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主题:【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九

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家园 【原创】中国商品房需求估算

既然大家没有什么修改意见了,我们就可以估算一下中国城市商品房的大概需求。

首先由几个前提明确一下:

一、估算范围

只包括普通商品住宅,不包括超高档个性化住宅、别墅、高档商务公寓、自建房、回迁房、经济适用房。也就是:

1、不包括富裕阶层的房子。就象政委说的,咱不能和富人抢房子。

2、不包括平民阶层的下层的需求,假定他们的需求由自建房、回迁房、经济适用房解决。

这样只要计算平民阶层的上层和中层就可以了。

二、购房需求

我们以家庭为单位来计算,假定中国每户包括3.5人,同时假定中国城市居民平均结婚年龄为27岁,平均退休年龄57岁,退休后一般不再为改善自身居住条件而买房。那在这30年的婚姻生活里,有一次基本住房需求(也就是所谓刚需),一次改善性住房需求,其它的都是投资性住房需求。

三、平民阶层的上层的购房需求

平民阶层的上层占人口比例:12%,如果城市总人口6亿,则有7200万人,2057万户。如果需求是均匀分布,除以30年,则每年有68.6万户需要购买住房。假定平民上层在购买改善性住房时,不会卖掉原有住房。

1、刚性需求

每户一套。每套90平米,则每年需要68.6万套,6174万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套140平米,则每年需要68.6万套,9604万平方米。

3、投资性需求

每户一套。每套90平米,则每年需要68.6万套,6174万平方米。

4、累计

每户三套。则每年需要205.8万套,21952万平方米。

四、平民阶层的中层的购房需求

平民阶层的中层占人口比例:44%,如果城市总人口6亿,则有26400万人,7543万户。如果需求是均匀分布,除以30年,则每年有251.4万户需要购买住房。假定平民中层在购买改善性住房时,会卖掉原有住房。假定改善性需求占刚性需求的1/2。

1、刚性需求

每户一套。每套70平米,则需要251.4万套,17598万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套120平米,则需要125.7万套,6285万平方米。

3、投资性需求

无。

4、累计

每户一套。则每年需要251.4万套,23883万平方米。

五、累计分析

1、刚性需求

每年需要320万套,23772万平方米。按面积计算,约占总需求的52%。

2、改善性需求

每年需要194.3万套,15889万平方米。按面积计算,约占总需求的35%。

3、投资性需求

每年需要68.6万套,6174万平方米。按面积计算,约占总需求的13%。

4、累计

每年需要582.9万套,45835万平方米。

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