主题:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%(一) -- 陈经
来安慰群众来了?我同意顶多
北京的房价是不是泡沫,应该不用争论了。有争议的只是泡沫的程度,以及这个泡沫是不是“良性”的,能不能被经济增长填平。我的结论是,这个泡沫具备了历史上所有巨大泡沫的特征,是无可置疑的超级泡沫。
从房价收入比来看,北京的房价和东京、香港已经可以比较了,而收入却相差数倍。随便一套房就要百万首付、1-2百万贷款,月供上万。如果只靠人均收入,北京房价根本不可能炒到这么高。我论证过,北京房价的合理支撑是改善性需求卖小房换大房。
改善性需求,卖了小房子,可以换大房子,似乎购买力很强大。但前提条件是以高价卖掉小房子。北京的“小房子”面积也不小,50平算少见的,90平以下都算小房子。一个90平的“小房子”,以3万均价计,总价要270万,再加上税费,买家要准备280万。普通人能拿出这么多钱来买“小房子”?就算60平的也要180万,要准备60万首付,贷120万,压力真的不小。所以,改善性需求的购买力,根源还是高房价,是自我循环论证。如果小房子的价格崩溃,大房子的“改善性购买力”也会崩溃。
且不说北京有多少60平的小房子,人如果要买得起180万的小房子,收入得多少?北京收入高的人也不少,应该是有不少人买得起的,但是,这些人多半已经有了房子。真正需要买而且买得起的人有多少?这些人绝对托不起3万的房价。
当然,北京房价毕竟是炒上来了,而且原因很明显:外来资金。山西煤老板、各地富人、炒房团,也包括刚需啃老啃亲戚,资金来源多得很。如果没有这些外来资金,单靠买小房子的刚需,以及改善性需求换房,根本炒不到这么高。可以断定,外来资金是北京房价全国最高的最重要原因。
如果明白外来资金是高房价的根源,那么这就是一个绝对的泡沫了。这些资金自己不住,只是为了投资。炒到这么高,真正需要的人又买不起,收租也没多少,甚至根本空置着,唯一的结论就是:资金之所以买入是为了卖给后面买的人。有些富人是看着喜欢全款买入,不考虑卖出,捂盘最坚决。但是,这些富人买房的原因是什么?虽然他不卖,象地主一样,但隐含的意思是:这个房子是值钱的,能够用来贷款,要卖也能卖得出。富人吃几万元的大餐,吃完就完了。富人买来房子,却不会烧掉,说到底还是一种投资,和吃大餐是有区别的。
所以,北京房价连年暴涨,原因是资金推动。本地资金也不少,不需要房子的也来买。房价暴涨的原因,不是什么需求推动,买了不住的不是真实的需求,只是投资。真实的居住需求,可以推动房价合理上涨,这个因素是存在的,但不可能把北京房价推到这么高。
定了性,就好办了:资金推动的泡沫。这个泡沫有多厉害?如果北京有500万套房,每套200万元,市值是10万亿。这个数值是“浮盈”,真金白银掏出来投入买北京房子的资金有多少?北京2009年房子卖得最火,共卖出1880万平方米,同比增长77%。这和存量面积比起来只是30分之一(数据未必准确,粗略估计)。2006年以前,房价都不高。假设2009年以前,用来买房的资金是2009年成交额的4倍,2008年算一半,2007年算四分之三,2001-2006共六年均价在三分之一以下,加上2000年以前的算2倍。所以,历史上用来买房的所有资金,约是五倍的2009年成交额。如果2009成交面积是历史存量的30分之一,浮盈就是六倍。我这个估算可能有些不精确的,但浮盈五六倍并不离谱。北京有多少人什么也没干,只是买了一两套房,就资产200-300万以上?不是巨大的浮盈,这钱哪来的?
市值规模是10万亿,浮盈是500%-600%,这就是北京房产这个超级泡沫的浮盈规模。而这个浮盈的套现压力,从来没有表现其可怕的一面。
(待续)
楼主说的没错,预期的自我实现是推高泡沫的一个重要原因。
这段时间我一直在想,当一个现象发生,直至他持续推演,推演到我们需要为这个现象绞尽脑汁地寻找理由时,这个现象是否就意味着要终结了呢?
中国的情况比当时东南亚好。没有外债有顺差,对外支付没问题。
人民币不直接交易。
如果人民币贬值也是可控制的主动贬值,以利于增加出口,渡过危机。
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/50006.shtml
今天又读索大师著作,看到其中一段,虽然比较晦涩,但读起来也颇有思考者的韵味,摘下来共享:
在信贷扩张反身性过程的早期阶段,所涉及的信用金额相对不大,对抵押品的骨架的影响可以是忽略不计的,这也是为什么这一过程最初的阶段显得很稳健的缘故。可是,随着负债总额的积累,信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生增值效应。这个过程一再持续,直到总的信贷的增加无法继续刺激经济的哪一点为止。此时,抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用,而由于信贷款未能加速增长,抵押品价值开始下降。抵押品价值的侵蚀对经济活动产生了抑制作用,反过来又加强了对抵押品的侵蚀。到了这个阶段,抵押品已经用至极限了,轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求,这又进一步加剧了经济的衰退。
------------------------金融炼金术 第四章 信贷与管制的周期
而且是所有经济学的基础。
但伟大的亚当斯密,从古至今唯一的一个经济学家,还说了,理性人首先是自由人。
东南亚当时97,和中国,人都不是古典经济学意义中的自由理性人。
我们只是受官员摆布的木偶。于是古典经济学不成立。
我对国外金融家等角色的感觉是,他们的目标不是中国。
中国是个出口强劲,生产消费旺盛,外汇储备巨大,经济管制严格的国家。可能有短暂的经济崩溃,但要从中获利,尤其是天量的金融交易获利,缺乏作市杠杆工具。即你明知道那里有东西,但没有工具捞不到。
我猜想他们要运用组合拳。中国的经济变化显然会影响其他国家,尤其是目前经济最危险的其他国家。中国人民币贬值,奢侈品消费减少,必然影响目前经济危机的南欧。南欧经济爆出危机已经很多天了,人人都知道有问题,但没见谁去金融打击的。因为他们在等待时机。
就像围棋中,明知道某块棋有缺陷,是有棋的,但不会立刻出棋,而是要通过其他部分有问题,更凸显目标的严重性。
所以中国的实体危机可能并不严重。
但银行留一堆坏账是肯定的。要等到下届来解决了。
北京历年住宅竣工/销售面积
都来自北京市年度经济社会发展统计公报,竣工在前,销售在后,单位万平米
2004 无数据 2285.8
2005 3024.1 2566
另外,十五期间竣工11927.8
2006 2193.3 2205
2007 1854 1731.5
2008 1399.3 1031.4
2009 1613.2 1880.5
调控控不住的。
宇宙大爆炸,我只知道这个。
强烈要求给我们这些低收入者以宝推的机会。
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缓调基本不可能,要回头肯定是迅速直接有力的回头。
中央是刚刚发现,这些数据没有包含数量巨大的各单位自建房。
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/50006.shtml
在信贷扩张反身性过程的早期阶段,所涉及的信用金额相对不大,对抵押品的骨架的影响可以是忽略不计的,这也是为什么这一过程最初的阶段显得很稳健的缘故。可是,随着负债总额的积累,信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生增值效应。这个过程一再持续,直到总的信贷的增加无法继续刺激经济的哪一点为止。此时,抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用,而由于信贷款未能加速增长,抵押品价值开始下降。抵押品价值的侵蚀对经济活动产生了抑制作用,反过来又加强了对抵押品的侵蚀。到了这个阶段,抵押品已经用至极限了,轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求,这又进一步加剧了经济的衰退。
------------------------金融炼金术 第四章 信贷与管制的周期