五千年(敝帚自珍)

主题:中国房价虚高的核心问题 -- iwgl

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家园 虽然政府屁股也不干净,但此文基本没谱

我在深圳,目前工作内容与房地产有关系。

该文是天涯论坛上一个著名写手写的。

大家需要关注一个事实:近几年这些开发商卖的楼盘,到底是什么时候拿的地?地价大涨基本是05年之后的事情,而之前,便宜的离谱。05年之前拿的地,折合成楼面价,住宅基本在1000以内,别墅也差不多。就是这些开发商,拿以前的便宜地盖出房子,卖出天价,反过头把脏水泼向别人。(自然,政府的屁股上也不是纯洁无暇的)

更离谱的是,90年代拿的地基本等同白送。当年有很多包工头承包政府工程,结果财政没钱或者不想付,于是用土地抵工程款。这批人多为潮州佬,现在基本都成了中小地产商。(不厚道的讲,这群人即使发财了,仍然是群乡巴佬,缺乏眼光和战略。这几年肯定会被洗掉。)

用数字说话吧。如下是我接触到的一个评估公司的评估报告里的数据。

项目总投资估算表

项目名称 单价(元/㎡)

土地成本 709.56

前期工程费 115.01

建安工程 3,280.71

管理费 116.95

不可预见费 101.87

其他费用 179.71

财务费用 214.39

销售费用 222.54

公用设施专用基金 67.91

合 计 3,340.04

本项目在深圳关外,楼盘档次较高。土地04年取得。预计销售均价8500。这个预计比较保守,预计10年6月开盘销售,而目前周边同档次楼盘销售价为9000-12000左右。

出于融资的目的,建安成本数据有一定程度的夸大。

整个项目周期中,土地成本占销售收入的6.8%,销售税金及附加占5.3%,土地增值税占7.8%,所得税占5.3%,合计25%。在8500的保守售价上,开发商成本利润率为34%。

大家看看吧。

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