主题:再说物业税 -- 炎言
今天早上新闻提到,北京将首先以商业物业市场试行物业税。
上午小茶就试着分析了一下,结果认为物业税会在某种程度上造成商业物业(商铺市场)的售价上升。
原因如下:
首先,开征物业税后,相对于商铺投资人来说,高出来的物业税一定会逐步转嫁给商业物业租赁市场,换句话说,商铺租金会上升,这在一定程度上,物业税的压力会让商铺经营客户与消费者承担。
不过问题不仅在此,商业租金普遍上升后,会在一定程度上将一个商业区域商业平均租金水平抬高。这种租金水平的提高是个综合效应,一方面市场发展必然导致的租金水平的递增,另一方面物业税转嫁的部分直接体现在租金的增高,而这种增高将是全方位的。
但是对于一般的商铺投资者来说,一个区域商业租金的构成中,有多大成分属于物业税转嫁的部分,有多少成分是市场自然增加的。
于是,在绝大多数投资客户眼中看来,这一个市场的商业价值就是增加的,综合因素造成的租金上升在最后反而会在名义上推高一地的所谓“商业价值”。
我们知道,商业物业销售价格是以“商业价值”衡量的,一般情况下采用经验公式推算合理售价,即:
在商业物业实际操作中,投资回报率并不是浮动的,它一般指“商业投资客户所能接受的回报率水平,通常情况下以10%为理想水平,现行情况常以6%——8%计算”。
因此,名义上租金水平的升高会在计算价格过程中提高商铺售价。
尽管我们都知道,以上的所谓“租金提升——》售价提升”过程实际上是互为因果,存在着一定程度上的逻辑悖论。
不过,上述这一定价过程实际上是商业物业开发商或代理公司主导的,因此,“租金”上升这一过程非常容易被引导而被投资人接受(因为租金上升是每一个投资商铺的人的最终要求)。
所以,商业物业销售价格上涨就是合理的了。
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😮如果不收土地出让金,开发商如何拿地??? vitwell 字647 2010-01-29 23:41:03
🙂开发权可能会行政化 炎言 字100 2010-02-01 15:53:47
🙂从头看了一遍,西西河还真是坚持主旋律。 5 采姑娘的大蘑菇 字140 2010-01-29 03:12:57
🙂以商业物业为例,物业税最终仍会促使商业地产售价上升
🙂现在北京的商铺出租比较困难 春困秋乏 字18 2010-01-24 23:06:32
🙂个人愚见 1 三生茶 字2798 2010-01-24 23:45:54
🙂物业税想收的话肯定能推行开 财迷心窍 字340 2010-01-24 21:29:43
🙂朝三暮四能解决年轻购房者的现金流问题也不错 rtf0 字0 2010-01-24 23:31:56