五千年(敝帚自珍)

主题:中国房价虚高的核心问题 -- iwgl

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  • 家园 中国房价虚高的核心问题

    今天看了一篇文章,我觉得这篇文章才真正道出了中国房价虚高的根源,其论述和我以前的观点几乎完全一致,只不过因为我不是业内人士,无法像这篇文章的作者那样描述出诸多细节问题。给关心这个问题的河友推荐一下。

    外链出处

    看完这篇文章,愈发觉得房价已经成了制约中国经济长远发展的死结,如何解开这个死结,恐怕谁都无能为力。

    • 家园 有点不靠谱

      中国房价高,首先要考虑的是土地供给的有限性;其次就是在过去几十年被压抑的住房需求在短时间内被集中释放;最后,是改革开放造就了一批先富者,这部分人对房价不敏感,客观上推高了房价。

      中国指望人人住上美国的大house,基本不可能。

      • 家园 我想大多数人仅仅是想有个稳定的家

        而不是什么大房子,推高了房价其实还是房奴买单,3万多亿的房地产贷款说明了这一点,真正的先富者恐怕不需要贷款,那些人是少数,当然,他们的炒房行为对推高房价也有很大的功劳,苦了工薪阶层的老百姓。当老百姓要把自己收入地很大一部分交给房地产商和银行时,推动内需只不过是句空话。

    • 家园 怪开发商暴利是没有道理的

      开发商暴利才会有越来越多的商人进入这一领域。才会有越来越多的楼盘被造出来。

      就以上海而言,住房市场化后造的房子可能比过去30年都多。

      现在是买不起房,过去是根本没有房子。

      我父母结婚的时候分配了8平方的小房间。一住就是16年。那时候分房,什么级别给什么房子,很清楚。你想买内环,抱歉,工人新村那个年代不算,福利分房时期平头百姓是不可能分到那里的公房的。

      至少现在你住的不爽,有一个可以改变命运的机会。过去的话慢慢送礼吧,而且内环的梦是不用做了。

      我看房足足看了有1年多。坦白说,现在房价高和房地产调控有很大原因。因为地段好的房子99年后造的楼盘基本用2个手可以数过来。里面卖出来的更少。没得挑怎么会跌?

      越要开发商不赚钱,开发商没动力造房,新楼盘更少,上家议价能力更强。将来买房的时候花的代价更大。

      经济适用房就和以前福利分房一样。看看很美好,根本吃不到。就算一梯6户,一共50层。够密够高了吧。一栋楼一共才300户啊。猴年马月才能轮到。

      • 家园 其实有些人的心态是寄希望于政府是万能的。

        似乎政府只要有意愿,房价就一定能下降;如今的房价疯长一定是政府不作为造成的。

        这些年我们这里的电力局领导也很委屈,因为连续好几年都要拉闸限电而被质询。群众骂,为什么不提前规划?答,提前规划还留了很大余量呢,年年调整,谁知道用电量增加得那么快?(十年前,我家月用电总量几十度,如今我单人近两百度。小镇十年前工业总产值二十几个亿,如今一百多个亿)问,为什么不规划得更大一点?答,当时规划得够大了,要投入超太多余量的大容量变电设备就要改造线路,没人愿意增加电费来为未来留线路空间。

        房价也是这个理。有这么目前一个供求形势在,房价会跌才怪。

        十年前,我家七口人住70平方,如今我单人住100多平方,而且是从小镇搬到县城。要是县城的房价下跌,我想肯定会换更大,更新的房子。这难道不是大城市房价面临的现实么?要是上海房价下滑到我这个工薪族可以承受的地步,我也要到那里买房,无他,大城市的生活,教育比小地方更方便,发展机会更多,为了下一代,我干嘛不买一套当备份?给他一个更高的发展平台,也为自己提供一个改变发展前途的可能。

        实话实说而已。我相信会被人炮轰的。


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    • 家园 一桶强力洗涤剂

      事实证明kfs在舆论宣传营造氛围方面完全可以和zf媲美

      这几招真是招招凌厉、直指要害

      说白了这是kfs和zf的博弈,面对kfs这位亲密朋友的亮剑,zf接下来将如何应对,对房价的走势至关重要

      只是我们未必能够看到所希望看到的

    • 家园 虽然政府屁股也不干净,但此文基本没谱

      我在深圳,目前工作内容与房地产有关系。

      该文是天涯论坛上一个著名写手写的。

      大家需要关注一个事实:近几年这些开发商卖的楼盘,到底是什么时候拿的地?地价大涨基本是05年之后的事情,而之前,便宜的离谱。05年之前拿的地,折合成楼面价,住宅基本在1000以内,别墅也差不多。就是这些开发商,拿以前的便宜地盖出房子,卖出天价,反过头把脏水泼向别人。(自然,政府的屁股上也不是纯洁无暇的)

      更离谱的是,90年代拿的地基本等同白送。当年有很多包工头承包政府工程,结果财政没钱或者不想付,于是用土地抵工程款。这批人多为潮州佬,现在基本都成了中小地产商。(不厚道的讲,这群人即使发财了,仍然是群乡巴佬,缺乏眼光和战略。这几年肯定会被洗掉。)

      用数字说话吧。如下是我接触到的一个评估公司的评估报告里的数据。

      项目总投资估算表

      项目名称 单价(元/㎡)

      土地成本 709.56

      前期工程费 115.01

      建安工程 3,280.71

      管理费 116.95

      不可预见费 101.87

      其他费用 179.71

      财务费用 214.39

      销售费用 222.54

      公用设施专用基金 67.91

      合 计 3,340.04

      本项目在深圳关外,楼盘档次较高。土地04年取得。预计销售均价8500。这个预计比较保守,预计10年6月开盘销售,而目前周边同档次楼盘销售价为9000-12000左右。

      出于融资的目的,建安成本数据有一定程度的夸大。

      整个项目周期中,土地成本占销售收入的6.8%,销售税金及附加占5.3%,土地增值税占7.8%,所得税占5.3%,合计25%。在8500的保守售价上,开发商成本利润率为34%。

      大家看看吧。

      • 家园 6%?至少乘以2

        上贴算的是项目成本利润率,要算项目的回报率,要扣除财务杠杆部分。房地产商先贷款,再卖预售,项目资金大部分都不是自有的。就算一半是自己的,回报率就是项目利润率的2倍。一般项目自有资金更低,先垫30%,贷70%,然后就可以卖预售,抽回垫付资金了。如果自有资金占20%,那就是项目利润率*5=30%!够刺激吧?

        • 家园 不错,确实是这样

          国家规定,普通住宅项目开发商自有资本金占总投资比率不得低于35%,别墅40%。

          实际中,开发商一般自有资金仅占总投资的10%左右甚至更少。

          开发商资金缺口来源有两个:银行融资和预售款。一般开发商只要把土地地搞定了,银行就会抢着贷款,盖到一大半就可以卖了,如果在把土地分期滚动开发,初始成本就更低。

          所以开发商的利润还是相当惊人的。

      • 家园 外行计算一下

        04年拿的地,到09年卖,成本利润率是34%,这么说,平均每年的回报率才6%,似乎不算暴利行业啊!看您的数字,公司盈利税还没算呢!

        曾经听一位房地产的老总说,政府才是暴利啊!

        • 家园 似乎

          当初买地时的投入应该不是全额,真正盖的时候才多出点?所以不能简单地除一下?

      • 家园 作为外行,在这个问题上看来我有很大的认识误区

        谢谢你提供的资料,能否解释一下很多地方政府为何要出台措施救房价救开发商呢?

        • 家园 主要是为了地方财税收入,还涉及地方和GTP和政绩

          房地产的相关税费很高很高。

        • 家园 个人感觉:应该是当地的房地产市场刚刚启动

          有大量的在建工程。政府还没吃饱。大家看到我列举的数字,政府买地只收取了一小半钱,大头都在销售过程中收取的。

          你看那些房地产前几年红火过的城市,哪个喊叫救市的?

          政府黑心着呢。让他们狗咬狗去吧。05年之后高价拍的地,马上遭遇调控当头一棒;然后政府再下令两年内必须开发,否则当做闲置土地处置。绞索一点点收紧了。

          至于我等升斗小民呢,只能打酱油了。

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