主题：楼市马后炮兼分析和猜测 -- 曾自洲

中国的楼市或是房市是挑动人的话题。中国的新三座大山，医疗，教育，房子，其中医疗和教育都在逐渐缓解，而楼市却越长越高，似乎永无尽头了。

医疗通过新医保，医药分离等等，应该是在逐渐缓解。教育，现在大学的收费差不多20年不动了，以前的所谓私立学校的学费也有十年不动了，随着人们的工资增加，当年那些高不可攀的学费，现在也显得没有那么可望而不可即了。只有房价是个例外。

过去十几年，房价的上涨主要有几大动力：

1 首先是中国人均收入的增长，这是房价上涨的最根本的基础。2000年，人均收入大概在800美元左右，2012年，人均收入大概在4500美元左右。同时中国的人均收入的增长并不是由房地产带动的，而是通过中国的工业化带动而来的。

2 美国自2001年纳斯达克泡沫破裂以来，除了中间短暂的紧缩导致次贷破产以外，一直都执行货币宽松政策，造成世界范围的美元泛滥，显著特点就是黄金从300美元/盎司最高涨到1900美元/盎司，石油从20美元/桶最高涨到150美元/桶。

3 中国为了保证汇率的稳定实施的是强制结汇制度，结果就是有多少美元进来就要印多少人民币。在美元泛滥的大背景下，造成人民币也不得不泛滥，中国政府急需一个货币收纳器，从事后结果看，房地产承担了这个光荣艰巨的任务。

4 地方政府需要用地价做抵押，来进行城市建设，对维持和推高地价有主观故意的动机。

至于啥丈母娘经济，中国传统观念都是经济大潮中的小浪花，能锦上添花，不能雪中送炭，力挽狂澜。

现在这四大支柱的趋势是这样的：

1 中国人均收入还有20年好涨，暂时看不到停止的迹象。

2 美国的QE有结束的趋势，具体原因不太清楚，现在是清楚的不说，不清楚的乱说。以宋鸿兵的说法是美国的债券回购市场要出问题，他说的东西，分开来的汉字我认识，合在一起就完全不明白了。不过反正美国在缩减QE，具体操作看美联储的了。

3 中国正在走自由兑换之路，换句话就是中国正在一点点的放弃掉强制结汇制度，最终的结果就是人民币和美元脱钩，也就是说美元的泛滥不再必然导致人民币的泛滥了。

4 中国一线城市的土地越来越紧张，地方政府通过推高地价来筹措城市建设资金的方法会越来越困难，或者说地方政府要换个方法筹措资金了。

从这几个条件看，房价的四大支柱有三个要出颠覆性的问题，只有人均收入的增长可以依靠。似乎好像，中国房地产市场要掉头向下进行调整了。不过有人均收入顶着，估计最终会涨回来了。

最近发现一个现象，以上海为例，500万的房子，租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在，500万的年回报率最保守是5%，也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了，用投资收入租房子，马上可以大幅度的改善自己的居住环境，还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子，普遍入住率不超过50%。房子，至少上海的房子真的是在踩钢丝，只是不知道这个钢丝还能踩多久？