主题：【求助】重拳之下，房地产为什么跌幅那么小？他们想干什么？ -- 程不悔

不悔把自己知道的整理一下，有可能从开始到结尾都是错的，请有空的兄弟们一起帮忙想想，找找错。

1.杭州从3000开始涨到09年底的20000（都是成交均价），已经涨了7倍。

2.如何炒房：

和大部分人认为的不同，真正的炒房实力派都是拿房子做筹码，用银行的内线吸取银行的钱，他们根本就不会把自己的筹码交给真正需要的住户，即：不是卖的，是用假按揭套利的。这就是为什么很多小区空着没人住、每年那么多新房子出来就“售空”、房价根本不是需求曲线决定的真正原因。下边做个最简单的沙盘给大家看看：

假设有三个人，1不悔；2家族；3刀口；

不悔是银行的，家族刀口是有资本的炒家。

家族和刀口把双方的钱聚在一起，在房子均价3000块时先假按揭买100套100方的房子，假按揭成功的关键在不悔，我是银行的，所以他们肯定能成功，他们真正支付的本钱，就是3000*100*100*30%=900万

房子拿着做筹码不动，每个月挂高500元一方（假设是这个涨速），四个月后房价涨到5000块一方，好，家族就以5000一方的价格把所有的房子卖给刀口，总价5000*100*100=5000万，当然，刀口也是不悔为他假按揭的。

这里给不明白的人说一下，所谓按揭，就是银行先把钱付给卖方，然后以买家购入的房子和收入证明做抵押。这样一来，实际上家族和刀口花了900万，在四个月中套到了银行5000万！

事情还没完。

现在房子在刀口那边了，刀口和家族一样，每个月挂高500元一方，6个月后，到8000块一方了，刀口再通过不悔实施假按揭，把所有的房子都卖给家族。8000*100*100=8000万！

兄弟们想想吧，这样来来回回地操作，房价从3000到20000，我们赚了多少？！

而且如果有一天房价崩溃，我们就不还贷了！房子你银行拿走吧！我们赚够了！看明白没有？不悔第一次在网上把炒房内幕发出来！

现在，不悔的问题就是，当银行按揭贷款一块被掐死，他们为什么不把筹码扔掉？为什么？

程不悔

庚寅四月十三

要不然割肉，要不然被按揭扒皮。最后软着陆。

现在看来北京的房价暴涨越来越像是胡温的阴谋。

在上海，是没办法调控的。房价涨，上海就数据作假；房价跌，上海就政府托市。弄个政府融资平台，给房地产输血都是上海干的事。

现在北京房价暴涨，然后北京出最严厉的政策锁市。这个标杆立在这里，上海现在的细则严重难产。高了要了自己的命，低了政治斗争失去先机。但是不管上海难产不难产，银行的头已经调过来了。这么高的位，没有成交量，对于炒家而言，不要炒家死，但是要了炒家的命。

现在欧洲已经收缩，美国也会在不远的将来收缩，外部压力变小，炒家的机会不多了。

周围有个朋友有点紧张,因为他几乎把所有能找的到的身份证都用去做假按揭了,万幸没找我们的用.

查处了几个,后来逐渐就没声音了.

问题在于：筹码扔给谁？

银行记录的是数字。

地产要记在XX名下。

98年危机时，本地逃走了N个房地产老板，留下了N洞烂尾楼。

我的一位朋友的身份证被盗用，不知啥时候被买了房，签了贷款，被银行冻结存款才知，后还被银行起诉。一房多卖也是套银行钱的路子。

更妙的是，房地产价格猛涨后，逃走的老板回来了，施施然电话道歉，似乎一切都摆平了，无语

总经理的发言反反复复，没有总理风范

来来回回操作，手续费和税不花钱吗？

就我周围看，很多人都有两套以上房。市区一套，郊区一套。市区的房子小、旧，郊区的因为配套不好，暂时不能去住，也无法出租。等到郊区配套好了、交通改善，他们就会住到郊区，出租市区的房子。由此，郊区的小区空置并没有什么奇怪。

房子售空更没有什么奇怪。光我们公司去年买房的怎么也有5%以上，郊区房子六七十万一套，家里支持点，实在没什么难度。有钱人太多，楼盘又不多，这么多人买房，不卖完才怪。只是去年年底涨得太狠，现在是没人买了。

要么小户型

要么不在杭州。。

杭州的话，郊区60－70W，首付是肯定够了。。

没买过房，鉴定完毕

沙发+花

1 杭州房价3000的时候是1999~2000年。那个时候几乎没有炒房的概念，买房的是无法分到房子的小白领和一部分先富起来的小老板以及想在杭州落户的外地人，基本是自用的。那时候房子销路也不是太好，记得拱墅区和滨江区都有购房入户的优惠条件，鼓励外地人买房。

2 开始规模炒房是2005年，那时候房价6000~7000左右。07年涨到11000，08年底低潮的时候新房14000（野风房产3期开盘价，郊区的万科魅力之城打折7~8000）。09年5月起逐月飙升，5月份二手均价14000左右，12月20000以上了。

3 假按揭的回报计算有误。每次过户都要付30%的首付，文中没有计入，实际交易额5000万和8000万，其实从银行是套不到这个数字的（评估价的一半至70%）。扣除实际投入的自有资金应有的利息收益损失（那时候股市收益很不错，06~07年上半年年股市收益50%算很一般的）和应付银行贷款利息也没有扣除。加上各种交易税（那时候房子没满5年要交20%所得税，08后改为不满2年）、费、及办假按揭的各项打点，假按揭的实际收益远没有你说的这么多。故而采用这种炒房方式的比例也不高。

4 比较典型的利用银行贷款炒房的是些有实业的家伙，利用厂房、生产线之类的不动产抵押来套取银行贷款，再组团以买房的名义给开发商放私贷。抵押物是比开盘价低得多的新盘楼房预售，这些房二次销售后的差价就是炒房团的利息收入，一般抵押一年到一年半，如果开发商没卖出去，炒房团按合约过户以二手房自己来卖。

开发商如果按低于开盘价的价格卖房给放私贷的家伙，开发商获得了什么呢？仅仅是资金的回笼吗？因为按你的说法，及时房子卖出很高的价格也和开发商没关系，因为：

炒房团，给房地产开发商提供巨额资金。

目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口浪尖上，不进则退，不活则死。

目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。

目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。

开盘价应该是开发商定的，因为新楼盘主要是开发商来卖，它要考虑市场接受度。至于炒房团能拿到的预售房折扣，就是私贷利息的多少倒推出来的。这些在合约里都谈好了。

炒房团也不一拿到楼盘里最好的户型，比如一梯三户的那种，一般西边套和中间套搭售，但楼层给的比较好(这样每套房子价格差距不大，适销人群比较广），最好的朝东的户型，因为单价高，户型通常会做的比较大，总价高。最好和最差的楼层房型适销人群差别比较大，不利于过户后没有推销经验和精力的炒房团出货。

先要贷款还清才能过户，过户后下家才能申请贷款。所以你们3个人无论谁卖给谁，第一次买卖时候3个人出的钱加起来必须要有全款那么多。