主题：顺畅租售房产更需要人性化思维（20小时后修订） -- 迷途笨狼

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顺畅租售房产更需要人性化思维（20小时后修订）

顺畅租售房产更需要人性化思维

——薅羊毛是一门伟大的艺术（三）

作者博客笨狼出山 http://mememevvv.blog.tianya.cn

作者西西河文集 https://www.cchere.net/user/迷途笨狼

2019年2月15日新闻一则——《山东这三类人群租房将有补贴了，正公开征求意见》

13日，山东省住房和城乡建设厅下发通知，就拟出台的《关于进一步推进城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》面向社会公开征求意见。指导意见中提到，在特困人员家庭优先保障，城市低保、低收入住房困难家庭应保尽保的基础上，将城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、稳定就业外来务工人员纳入住房租赁补贴范围，多渠道保障住房困难群众的基本住房需求。

　　对于符合条件的以家庭为单位发放补贴，补贴面积原则上不超过60平方米，按月或季足额发放，新就业无房职工累计保障期限不超过36个月。

　　针对扩容的三类群体，需要符合什么标准？为了便于市民确定，指导意见中也给出了初步认定。

　　其中，城镇中等偏下收入住房困难家庭指持有当地城镇户籍、家庭人均收入低于上年度当地城镇人均可支配收入一定比例、且在当地无住房或住房面积低于当地标准的家庭。

　　新就业无房职工指持有当地合法有效的居住证或当地城镇户籍、人均收入不高于上年度当地城镇人均可支配收入、在当地无住房且未享受其他住房补贴政策，且毕业一定年限内在当地就业并办理就业登记，正常缴存社会保险和住房公积金的职工。

　　城镇稳定就业外来务工人员指持有本地合法有效的居住证、人均收入低于上年度当地城镇人均可支配收入一定比例、在当地无住房、稳定就业且办理就业登记、正常缴存社会保险和住房公积金的人员。

…… …… ……

市民可于2019年2月23日前以传真或电子邮件方式反馈至山东省住房和城乡建设厅住房保障处，传真：0531-87087025，电子邮箱：[email protected]。

http://sd.sina.com.cn/news/2019-02-15/detail-ihrfqzka5921625.shtml?wm=150

首先，为山东省住房和城乡建设厅点个赞，征求意见反馈期居然超过一周，比济南市部分政府部门征求意见走过场的作风强多了，当然，反馈期能延长到半个月以上更好，更有利于集思广益，再说像这种收买人心的机会可不多。哪怕为了制造租房市场供求矛盾，给低收入家庭和打工者发补贴也是好事，笨狼提几点意见，希望有助于善政更加系统和完善。

一、不管是新就业无房职工还是城镇稳定就业外来务工人员，房地产从业者都不应纳入租房补贴范畴，这几年各级财政这么困难，政府发行的债券这么多，浪费性拆阡这么严重，价格炒这么高，手里大把房源如果薪资还低于当地城镇人均可支配收入，再向政府转嫁负担过于无耻！不如规定，房地产从业者如果当地无房或家庭人均居住面积小于X平米（公租房也算，但其它租房不算），同时收入低于上年度当地城镇人均可支配收入，所在单位应免费提供宿舍（入职一个月以内新人不做强制要求），即使离职，在结清薪资后应给出至少10天搬家时间，工作满一年的至少半个月。另外，每间宿舍最多安排两人，宿舍人均居住面积和配套设施（厨卫、水、电、有线、宽带等）有最低要求，别跟政府强烈抨击的群租房似的。如果收入增加但不高于上年度当地城镇人均可支配收入115%，可继续享受免费宿舍满三年或至少延续三个月。所供职单位不能及时提供，一直到离职一年内，劳动者可向政府相关部门申请相应补偿，标准参照同期政府指导价，最好一并纳入欠薪范畴。同一单位出现三起以上确认单位违规的相关法律纠纷，企业纳入欠薪黑名单。

真想提高缴纳社保和公积金的比例，打击虚假招聘（不少），提高就业率，可以规定，不给员工缴纳社保和公积金，如果员工当地无房或家庭人均居住面积小于X平米（公租房也算，但其它租房不算），同时收入低于上年度当地城镇人均可支配收入，所在单位应免费提供宿舍（入职一个月以内新人不做强制要求）。不给外地员工缴纳社保和公积金，或有社保和公积金的员工驻外地长期工作，不管收入多高，入职满一个月，所在单位都应免费提供宿舍（驻外也可提供差旅费补助但应作出最低标准），这样有助于降低本地失业率同时有力推动财富创造者在本地落户，将来可以把本地户籍地址离单位超过20-25公里的视作外来员工，拉动租房内需。企业给员工租房支出抵扣需要专用发票，为防房东转嫁负担，最好与空置税双管齐下，企业和政府双赢。即使离职，在结清薪资后应给出至少10天搬家时间，工作满一年的至少半个月。另外，每间宿舍最多安排两人，宿舍人均居住面积和配套设施（厨卫、水、电、有线、宽带等）有最低要求，别跟政府强烈抨击的群租房似的。如果补纳社保和公积金，该员工可继续享受免费宿舍至少一个月。还有医疗费用，不给员工缴纳社保和公积金，入职满一个月的员工在职期间卫生部门规定报销范围内的医疗费用由企业负担50-90%（入职满两个月70%，入职满三个月90%）。不管有无社保和公积金，入职满一个月的新员工享受企业出资的免费体检。不给员工缴纳社保和公积金，或不按规定提供免费宿舍，劳动合同对员工所有限制性条款法院不予支持，这条最好直接加入标准劳动合同（需要不同部门协调）。所供职单位不能及时足额提供，一直到离职一年内，劳动者可向政府相关部门申请相应补偿，标准参照同期政府指导价，最好一并纳入欠薪范畴。同一单位出现三起以上确认单位违规的相关法律纠纷，企业纳入欠薪黑名单。

用这类办法淘汰落后产能和小、散、乱企业不比蛮不讲理的拉闸断水强，更精准还有无数义务监督员。

二、城镇中等偏下收入住房困难家庭，在给租房补贴选项同时最好给出由区以上政府或市建委牵头的零散置换选项，哪怕所住房子短期内不拆阡。房源由区以上政府或市建委牵头并作保，限单套面积（上限80-130平米？视地区有所区别），用户自选，看房选房还有相关手续一律免费，也省下雇房托了。必须是证件齐全无纠纷的现房（别跟部分法院拍卖的长租房似的）或项目证件齐全已封顶的期房（交房一般要拖几个月甚至两年），现房期房差价部分都有折扣，期房折扣更大，但交房五年内不补上相关折扣价差不得流入市场。一律先搬家再收旧房子，换现房给出三个月缓冲期，期房给出半年缓冲期（从交房之日算），以便用户修缮和装修。想换期房可以先签协议交定金，不能及时交付（太多了），要么加倍补偿并解约要么按月支付不低于事先约定的当地同地段同面积新房月租的违约金（换房者自选），为防习惯性耍赖扯皮，一律由政府（担保方）垫付再跟房产商讨债。

很多中介太黑了，推荐个帖子——《通过中介买房必看：房产中介的真心话》《通过中介买房必看：房产中介的真心话》/article/4249685，和谐太多，自己搜吧。还有部分投机者，见势不妙自己人狼狈为奸搞所谓“长租”逃避查没资产不稀奇。为防上述诈骗行为，也为更好的收取房租个税，笨狼建议，原房主和中介还有承租者部分行为必须在限期内到指定网站备案，否则发生法律纠纷不予支持（承租者）甚至以诈骗论处（原房主和中介）——

1、租房合同剩余合同期超过两（？）年，每次调整剩余合同期超出两年要再补上。

2、已付房租余额超过未来13个月租金，每次调整已付房租余额超过13个月要再补上。

3、超过X万或超出一年租期的房租（满足一项即可）不走承租者和房主房东银行账号，房主房东和中介也要上报。最好规定今后超过X万或超出一年租期的房租（满足一项即可）必须走承租者和房主房东银行账号，或到政府指定部门交割。

因“长租”卷入法律纠缠的公司和个人，即使不是失信名单成员，也上专门的灰名单，超过两次（不同类别公司有所区别，大股东连带）或X万（不同地区X有所区别），查相关资金来往和个税，发现造假，和老赖一起分担相关坏账，赔不起也上失信黑名单。将来公租房可以兼顾老赖，但标准应低于普通市民，另n年内应定期到指定部门（派出所等）报到。

与此同时，笨狼建议最好早日明确已交付且无剩余房贷和抵押关系的现房才能进入二手房市场，免得跟新房抢客户同时法律纠纷不断。以市为单位设立一个专门的合法二手房交易和抵押网站，信息随时可查（详细信息需手机验证，一次一元），只有已交付且无剩余房贷和抵押担保关系的现房才可上该网，签约或抵押后自动冻结，原房主和中介两个工作日内必须上传，否则相关法律纠纷法院不予支持甚至以诈骗论处。所有交易资金一律走政府指定中间账户，违规的话追究中介和原房主责任。

政府融资载体房子有的是，用打折的房产置换市区中小户型老房子不吃亏，收的旧房可以当公租房，照顾特困家庭和部分单位职工等。继续浪费性拆阡刺激需求一是严重浪费，二是补偿低了天怒人怨，补偿高了财政负担不起。拆违几乎不花钱但可能削弱本地经济，不能一视同仁还会搭上政权公信力，类似金鸡岭别墅等无冤无仇就不展开了，总之为卖高价房拆远未到寿限的房子缺德！没有一定的积蓄和稳定的收入预期，有脑子的是不会当房奴的，没脑子的，但愿引发的坏账少些（将来他们祖产可以抵消一部分坏账）。斯大林说过——“如果一种经济制度已不知道怎样来处理自己生产出来的多余产品，而在群众遭到贫困、失业、饥饿和破产的时候却不得不把它们焚毁掉，那么这种经济制度本身就给自己宣判了死刑。”

继续放水是饮鸩止渴，也没多少活库容可放了，过度印钞引发严重通胀当心上演新的八平方。年龄大的要么不缺房子，要么死活不跳高价房火坑，硬逼适得其反，90后等得起，而且拆得太猛原先想买房的也可以等拆阡了。笨狼认为这几年拆阡刺激效果不佳（非拆阡户购买新房比例太小），最大原因是三线及以下也跟风大拆特拆，把下面房价推得太高同时拆阡前景一片光明，否则有买房意愿的很多会在一二线当房奴或回乡买房中选一样。除非全部货币补偿（低了招恨），否则继续浪费性大拆阡房子更卖不动，而且出于国防和粮食安全还有维稳和养老压力都难以为继。去年扫黑，今年再大肆拆拆拆，补偿低了能推动吗？画大饼不能兑现怎么办？命令新官追究前任责任？如果沿用老办法，是对扫黑效果不满意引蛇出洞，还是扇习总的脸？政府公开声明30年（15-20年太少）内老楼和县城以下原则上不拆了，纳入拆阡范围需经省级相关部门批准，再大幅降价（实际二手房价至少腰斩，今年舍不得基本就砸手里了），才有可能诱导缺少定力的刚需上套。这应该是梯级累进存量房地产税落地前最后一拨炮灰，但只有暴跌才可能有洗钱和左右手切换骗贷以外的实际成交量，哪怕对于大部分中介，现在房价暴跌才是成交和赚钱的前提。

与户籍息息相关的高价商品房是为出身中下层的大学生量身订做的，是阶级固化的重中之重，与恶劣的劳资环境相结合，录取率很低时毕业五年以上大学生阶级上升率也只有大约7%（父母不是公务员或国有企事业单位干部或私营业主或存款比较靠前一小撮，本人进入这一阶层）。社会稍微公正，其中佼佼者毕业5年足以进入“稳拿（winner）”行列，不过挤占的是不成器的既得利益者哈巴狗及其兔崽子空间，因此压制最狠的就是这批。不过这轮降价甩卖后实际落户就会全面放开，否则征收房地产税时与多头相结合足以颠-覆政权，能力贡献不能跃升阶级，老房子权益保不住，施舍公租房没有任何人情。理论上以前也不卡死，跟理论上反贪法规实际效果差不多。《财经国家周刊》最近一篇文章提到——“看待一个年轻人是不是成熟稳定，就看他有没有房贷。有房贷的年轻人，就是被生活拴牢的奴隶，可以放心打骂，他们不会还手。”反过来也一样，威逼利诱下不跳高价房火坑的反抗精神更旺盛。还有不如意的婚姻和迁就不讲理的长辈，这方面肯妥协面对别的压迫时基本也是软蛋，这就是大批三高人群中年单身的重要原因，男女都一样，恶劣的劳资环境+与户籍息息相关的高价商品房把般配者压得死死的。怀才不遇的男性等得起，有权有钱四十多也能焕发第二春，很多老革命和第一代资本家就是榜样，女性不行，三十多就卖不上价甚至倒贴现在单身的当初追求者也没兴趣了，毕竟生育是个坎，还有年老色衰和被怀疑是否真心问题，从毕业到钓金龟，只有5——8年的合适时间窗口。所谓农村天价彩礼问题，某种意义上是没脑子的娘们廉价卖身，潜力股不会要的，犯傻当一个傻妞甚至荡妇的长期饭票后半辈子能过好吗？再就是骗钱和炒作需要，小心地蟾党女特务的批发陷阱，转——“我家一个亲戚的亲戚，被骗结婚之前，必须购买住房，那就买房子！买完房子，立马分手！！！”另外传说潜规则是买豪宅（女销售）陪睡，这里不是跟房产女销售过不去，而是帮有专业经验却年龄偏大的保住饭碗和月供，另外不管男女，年轻人进房产公司多半扛不住洗脑成为地蟾党的下线继而成为房奴一员，年轻人长期从事技术和劳动岗位以外工作于国于己没有任何好处。文化和社会阅历不够，相亲之前对方底细一定摸清楚（很多东西会看相一目了然），提醒一点，相亲节目只是节目，有的女士拿出场费的。

最近两条新闻——财政部、税务总局：对高校学生公寓免征房产税

http://www.sohu.com/a/295884806_114986?spm=smpc.home.fspic.4.1550670314006lty2prB&_f=index_focus_2

2019年农村建房新政策：非农户口，不能宅基地建房！

http://www.sohu.com/a/293552721_100018418?scm=1002.44003c.fd00fe.PC_ARTICLE_REC&spm=smpc.content.fd-d.1.15506703513418ZMduLv&_f=index_pagerecom_1

笨狼看法是习惯性狼来了，外界压力不够（周边战争危险）或财政不濒临崩溃，今明两年靴子落不了地（明年末难说），另外，遗产税大概会略早于房地产税或同步，能多坑一个刚需算一个。政治路线不扭转，以笨狼的智商、情商、胆略二线多年都没有跨越阶层或名利双收，何况一般被剥削者，更别说上当当房奴的了。现在不是60年（饿死人）和90年代（抢提留和大下岗前），高层能力和政府威信差的太远，中下层精英几乎都压在下面，如果继续大规模拆下去，补偿不够或不能及时回迁太多，造就大规模失业者和流民，最不缺的就是新革命导师，还有造反派新领袖，现在的阶级力量对比，新文革一启动胡汉三就翻不了身了。当然2008至今笨狼一直致力于改良，《踩着组织出人头地》一篇文章最迟2010初就有上千万读者，这么大基数国内搜索引擎屏蔽有什么用呢？激励笨狼用马甲在这方面继续推陈出新？笨狼房产类文章至少影响了上千万读者避开高价房陷阱（转小产权），有力阻击了热钱（2011高峰期超过6000亿美元）和投机者套现。揭批白狼、福建劳军医的文章（有的是转载）累计读者也数以千万计，当然某种意义上在帮公检法和各路白狼减少不必要麻烦。下一个千万目标，欢迎粉丝们给出建议，名利双收前继续埋头开启民智。

千万不要迷信暴力机器和日新月异的监控手段（所谓大数据等），克格勃那么厉害也没能阻止苏联瓦解，工业社会一部分聪明人不配合维稳就是无底洞，技术越进步捣蛋越容易，破坏力越大。有组织还好顺藤摸瓜，没组织有脑子的（哪怕是文盲）自发对抗，越压制维稳代价越高。

抗战时济南鬼子反特很厉害的，土共济南工委屡次被破获（当然韩复榘时代更惨，土共山东高层叛徒层出不穷，和中央断线好几年，黎玉来山东才恢复），书记大多拷打致死，有一任书记（辛树声）被捕后还叛变了，不过出来立即反悔告知组织，没造成多大损失，要不是因为这个，加上鬼子想放长线钓大鱼，济南地下党就一网打尽了。辛树声被开除党籍，不过还留用，建国初期还是济南和青岛工商科长，1957因为“历史的叛变”被判了十年。早年处理轻跟家族也有关系，他爷爷是辛铸九，他父亲是建国初山东交通厅长，他一个弟弟和妹妹是烈士，刚牺牲的妹夫是土共山东分局高层，共军在山东牺牲者中级别最高的一个。

后来济南工委干脆设在了章（丘）历（城）边区，渤海区的济南二工委直接设在了黄河北孙耿（离济南市区六七十里的一个镇），同样的机构，济南战役前搞得情报国军中级将领资料也没法比，高级将领有，研究与否就不好说了。共谍李涛（李亦豪）抗战时在鬼子情报部门，被武山和郭同震识破了，因为部门矛盾，以及留着和山东共军总部联络才留着，建国后被判了20年，真起到重大作用，何至于呢。炮党水平更烂，大名鼎鼎的谷正文（郭同震）那时就在泺源公馆，被武山称作“反共能量员”，45年鬼子投降，何思源进济南前想跟鬼子接洽和众多地方实力派都两眼一抹黑。

死于济南鬼子情报机构的少说15000人，无辜平民居多，敲诈勒索副产品。日本鬼子那么狠，即使没有地下组织引导，多半也没什么文化的济南工人故意磨洋工，把小修弄成中修大修；部分机器如机车维修时部分螺丝不上到位；修枪时故意用尿给撞针淬火降低韧性，验枪查不出来，战场上打一阵就卡壳；造子弹炮弹时故意往部分弹药掺水；铸造时故意制造气泡降低威力……现代社会有心人想捣蛋（有的甚至不好追责）更容易，在我看来，那些直接拼命“反社会”的就是没脑子。

工业化信息社会，除了必要脏活离不开的部分基层干部（最多到派出所副所长和城管小队长），指挥蛮干喊口号下指标却不能科学分解，级别越高越早淘汰越好。

三、在给指定人群租房补贴选项同时最好给出由区以上政府或市建委牵头的租房选项，免看房费和中介费，每人或每个家庭分别对应X或Y平米建筑面积免租金（限单套面积或共享），补贴对象自选，超出面积部分自理，单价与免费部分相同并锁定未来三（？）年价格。也不用发住房补贴，新缴纳的公积金和超出面积的租金（可提前付）进政府专门账户，租金由政府给房东，顺带扣除相应税费，以前住房公积金也可以提取支付房租，够不够半套月租和房东是否配合问题（牵扯个税），这样部分就解决了。如果补贴的打工者失业，无条件给出半年缓冲期，政府继续垫付，经申请批准后再延长（一次半年），归还可与离职补偿一并办理，暂时没钱也提供多种还款方案（支付利息即可）。

四、笨狼认为租房补贴对象存款应低于一定限额，别弄得跟上海“贫困户”似的引发舆论关注和网民不满。申请租房补贴的新就业无房职工和城镇稳定就业外来务工人员申请时（当时和过去一年内平均）个人存款应少于X万（15-30？各地有所差别），申请租房补贴的城镇中等偏下收入住房困难家庭申请时（当时和过去一年内平均）家庭成员总存款应少于Y万（30-50？各地有所差别），申请时出具相关书面材料，发现弄虚作假先停止再收回已发放补贴并追缴利息。租房补贴对象除存款限制外，各类投资和有价证券限额另行规定，但要求提前申报（申请时持有的总和，可以有15%的误差），因为小额贷款公司和P2P公司坏账太多也难以监控，发生法律纠纷时发现与申报不符，法院不予支持或处罚金，租房补贴和利息也一并收回。补贴对象名单应在网络还有原住处（或单位）和所属街道办事处公示。

享受租房补贴后个人和家庭经济条件改善当年内也不停止发放，经申请批准可延长一年，防止返贫，主动放弃应予表彰，但因购房（不限当地）改善居住条件则停止相关补贴，在当地买房，政府垫付租金的租房给出交房之日起6个月内继续免费居住的缓冲。

城镇中等收入偏下收入住房困难家庭为创业租商业房应予鼓励，除维持租房补贴发放外，再返还相关税费。

…… …… ……

最好规定，各类金融公司从X年Y月Z日起所有资金来往必须走公司和签约者本人或签约公司账户（国内个人和企业限走国内银行账户），或到政府指定机构办理（每县/区限一处），否则罚款直至吊销资格，引发坏账直接按诈骗论处。为防诈骗和洗钱，经营典当、拍卖、古董、玉器也纳入金融公司范畴。

未完待续，有空会继续讲房产金融政策与经济发展，不过与租房补贴关系不大。