主题：讨论一个话题：卖房的手续费 -- GPRS

我在美国，昨天和澳洲的一个朋友谈起卖房子的损失问题。

在美国大多数人都贷款15年到30年，前几年还款大部分是利息，而美国人平均5年搬家一次。所以从贷款还款的角度上说，如果住的时间不够长，多数钱都交了利息。

但是现在利息史无前例的低（当然比加拿大还是高很多），三十年的年利息在4%。以我们这里（中部）来说吧，普通学区，200平方米的全新房子，32万，首付8万（25%），每个月还贷是1200美元左右，加上税和物业也就1500。要是租房子，无论如何这个价格拿不到，要2000左右才行。

这么说买房子肯定划算了。但是有个巨大的问题，就是卖房子时候的手续费，卖房子的手续费主要是给双方代理的commission fee，行规6%（某华人代理曾经吓唬我说是9%)，我查了查，好像全美差不多。这样无论如何，30万的房子，原价一转手，起码损失1万8。如果频繁搬家，而新公司不cover这个费用，这个损失一般是承担不起的。这样买房就不划算了。

我听澳洲的朋友说她们那里是1.2-1.5%，而且如果房价上涨不用交所得税。她很惊讶美国的手续费如此之高。

按理说房产市场很透明了，这样的高费用不是应该被市场自然压到一个合理水平么？6%是否合理？大家那里的手续费是多少？

就不用付这个commission fee给经纪了。这个还不能算手续费吧。

罗嗦几句。

如果打算私售，买主也是自己找上门来，像楼下讲的，可以省去佣金。但律师费等杂费免不了；

通过经纪挂牌上MLS交易的，买方经纪的2.5%肯定是卖方出；卖方经纪到底拿多少，就靠自己商量了，这边2.5％－1.0％不等（华人经纪可能更低）；

如果签约经纪又买又卖，通常是取交易额高的一头抽佣。比如大家一般是小、旧换大、新房，经纪就从新房的卖主处拿2.5%，旧房出售仅向房东收取地产公司分摊的管理费，或者干脆分文不取（有一位朋友跟ROYAL LAPAGE签约，先买后卖，即如此）。

多伦多这边，大概是这样。

房子越贵中介收的比例越低。在澳洲1.2%算很低的了，一般来说至少要1.5%-2%以上，另外还有10%的GST（也就是说如果是1.5%的话最终的收费是1.65%）。有些中介会在这以外另收广告费。再就是律师费得自己出。

房价上涨不交所得税仅限于自住房买卖。每个家庭只能有一套自住房享受这个优惠，投资房销售时所的的利润计入当年收入交税。如果投资房持有时间超过一年，那么对利润有个50%的税务折扣。

其实对善于攒钱的中国人来说，搬家没必要一定卖房。如果有能力付下一套房的首付，完全可以把现有的房子转为投资房。像你说的

转为投资房后每个月有500元的正现金流，只要房子好租，就算加上中介费和可能空置产生的费用，这套房也足够自给自足，不用你往里贴钱。何况你还可以在报税的时候把投资相关的支出往高了做，在账面上造成负现金流，用来抵扣你的其他收入从而少交税。

另外，美国房子真便宜，利息也真低……俺们利息要6%-7%，32万在悉尼连个还可以的二手两房公寓都买不到……

英国中介收0.8%-2%，利息是2%-4%。

出租的房租也不低。但是买房出租还是赚不了多少。因为如果要出租，按规定就得转贷款类型去buy to let,利息就会升到5%-6%。而且房东的责任比较多，电器坏了，马桶堵了，院子除草都可以找你房东来处理。如果租客赖房租你也很难逼租客搬出来。

我一个朋友回国2年，出租房子愣是倒贴了不少钱。当然也有成功的例子。有两个朋友有很多空余时间，各买了几座房子出租，平常花大量时间来应付租客，而且也逃一些税，倒是有不错的收益。

美国中部是大农村呀。

卖房手续费不止包括佣金。不少地方还有交易税什么的。

另外，如果考虑买时的费用，总数达到９％更是不难了。

在美国买房子，往往是看上去很值，实际仔细一算，不是那么值。

最明显的，每年要交物业税，大概是1%的房屋所值。30年下来，获得这个房子的费用等于是凭空涨了30%。

再一个就是房贷利息。你别看现在利率低，但是你买个房子，30年的房贷，你住个5年卖掉试试看。美国这种房贷还款方式非常坑人。前面几年，你月付的钱的大部分是用来支付将来的利息。5年下来，你的本金根本就没有付下来多少。

现实如此。

做生意的人一般不要租，尤其是那种个体老板。年轻大学生一般也不要租，情侣倒是可以租。

最好租给那种普通的工薪阶层。