主题：【求助】重拳之下，房地产为什么跌幅那么小？他们想干什么？ -- 程不悔

1 杭州房价3000的时候是1999~2000年。那个时候几乎没有炒房的概念，买房的是无法分到房子的小白领和一部分先富起来的小老板以及想在杭州落户的外地人，基本是自用的。那时候房子销路也不是太好，记得拱墅区和滨江区都有购房入户的优惠条件，鼓励外地人买房。

2 开始规模炒房是2005年，那时候房价6000~7000左右。07年涨到11000，08年底低潮的时候新房14000（野风房产3期开盘价，郊区的万科魅力之城打折7~8000）。09年5月起逐月飙升，5月份二手均价14000左右，12月20000以上了。

3 假按揭的回报计算有误。每次过户都要付30%的首付，文中没有计入，实际交易额5000万和8000万，其实从银行是套不到这个数字的（评估价的一半至70%）。扣除实际投入的自有资金应有的利息收益损失（那时候股市收益很不错，06~07年上半年年股市收益50%算很一般的）和应付银行贷款利息也没有扣除。加上各种交易税（那时候房子没满5年要交20%所得税，08后改为不满2年）、费、及办假按揭的各项打点，假按揭的实际收益远没有你说的这么多。故而采用这种炒房方式的比例也不高。

4 比较典型的利用银行贷款炒房的是些有实业的家伙，利用厂房、生产线之类的不动产抵押来套取银行贷款，再组团以买房的名义给开发商放私贷。抵押物是比开盘价低得多的新盘楼房预售，这些房二次销售后的差价就是炒房团的利息收入，一般抵押一年到一年半，如果开发商没卖出去，炒房团按合约过户以二手房自己来卖。