五千年(敝帚自珍)

主题:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%(一) -- 陈经

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家园 银行出问题了,也麻烦,再来一次坏帐撇清,呵呵。
家园 说得我很开心,不管是不是反向指标,宝推一把
家园 政委,你是不是看群众情绪不稳定

来安慰群众来了?我同意顶多

20-30%之类的目标跌幅
“涨了政府其实高兴”,“政府只是想涨慢点”,“真跌了政府就慌了”

”,“跌多了政府会托市”。

家园 (二)资金推动的超级泡沫与巨大浮盈

北京的房价是不是泡沫,应该不用争论了。有争议的只是泡沫的程度,以及这个泡沫是不是“良性”的,能不能被经济增长填平。我的结论是,这个泡沫具备了历史上所有巨大泡沫的特征,是无可置疑的超级泡沫。

从房价收入比来看,北京的房价和东京、香港已经可以比较了,而收入却相差数倍。随便一套房就要百万首付、1-2百万贷款,月供上万。如果只靠人均收入,北京房价根本不可能炒到这么高。我论证过,北京房价的合理支撑是改善性需求卖小房换大房。

改善性需求,卖了小房子,可以换大房子,似乎购买力很强大。但前提条件是以高价卖掉小房子。北京的“小房子”面积也不小,50平算少见的,90平以下都算小房子。一个90平的“小房子”,以3万均价计,总价要270万,再加上税费,买家要准备280万。普通人能拿出这么多钱来买“小房子”?就算60平的也要180万,要准备60万首付,贷120万,压力真的不小。所以,改善性需求的购买力,根源还是高房价,是自我循环论证。如果小房子的价格崩溃,大房子的“改善性购买力”也会崩溃。

且不说北京有多少60平的小房子,人如果要买得起180万的小房子,收入得多少?北京收入高的人也不少,应该是有不少人买得起的,但是,这些人多半已经有了房子。真正需要买而且买得起的人有多少?这些人绝对托不起3万的房价。

当然,北京房价毕竟是炒上来了,而且原因很明显:外来资金。山西煤老板、各地富人、炒房团,也包括刚需啃老啃亲戚,资金来源多得很。如果没有这些外来资金,单靠买小房子的刚需,以及改善性需求换房,根本炒不到这么高。可以断定,外来资金是北京房价全国最高的最重要原因。

如果明白外来资金是高房价的根源,那么这就是一个绝对的泡沫了。这些资金自己不住,只是为了投资。炒到这么高,真正需要的人又买不起,收租也没多少,甚至根本空置着,唯一的结论就是:资金之所以买入是为了卖给后面买的人。有些富人是看着喜欢全款买入,不考虑卖出,捂盘最坚决。但是,这些富人买房的原因是什么?虽然他不卖,象地主一样,但隐含的意思是:这个房子是值钱的,能够用来贷款,要卖也能卖得出。富人吃几万元的大餐,吃完就完了。富人买来房子,却不会烧掉,说到底还是一种投资,和吃大餐是有区别的。

所以,北京房价连年暴涨,原因是资金推动。本地资金也不少,不需要房子的也来买。房价暴涨的原因,不是什么需求推动,买了不住的不是真实的需求,只是投资。真实的居住需求,可以推动房价合理上涨,这个因素是存在的,但不可能把北京房价推到这么高。

定了性,就好办了:资金推动的泡沫。这个泡沫有多厉害?如果北京有500万套房,每套200万元,市值是10万亿。这个数值是“浮盈”,真金白银掏出来投入买北京房子的资金有多少?北京2009年房子卖得最火,共卖出1880万平方米,同比增长77%。这和存量面积比起来只是30分之一(数据未必准确,粗略估计)。2006年以前,房价都不高。假设2009年以前,用来买房的资金是2009年成交额的4倍,2008年算一半,2007年算四分之三,2001-2006共六年均价在三分之一以下,加上2000年以前的算2倍。所以,历史上用来买房的所有资金,约是五倍的2009年成交额。如果2009成交面积是历史存量的30分之一,浮盈就是六倍。我这个估算可能有些不精确的,但浮盈五六倍并不离谱。北京有多少人什么也没干,只是买了一两套房,就资产200-300万以上?不是巨大的浮盈,这钱哪来的?

市值规模是10万亿,浮盈是500%-600%,这就是北京房产这个超级泡沫的浮盈规模。而这个浮盈的套现压力,从来没有表现其可怕的一面。

(待续)

通宝推:唐家山,流沙河,dolong,
家园 预期的自我实现是推高泡沫的一个重要原因

楼主说的没错,预期的自我实现是推高泡沫的一个重要原因。

这段时间我一直在想,当一个现象发生,直至他持续推演,推演到我们需要为这个现象绞尽脑汁地寻找理由时,这个现象是否就意味着要终结了呢?

家园 我猜你提到的是这段话

中国的情况比当时东南亚好。没有外债有顺差,对外支付没问题。

人民币不直接交易。

如果人民币贬值也是可控制的主动贬值,以利于增加出口,渡过危机。

http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/50006.shtml

今天又读索大师著作,看到其中一段,虽然比较晦涩,但读起来也颇有思考者的韵味,摘下来共享:

  在信贷扩张反身性过程的早期阶段,所涉及的信用金额相对不大,对抵押品的骨架的影响可以是忽略不计的,这也是为什么这一过程最初的阶段显得很稳健的缘故。可是,随着负债总额的积累,信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生增值效应。这个过程一再持续,直到总的信贷的增加无法继续刺激经济的哪一点为止。此时,抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用,而由于信贷款未能加速增长,抵押品价值开始下降。抵押品价值的侵蚀对经济活动产生了抑制作用,反过来又加强了对抵押品的侵蚀。到了这个阶段,抵押品已经用至极限了,轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求,这又进一步加剧了经济的衰退。

  

   ------------------------金融炼金术 第四章 信贷与管制的周期

家园 理性人的理论是完全正确的

而且是所有经济学的基础。

但伟大的亚当斯密,从古至今唯一的一个经济学家,还说了,理性人首先是自由人。

东南亚当时97,和中国,人都不是古典经济学意义中的自由理性人。

我们只是受官员摆布的木偶。于是古典经济学不成立。

家园 我对索罗斯等人的感觉是

我对国外金融家等角色的感觉是,他们的目标不是中国。

中国是个出口强劲,生产消费旺盛,外汇储备巨大,经济管制严格的国家。可能有短暂的经济崩溃,但要从中获利,尤其是天量的金融交易获利,缺乏作市杠杆工具。即你明知道那里有东西,但没有工具捞不到。

我猜想他们要运用组合拳。中国的经济变化显然会影响其他国家,尤其是目前经济最危险的其他国家。中国人民币贬值,奢侈品消费减少,必然影响目前经济危机的南欧。南欧经济爆出危机已经很多天了,人人都知道有问题,但没见谁去金融打击的。因为他们在等待时机。

就像围棋中,明知道某块棋有缺陷,是有棋的,但不会立刻出棋,而是要通过其他部分有问题,更凸显目标的严重性。

所以中国的实体危机可能并不严重。

但银行留一堆坏账是肯定的。要等到下届来解决了。

家园 补点数据

北京历年住宅竣工/销售面积

都来自北京市年度经济社会发展统计公报,竣工在前,销售在后,单位万平米

2004 无数据 2285.8

2005 3024.1 2566

另外,十五期间竣工11927.8

2006 2193.3 2205

2007 1854 1731.5

2008 1399.3 1031.4

2009 1613.2 1880.5

家园 如果泡沫很巨大了,我想,后面会继续巨大下去。

调控控不住的。

家园 一直“后面继续巨大下去的东西”,有么?

宇宙大爆炸,我只知道这个。

家园 见鬼要求太高了

强烈要求给我们这些低收入者以宝推的机会。

用户乐善达到 650 以上才能【通宝推荐】

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家园 然后破裂。砰一声

缓调基本不可能,要回头肯定是迅速直接有力的回头。

家园 我猜,根据任志强的说法推测

中央是刚刚发现,这些数据没有包含数量巨大的各单位自建房。

家园 索罗斯的牛逼,就是在理论上指出这种循环被迫中止的标志

http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/50006.shtml

在信贷扩张反身性过程的早期阶段,所涉及的信用金额相对不大,对抵押品的骨架的影响可以是忽略不计的,这也是为什么这一过程最初的阶段显得很稳健的缘故。可是,随着负债总额的积累,信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生增值效应。这个过程一再持续,直到总的信贷的增加无法继续刺激经济的哪一点为止。此时,抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用,而由于信贷款未能加速增长,抵押品价值开始下降。抵押品价值的侵蚀对经济活动产生了抑制作用,反过来又加强了对抵押品的侵蚀。到了这个阶段,抵押品已经用至极限了,轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求,这又进一步加剧了经济的衰退。

  

  ------------------------金融炼金术 第四章 信贷与管制的周期

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