主题：【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九

六、商品房销售数据分析

上一篇只计算了平民阶层,如果加上富人,住房需求怎么也得5亿平方米.

一般来说,住房需求占商品房需求的90%,这样换算过来,大概一年的商品房需求是5.56亿平方米.

下边补充一下历年的商品房销售数据:

2005年全国商品房销售面积5.56亿平方米

2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米

2007年全国商品房销售面积7.62亿平方米

2008年全国商品房销售面积约6亿平方米

2009年1-5月全国商品房销售面积2.46亿平方米,折合全年5.9亿平方米;

看数据可以知道房地产市场2005年还比较正常,2006年开始过热,2007年达到最高点,2008年开始回调,2009年还不知道,看数据至少与2008年持平,很可能超过.

因此我们可以得出出结论,在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿左右.超过6.5亿为过热.低于5亿为过冷.

七、结论

根据前面的分析我们可以知道：

1、刚性需求约占总需求的五成，改善性需求约占总需求的三成五，投资性需求约占总需求的一成五。

2、在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿平方米左右.超过6.5亿平方米为过热.低于5亿平方米为过冷.

3、如果硬性压缩投资性住房需求，对整体住房需求的影响应该在15%以下，不能起到明显作用。(前几年的宏观调控确实搞错方向了!)

4、在目前条件下，如果增加新房供应有困难的话，应该增加二手房的供应，尽量减少二手房的交易费用，鼓励增加交易机会。

5、从今年的住房月度交易数据看，在3个月内，房价下跌确实有困难，或者说可能性不大。(因为交易量确实在逐步回升)