五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人

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家园 三、商品房 - 侨汇房、内销房、外销房

初到中国趟房地产这浑水的海外开发商或是海外小买家,很多人都会问同一个问题:房子就是房子,为啥中国的房子叫商品房?也怪不得人家犯糊涂,在房子前冠以“商品”二字的确算是中国特色。一般居住非共产国家的海外人士,并不知道世界上居然还有这样的桃花源,那里的城镇居民从官员到百姓住房多由单位或自建或参建,之后分配职工自用而不用买,当然如果知道所谓不用买并非天上掉产权其实不过是廉租的小公房,这桃花源的魅力也就不大了。正因为前有这类不让买卖的公房,如今造了可以买卖的房子,顺理成章这房子自然就成了商品了。

商品有出口有内销,于是一开始房子也依样画葫芦,按照销售对象分为内销商品房(下称“内销房”)和外销商品房(下称“外销房”)。

所谓内销房,即房子的销售对象限于中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

90年代初期的内销房,开发商多为内资,一般见的市面也不多,想象力还停留在“东宫娘娘烙大饼,西宫娘娘卷大葱”的水平,所以设计建造的公寓除了楼高些看起来结实些之外,从外观到内部格局、装修、面积,比之原来公房的水准高来有限。价钱尼,这个我没作过市场调查,只举自家亲戚的例子作为参考吧:一个我姨夫,是与河里老范一个辈份的国内粮油期货先驱,当初为公司很赚了几笔,91年退下时东家给有功老臣奖励了一套住房,在当时还是一片农田的上海浦东号称第一个高层公寓楼盘,两房一厅价值人民币才二十多万,现如今已经贵居浦东的黄金地段,虽然旧房,二手房价怕是跟斗已经翻了好几番了;另一个我伯父,大约在90年前后,在上海西南角买了建筑面积100平米的三房套,因为当年阴差阳错成了台胞,所以他只能买侨汇房,听说花了近五万美刀,按照当时黑市汇率,大约在人民币四十多万,1平米折4000多元,即使在上海,依90年的行市这也算得上是天价了。这两个实例都是买的现房,也就是说,建房公司立项拿地的时间至少在两年之前,所以我虽没有看过他们那时的房地产证,可以很肯定地说一句,其土地性质,一定都是属于国有划拨地,而非出让地。

说到侨汇房,这里多说一句,侨汇房的起始比商品房还要早几年,就销售对象而言,内销房限于大陆法人、个人,房款以人民币计付,外销房限于海外法人、个人,房款以外币计付,而侨汇房买家身份限于港澳台和海外华人,也包括手握侨汇的大陆公民(侨眷),房款须得以外汇支付,所以侨汇房是商品房出现之前介于内销房和外销房之间的一个怪胎,属于特殊时期的特殊产物,后来随着内外销商品房的出现,侨汇房也完成了它的历史使命,自1994年起政府不再批侨汇房立项了,侨汇房也成了中国房地产史上的一个历史名词。

由于工作关系,和尚我了解较多的还是外销房。

最早来吃大陆外销房螃蟹的,不是外人,正是咱们的香港同胞。港资早一二十年就在港岛炒地皮炒楼偿足了甜头,食之甘味,对诺大的大陆房地产处女地垂涎久矣,早几年在广东福建“偷跑”的港商就已经不计其数,最早跑到上海来达阵的,也是港商。当年全上海第一个落成的高层商务办公楼,位于延安东路外滩的联谊大厦,中港合资;80年代中上海市政府在西南角跑马圈地专搞房地产的虹桥开发区,第一个落成的高级公寓楼锦明公寓,也是中港合资。第一波涌入上海造楼买楼的港人,不少有上海情结,有的本身就是当年为逃避被共产而举家南迁的沪上资本家老爷小开。别看上海人自命不凡自认见过世面,起初见到港人扫楼花的疯狂,连开发区老总们都目瞪口呆。

以前上海的外经贸机关单位和进出口公司大都云集外滩各大楼,后来虹桥开发区第一批办公楼在90年左右陆续竣工,如意算盘原本打得啪啪响,是要租给外商坐吃租金的,偏偏落成的时机大不好,就在春夏之交哪个啥事件之后不几个月,帝国主义们搞制裁,适逢一波外商闻声而退,结果弄得开发区大楼门可罗雀。您别说,专制也有专制的好处,开发区急得跳脚,市政府一声令下,堤外损失堤内补,外滩涉外政府机关和进出口公司,统统给我搬到虹桥去!这一命令为开发区解了燃眉之急,后来却也令开发区悔不当初,因为不过一年左右,外商就忘了为那个啥义愤填膺,不但陆续回来了,而且势入潮涌,而租给官老爷和国企的房子,开发区可赚不了几个钱。由于搬迁令,和尚庙也搬到了开发区,还与开发区老爷们在一个大楼办公。某日,听闻一个高档公寓开盘,在电梯里听见开发区管售楼的主管经理与人开聊:这些香港人啊,坐了飞机来,拿着平面图就冲进阿拉公司,你圈一个单位我圈一个单位,放下定金别转屁股就走人,连楼盘在哪里都不看,推出的所有单位,三天内一售而空!我这楼才开始打地基啥也没有哪!Crazy!!

商品房预售,港人称作卖楼花,后来大家对此都习以为常了,90年的时候内销房还处于只卖现房的时代,许多人对买楼花还闻所未闻,也难怪沪上大经理惊诧了。

由于大陆房地产港资为先驱,在缺乏规范的起步阶段,不少规矩不免拿来主义,处处显现港派风格。由卖楼花变商品房预售是一例,卖房子以建筑面积而非实用面积,更是照搬港规。关于这一点,曾经使得其它海外买家一度很忿,甚至有因此与开发商打官司的先例,无他,因为许多国家与这东施效颦来的港规不同,人家习惯了买房子算实用面积,收楼时带着尺子一量,OMG,少掉30%,还不一跳百丈高,告你个大骗子!当然这种官司买家是打不赢的,合同里白纸黑字写得清清楚楚,明明就是建筑面积嘛,不懂不是你的错,出来告人自己吃瘪就怪不得别人了。买房只算建筑面积的规定前些年有了修订,现在买家也可以要求按套内实用面积计算了,其实换汤不换药,实用面积虽然指室内面积,因扣除了分摊的公用面积而小于本单元的建筑面积,可开发商不会傻到仍然按建筑面积的单价卖,实用面积与建筑面积之比,就是所谓得房率,按比例折算,不用说,实用面积的单价肯定高于建筑面积单价。另外,即使是实用面积,您自己去用尺子量,也一定会比您以为的略小,因为所谓的实用面积,只是让您知道您那一套四面墙内的实际面积大小,准确地说,是以四面墙的中线计算,您知道外墙共用墙砖头有多厚,还有套内的墙面尼?而且,不管您是否以实用面积成交,房地产证上总有建筑面积一栏,土地分摊面积是基于建筑面积分摊而非实用面积的。

不管买卖的啥面积,早起的鸟儿有虫吃,90年代初就投资大陆房地产的外商和买家们,应该大都挖到了几桶金,于是更多的外商和海外买家纷纷涌入咱国门,到了将近90年代中期,大陆房地产如日中天,外销房售价更是一路飙升,开发商们该数钱数到手软笑豁嘴了吧?慢来,不是有句话说,谁笑到最后谁才笑得最好?

下一节预告:

四、哀鸿遍野 - 开发商们的1997

关键词(Tags): #商品房#侨汇房#内销房#外销房通宝推:潮起潮落,

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