房开发占国内房屋建筑面积的比重越来越高，非商品房屋比重持续下降，结果导致国内越来越多的居民，包括收入水平较低的居民，不得不透过楼市来满足不断快速上涨的住房需求。在很大程度上，国内房价之所以快速上涨，广大群众之所以对房价上涨过快非常不满，答案就在于此。
接下来，由于扩张后的政策性住房供给仍不能满足潜在需要，加上政策性住房的购买者或使用者与商品房的购买者之间原本就存在明显的收入区隔，因此，很难指望国土部的住房供地计划能够起到抑制楼市价格的作用。
从地方政府公布的供地计划来看，报道指上海市日前公布今年住房供地计划，在1100公顷(比去年约增3%)的总供应量中，保障房、棚改及中小套型商品房等三类用地总计占到770公顷；而包括中小套型和“非普通住宅”在内的商品住宅用地只有400公顷，为去年供应量的四成左右。这必然会加大上海楼市的供求缺口，并相应增加房价上涨动力。
地方政府手中压的地凑够一两年大量供应没问题，征地、放地实际是有计划的，比如现在征的地起码要明后年才卖，期间就是三通一平。
但更长时间的地的确有问题，现有的模式的确已经快用尽了，只能指望农村“土地流转”了。
“土地流转”是个大大事，这还不是房价这种“小”问题，实质是土地所有制的问题，估计天朝不会触及土地公有制这个雷，而还是会采用类似农村土地承包制这种名实相悖的方法，大家心里明白是怎么回事就完了。
07年我在广州，9月后的情形是这样子的，国庆回来成交量下降，然后远郊的被过度炒作的楼盘降价，中心城区没怎么降，这只是二套房政策开始的效果，真正开始全面下跌，是08年，配合的信贷紧缩，我记得12月份曾经和一个审批人聊天，问明年开发贷如何，他说收缩，但是一季度优先保证大开发商，维护住重要客户，其他的只有先停掉，但就是大开发商后来也被折腾的要死要活，恒大曾经被在那一年被无数家银行反复折腾得差点垮掉，后面的事情，大家都看到了，远郊的楼盘，最大的幅度曾经跌掉了50%，所以单纯指望一个二套房政策对房价产生很大影响，没有后续政策的跟进是不大现实的我想
中小套型在770公顷里，不在400公顷里面。
400公顷包括90——140平米的普通住宅，和“非普通住宅”.
“非普通住宅”一般指是140平米以上的公寓楼以及别墅等。
这几年的房地产政策，就是“抽风+作秀”。老百姓民怨大了，就抽一下秀一个，抱怨声小一些，就可了劲的涨。
几个症结一个都动不了：
土地，红线划着。
地方政府，缺钱。
房产商，虽然可恨，可房子还就得靠他们造，缺了他们，供给减少，房价只会更高。
是新闻的原文。
http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20100415/01377751962.shtml
我当时也没看明白。
抽风是假，上位不傻，心里明白。但这是利益所在，不得不尔。
否则，就是到处捅雷，不仅被利益集团恨死，甚至很可能还被老百姓恨死。
这一波上涨的根子完全在于信贷宽松和居民的通胀预期。这些东西不转向，只靠政策性调控是不够的。
不过，呵呵，加息周期的开启只怕也是箭在弦上了。
太多的流动性和价格上涨预期不消除，恐慌性购房还将持续