主题：【新闻】北京开始监控个人房贷 二次房贷首付须超五成 -- 四月一日

www.XINHUANET.com　　2005年04月29日 07:36:44　　来源：新京报

上月起，京城银行开始尝试系统联网以监控个人房贷，对未还清首套房贷的二次房贷严格执行基准利率，年限将减少5-10年

近日，北京市银行系统对个人购买的第二套商品房贷款再次加大压制举措。记者从消息人士处获悉，不少银行自上月起已开通联网系统，在查询确认个人购买房产属二次以上置业、首套住房贷款尚未还清的前提下，将严格执行6.12%的基准利率，并提高首付款比例至50%以上。

联网系统将在7月1日正式运行

据了解，联网系统已从上个月开始投入试运行阶段，北京市各大国有银行、股份制商业银行和城市商业银行都将纳入联网范围之内，并将在今年7月1日起正式运行。据不完全了解，到目前为止，处于联网试运行阶段的银行包括除民生银行之外的农业银行、工商银行、浦东发展银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行等。

部分银行对二次房贷年限减少5-10年

联网之后，申请个人房贷的客户如果被查明在联网系统内的任何一家银行曾办理商品房按揭贷款，且房款尚未还清，再次接受申请的银行方则将根据其具体的风险程度、信用状况、综合贡献等情况提高贷款首付比例，升幅可达30%，同时严格按照6.12%的基准利率执行，在部分银行获批的贷款年限也将相应减少5-10年。

若客户拒查信息，银行有权拒贷

记者就此向工商银行北京分行个人业务部的相关人士求证，该负责人称，银行为确保多套置业客户的资信保障，确实已经开始通过个人信用信息基础数据库进行监控，当然，这种信息的获取必须建立在经由客户本人许可的前提之下。该负责人也强调，如果客户本人不同意银行进行联网查询，银行有权不接受其贷款申请。该人士称，如果经确认客户在第一套房贷尚未还清的情况下，办理第二套房贷，首付的比例最低也将达到50%，按照原则上30%的额度支付的可能性极小。

在采访中，农业银行、华夏银行的相关负责人也都向记者确认了这一消息。据记者了解，几乎各大银行档案目前都已存入该系统，操作人员的培训工作也已完毕。(记者 陆锐)

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Source: http://news.xinhuanet.com/fortune/2005-04/29/content_2892233.htm

政策调控抓住了要害所在 上海楼市回到理性轨道

http://www.crei.cn　2005年4月30日　来源:东方早报

　　退房的规模慢慢被扩大了。当二手房市场的抛盘量开始猛增时，原本能拿到贷款的投资客同样犹豫了起来，一些人开始不惜交违约金选择退房。这股风潮所带来的直接结果是，开发商必须面对销售时间的拉长：被退的房子需要重新包装销售，而新开的楼盘销售则需要更大的耐心。

这一轮宏观调控给市场所带来的冲击，是很多业内人士都没有料想到的。第一次，“调控效果显现”的结论被一些专家和开发商作为共识。

调控抓住要害所在

万科总经理郁亮几天之前发表的一篇文章中，记录了这样一段话：

“从目前上海、深圳、广州等城市最新出台的政策要点来看，显然已经抓住了导致房价上涨过快的要害所在，足以驱使房价回到理性变动的轨道。”

四月上旬，上海对二手房转让的转按揭作出限制，深圳规定合同备案后不允许私下解除。这些举措，对于投机性炒房有显著的抑制作用，但不会给自住性购房者造成过大影响。因此它们是有针对性地抑制投机性需求，效力大而副作用小，是迄今为止最有效的房价调控措施。

二手房限制转按揭的措施包括了好几个方面，自4月6日宣布取消一年内的转按揭后，相关的交易程序被规范，中介垫资行为明确规定要从严查处。规定一出，市场开始感受到了明显的抛盘压力，由于前期相当一部分投资者以短期炒作获利为主，转按揭的取消使房产在他们手头停留的时间明显变长。此外，由于3月份对于个人房地产贷款利率的提高，加上贷款时限的缩短，投资者每个月还按揭所支付的金额却提高了。

根据中原地产分析师的测算，如果房价保持原有的涨幅，其投资收益将会减少四分之一左右，投机成本大大提高。理论上来讲，由于投资成本的提高，对于炒房者来说，如果房价上涨的幅度达不到8％以上，炒房就有可能亏本。

而另一方面，如今的政策限制使得房价即使在短期内有快速上涨，如果没有付清全部房款，上家也很难将房子卖出去。

台湾资深房产专家蔡为民认为，停止“转按揭”的真正意义在于调控市场供应量、稳定房价。“转按揭”叫停后，那些本来想卖房却又财力不够的炒家客观上无法进入市场，自然也就无法获利了结。这样一方面能使过于频繁的市场流通变得缓慢下来，让市场趋于稳定；另一方面调控了市场供应量。

由于供应量的变相提高，房价上涨的速度可能放缓。上海新联康公司总经理周小丽表示，二手房抛盘量增加，供应量放大后，价格回到或接近春节前的水平是必然现象。而其影响同样会在一定时间内在一手新盘中显现。

一月之隔，投资者心态两重天

一个月的时间内，投资者的心态发生了几乎是一百八十度的转变。

3月份，房产投资者杨先生在初听到央行针对房贷的加息政策后，他的第一个反映是，0.2％的利息上调“涨一天就涨回来了”。

那时，他并没有对加息有太多关注，就在加息的当天，他还买入了一批新盘，打算等到房子转成现房后再脱手。而到了如今，虽然他还没有把手头的房子抛出，却已经停止了购买新的楼盘。“还是先看一下吧。”在没有十足把握的情况下，杨先生选择了观望。

二手房展上，合富置业的营业主任彭程告诉记者，以前的房展上，往往投资者所占的比重在一半以上，而此时却人数寥寥。

观望之外，一些投资客已经开始选择抛盘。类似“落袋为安”的情绪被普遍蔓延到了一些早期入场、已经获利的投资者中。

根据中原地产门店的数据统计，进入4月，上海二手房日均挂牌套数增幅近24%，部分炒家手中的一些高档二手房大量涌出。

到四月下旬时，一些地产中介的挂牌量猛增了30%~40%。而挂牌者中主要是投资客，甚至出现了一人抛出几十套房的情况。

四月初，中原地产把上海康城的退房现象归结为个别现象。分析师表示，“楼市与股市的区别之一是：不能因为某一天、某一楼盘出现的偶然情况而以偏概全，目前根据市场监测数据，尚未观察到市场异常反应。”

两周之后，中原地产提供的一份二手房交易资料显示，政策出台前后的二手房市场呈现出截然不同的走势。浦东地区包括世茂滨江花园、汇豪天下等楼盘挂牌一个月以来都出现了零成交。而仁恒滨江花园、菊园等楼盘虽然有接盘者，但最后的成交均价比挂牌时都有不同程度的下降，不同楼盘的降幅分别在每平方米500～2000元之间。类似的情况同样出现在浦西市中心区域，虹口区的高档楼盘同样成交寥寥。

成交量下降使得卖主出货心态更为急迫，据悉，一旦找到买家，上家为了填补银行欠资，甚至不惜从典当行以相当高的利率筹集资金，而这种情况目前已经有愈演愈烈之势。

合富置业彭程表示，由于投资客的观望或逐渐抛盘离场，目前受到消费者关注的重心基本集中在总价100万元以下的房源。“为了招揽顾客，我们已经开始在门店进行了一些调整，把手头总价较低的房子贴到尽量显眼的地方，少挂高档楼盘”，彭程告诉记者。

摇摆中的开发商

新盘成交量的萎缩是不争的事实。近期的一连串数字告诉人们，上海新房的成交情况不佳。一个月前，几乎一天之内销售百套房源的静安豪景倍显冷清。两个多星期内，其成交量都停留在1套；虹桥豪苑售楼处前同样也没了昔日风光，这个今年3月30日开盘的楼盘至今仍有数十套待售，而其撤销套数已经达到了42套；而千人排队，摇号竞争的场景更是从楼盘销售中悄然退出。

市场趋冷的状况之下，开发商选择捂盘。不少预计春节后开盘的楼盘，直到4月还按兵不动。

中原地产业务总监郭冠军告诉记者，由于前一阶段政策不断，部分投资者开始观望，眼见市场情况不佳，很多开发商选择推迟开盘时间，想等行情好一点以后再卖。

按照去年的经验，调控后投资者对于市场的观望期在一个月左右，这些开发商信心十足的认为，只要观望期在短期内过去，火热的销售场面又将出现，以往的供不应求将再次回归。只是没想到，一等等了两个多月，目前的观望气氛不但没有减退，反而似乎比前期更加浓厚了。“这次的观望时间这么长，是出乎很多人意料的”，郭冠军说，“而对于开发商而言，前面捂着的楼盘却不得不在近期推出销售了。”

中国指数研究院陈晟表示，去年调控后，市场在经过短暂观望后迅速恢复，但这次的情况却与前一次并不相同，目前来看，投资者将会在很长一段时间处于观望阶段，这就从一定程度上加大了开发商的压力。

一家大型开发商的负责人说╋如果其开发的楼盘╋连续两个月内还没有成交╋可能要有所动作了。意料外的长时间楼盘销售周期的出现，可能会让大公司的资金链出现问题╋而一些原本资金链就绷得很紧的小公司更是难以应对。

事实上，在一个楼盘没有销售回款全部到账的情况下，如果再去仓促开发第二个项目，开发商的资金链就会绷得过紧。这时如果遭遇销售不畅就会引发连锁反应：第一个楼盘“卖不动”，第二个楼盘“造不动”，整体实力不强的公司很容易被此拖垮。

一家地产研究机构的报告指出╋开发商的承受时间不会超过6个月。

开发商的资金链始终在接受考验。在刚刚举行的2005中国国际金融与资本市场发展论坛中一场房地产金融论坛上，上实集团副董事长陈伟恕明确指出，对于开发商来讲，长期以来资金来源一直存在着问题。如今，销售困局将会进一步加大对开发商集资能力的考验。

资金压力之下，已经有开发商做出了反映。尽管售楼处含糊其词，但从网上房地产所显示的数据来看，浦东锦绣华城，新一期房源的报价已经出现了某种程度的下调。

市场回归理性

通宵排队，一售而空，开发商联合中介抬价，70％以上房源被投资者所垄断……前一阶段类似情况的出现本身就不是一种正常的现象。

专业人士眼中，目前房产市场逐渐回复到了理性阶段。

地杰国际城的销售经理柳杨告诉记者，作为开发商来讲，他们并不希望卖出的房子出现太多的投资客。投资客过多会直接导致交房后小区的入住率较低，从而影响房产的品质。专业人士指出，在政府大力调控房价后，短炒者由于入市门槛抬高被挤压出局，以中长线投资或自住为目的的购买者日渐成为市场主力，这对楼市健康和可持续发展甚为有利。

另一方面，目前的情形的出现在使一些开发商陷入困境的同时，也会起到一个滤网的作用，房产运作能力真正达到一定高度的开发商将会脱颖而出。

(作者：刘秀浩)

广东商品房一季度均价下跌 实际售价降低4.2%

2005年05月03日 11:11 新京报

　　本报讯（南方都市报记者：李雅琼）广东省房协研究部、广东省统计局固定资产投资统计处近日发布《2005年第一季度广东房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）表明，今年一季度广东省实际销售商品房面积607.07万平方米，销售均价3653元/平方米，比去年同期的3814元/平方米下降4.2％。

　　《报告》指出，一季度广东房屋空置面积同比下降13.1％，待销部分（小于1年的空置）从去年同期的842.01万平方米减少到628.16万平方米，大幅下降25.4％；滞销（1－3年的空置）和积压（大于3年的空置）的商品房屋同比下降5.6％。但空置时间结构有进一步恶化的趋势：待销部分占空置总量32.7％，滞销和积压部分占空置总量67.3％。

　　广东省统计局固定资产投资统计处处长姚瑞华指出，国家和省里调控楼市的政策出台后，部分消费者对房价持观望态度而持币待购，使商品房的实际需求量下降；另外，由于消费者不盲目购买，房地产商前期投入的资金积压必然对房地产商造成一定压力，从而有希望使高价房价格下降。

原来不良贷款大都是国有企业的造成的，现如今恐怕普通个人也对此贡献良多。

京城银行联网监控房贷 二次房贷首付仍为三成

http://www.crei.cn　2005年4月30日　来源:北京青年报

工行有关负责人昨天指出，工行二次房贷首付仍为三成

7月1日起，京城各大银行联网系统正式运行―――

本报讯　日前有媒体报道称，北京市银行系统对个人购买的第二套商品房贷款将把首付款比例提高到50%以上。昨天，工商银行的有关负责人在接受记者采访时表示该报道与事实不符，并特别通过本报澄清：工行的二次房贷首付款比例仍然保持30%不变，但是京城各大银行从7月1日起，将通过联网的方式对房贷进行监控。

工行有关负责人告诉记者，联网系统已从上个月开始投入试运行阶段，这个庞大的网络把北京市各大国有银行、股份制商业银行和城市商业银行都纳入了其范围之内，并将从今年7月1日起正式运行。据不完全了解，到目前为止，处于联网试运行阶段的银行包括除民生银行之外的农业银行、工商银行、浦东发展银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行等。

据了解，在这个系统中，联网各银行客户的信用信息数据将一目了然，只要在银行有贷款或者信用卡的个人，就会自动拥有个人信用信息数据，其他的成年人通过办信用卡的方式也可以在银行的记录中填上自己的信用信息。而这些数据将包括三部分：一是身份识别信息，包括姓名、身份证号码、家庭住址、工作单位等；二是贷款信息，包括贷款发放银行、贷款额、贷款期限、还款方式、实际还款记录等；三是信用卡信息，包括发卡银行、授信额度、还款记录等。另外，随着数据库建设的逐步完善，还将采集个人支付电话、水、电、燃气等公用事业费用的信息，以及法院民事判决、欠税等公共信息。

有关人士分析说，这个系统的建成意味着每一次按时支付水、电、燃气和电话费，以及按时向银行还本付息，都会为个人积累成一笔信誉财富，可以用作向银行借款的信誉抵押品，为以后获得银行贷款提供方便。而一旦出现不良信息，则很可能成为下次与银行打交道的“拦路虎”。

另外，这些信息的获取是建立在客户资源的前提下的，个人对他本人的信息具有知情权，在申请新的借款或信用卡时，可以从商业银行获得本人的信用报告。如果借款人对数据库中关于本人的记录产生异议，试运行期间，可以向中国人民银行银行信贷征信服务中心或当地人民银行分、支行反映，以便及时纠正错误。

(作者：王旭、祝璐)

政府围剿炒作行为　炒房团正遭遇

http://www.crei.cn　2005年4月30日　来源:南方日报

住宅投资

上海市房管、工商、物价部门从4月中旬起至6月底在全市范围内启动了房地产市场专项整治，合力围剿房地产投机炒作。据了解，此次专项整治活动将查处开发商、中介机构在商品住房销售以及二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的10种行为。而专项整治活动的重点则是打击投机炒作和哄抬住房价格的行为。

据了解，政府围剿房地产投机炒作的行为有望很快在各省市展开，投资炒房开始遭遇“四面楚歌”。

炒楼转手征重税

以每平方米5000元买下一套一手住房，一年内房价上涨10％达到每平方米5500元则出手，一套100平方米的住房赚10％即是5万元，这笔投资确实不错。

然而，如今在广州，像上述的投资可能正面临“血本无归”的尴尬。据悉，去年开始在广州芳村实施的“购入物业未满一年出售需征收个人所得税”的政策规定：“购入房产物业未满一年，出售时增值需征收1.3％个人所得税，普通物业还需征收5.5％的营业税，商用物业征收5.63％的营业税。”如今有关政策正开始全面推广，房产投资利润空间开始备受压榨。期待赚取得10％利润的投资者，交完税后可能已近“蚀本”。更重要的是，收楼时需要缴交契税、中介费及入住费等各种费用，花费动辄以万元计，如此一来，上述的投资业已不划算。何况，这还是假设房价上涨了10％，倘若房价下跌呢？

重税“围剿”，炒楼者生存空间“紧缩”。

“押旧买新”遭封杀

在广州，除了炒楼转手被课以重税外，银行叫停“押旧买新”业务，更令投资炒房者雪上加霜。

“押旧买新”指的是，房屋所有人用现有的房屋作为抵押物抵押给银行，从银行获得贷款，用该项贷款购买住房。这种“押旧买新”的业务，不仅使众多广州市民得以提前实现“改善居住条件”之梦，更给诸多投资炒房者予无限商机：通过“押旧买新”业务，套现银行贷款资金用作新房的首期房款，无异于“零首付”购房，这对于一些投资炒房者而言，正可谓“四两拨千斤”。但目前的情况却是，几年来一直走俏广州楼市的“押旧买新”个人按揭业务和以房屋作为抵押品的流动资金贷款现已全线停办。

“押旧买新”业务受禁，不仅仅限制了众多拥有一套住房(例如房改房)而想通过“押旧买新”实现“二次置业”改善居住条件的消费者，更打击了那些企图通过“押旧买新”盘活资产的投资炒房者。炒房者开始遭遇“四面楚歌”。

观望潮起套现难

提高房贷利率，提高置业门槛，开征增值税……中央政府这一系列“抑制房价，打击投机”新政策极大地遏制了买家入市的热情，令持币观望气氛日趋浓厚，导致炒家套现难度加大，投资风险也随之剧增。

据了解，目前在上海，不少境外投机者正大规模抛售手中的物业。一位专门帮助境外投资者购房的中介人士介绍，近期已经有一个握有上百套上海高档房的海外华人炒房团准备将手中部分房产抛售。广州的情况同样不容乐观。统计显示，银行对炒房行为的诸多限制已经造成广州房地产投资行为的锐减，如今的炒房行为已经比半年前减少了近三分之一。

虽然在过去的一年多时间里许多炒房者在广州房价节节高涨的市况下，账面上赚得盘满钵满，但由于价格高企，尤其是政府大力打压，导致后继“接盘”无力，炒房者正陷入难于“兑现”之困境。而一些高价“入市”者更由于缺乏利润空间而面临巨大投资风险。炒房从“香饽饽”变成“烫手芋”，开始成为诸多炒房者“心腹之患”。

接下来将是一段漫长的下坡路，一路上还有悬崖峭壁。总之这个“不散的宴席”已告终结，该是有人买单的时候了。

大厦将倾，一木难支。

For whom the bell tolls，It tolls for thee.

但真死了心的时候已经付出太大代价，覆水难收了。

其实房产怎么炒起来的，大家都看到了。银行是主力。银行政策是杠杆。让它升他就升，让它跌他就跌。银行无所谓。高额息差无论如何是赚到了。银行坏账有地方销账了。变相的赌博赌局。胜利者只能是银行。

劝大家还是少些投机心态好。赚钱的永远被万人瞩目要也就要这个效果拉死鬼。但是以后跳楼狗都不理。亏钱一定是最后结局。这就是中国的特点。

愚以为，要是楼市大跌，对银行也没有好处，卖不出去的房子，也是坏账啊，不见得银行总是胜利者。

若楼市大跌, 银行满手跌价的按阶抵押品, 严重的话这个不良债权恐怕超过国企的, 如日本机经济泡沫化的教训, 那是个标准的银行与地产商合作 (勾结) 炒地炒楼而泡沫化的例子.

只不过股市只和炒股的有关, 炒楼可就影响到所有人民的生活了.

来回转两下。银行除了赚还是赚。现在的房价坦率的说是高，但是也并不是泡沫大到了不可收拾。买房的大把。收收放放罢了。泡沫破了要挤出局一部分人。出局的并不是想放手而是资金联断了撑不住了。对你是倾家荡产全留下对银行不过就是几行字一个数字。你撑不住他撑得住。过两天又回来了。要说赚钱就赚的这些失败者的钱。房价再起来银行给个政策马上又是一群敢死队。说的不好听。把大家当猴耍。就是这么回事儿。原来怎么叫楼市也没炒起来。银行松松扣立刻飞起来。

现在房价高, 但只能算是过度膨胀, 还不到泡沫的地步, 大约是 "提前反映五到七年" 左右. (这是我乱估的, 不做呈堂证供.) 可能会撑不住的是投资的第二套房的租金收入抵不了按揭, 有资金压力. 也就是说, 如果经济发展停滞, 就业状况不佳, 可能会引发更大层面的问题.

说是银行圈一般大众的钱, 我是比较倾向开发商和银行连手啦.