主题：【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人

老邓老早就讲过了，中国的经济改革开放是摸着石头过河。所以国家在石头没摸准踏牢之前，也不敢一下子定出许多法律法规，万一缺乏经验弄出些空头支票不得兑现，效果适得其反，反正等石头摸出些道道能过河了再定章程也不迟，这就决定了经济改革往往是政策先行而法律滞后的局面。政府同志开始试探着搞搞房地产新意思，应该是从开发区起步，而早年的一些官办开发区，开始的时间远远早于国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，当然也更早于1988年的修宪。也就是说，那个时候，搞开发区的政策是有的，房地产法律嘛，么得。

最早的开放发区在广东福建，上世纪80年代初，全国人大就批准在深圳、珠海、汕头、厦门等地分别设置经济特区，当然，那时的人大和政府脑筋还没转到房地产方面来，也没房地产这个市场概念， 当初的出发点主要是用办特区鼓励外商、华侨和港澳同胞(80年台湾还属戡乱时期，台胞不在欢迎之列)来大陆投资设厂兴办企业帮忙挣外汇。不过特区搞工业园、商贸区的做法，不外乎政府首先跑马圈地，其次由政府出钱设立开发公司，进行土地平整，再次大搞基建，开通水、电、气、道路、通讯等各项公共设施，以对外提供“三通一平”或“五通一平”的建设用地，经营公用事业，或着进而在园区内兴建经营厂房、办公楼、公寓等出租。即便当时没有搞房地产这一清晰的概念，这类公司实际上就是国营大地主大开发商，后来政府一度把通过这类公司对外提供建设用地的行为，称为土地“批租”。咦，那时宪法不是还没修呢么？国有土地使用权出让一说得若干年后才出来呢么？那政府咋就自说自话对土地批那个租了捏？同志哥别较真了，听说过来华投资的外商整不明白国内这个那个道道又不得不说服自己接受的时候一句名言吗？“This is China !”这就叫整得明白上，整不明白也得上，不然就别来做生意，明白不？噎死！好，噎死了，算你聪明。不过由于早期中国缺乏房地产方面的法律规范，权属不清，外商多租用厂房或缴付土地使用费，而土地使用费是分级分类按年缴付，类似地租，也不包括征地拆迁安置费用和基建设施费用，与后来出让的国有土地使用权的地价不同，且这类外商多为生产型企业而非开发商。至于海外房地产开发商，此时还论不到他们正式进场，政府自己还没整明白究竟该怎么弄尼，这一领域对外商开放自然还有待时日，所以80年代的开发区和房地产，大都是官办公司的天下。

可以说，正是政府80年代在开发区搞搞新意思，花了将近十年的时间搞出点房地产市场的雏形来，心里有了底，国家关于房地产开发的立法，才如十月怀胎，在80年代末90年代初陆续出台。在经济特区诞生大约十年后，建立开发区跑马圈地的发展模式有了一个正式的法律名词，叫做“成片开发”。随着国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，外商也被允许涉入在中国搞土地成片开发，进而在各地大肆兴建豪华楼宇别墅，中国房地产开发的新纪元，终于正式启幕。

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三、商品房 - 侨汇房、内销房、外销房