五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】房子一定会跌 -- Cipher

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  • 家园 【原创】房子一定会跌

    房子到底会不会跌?如果跌能跌多少?什么时候跌?

    现在所谓的经济学家,没有一个敢站出来说出一个确切数字的。为什么?一是怕万一不准确砸了自己的名声,以后被人揪小辫子;二是怕后台老板不高兴,自己得不到红包。我不是什么经济学家,cchere也不是什么权威学术刊物,所以我无所谓,我敢说他们不能说的。

    我认为,房价会跌,跌25%。并且会在3年之内发生。

    首先我们要明确一个前提,大部分新房在少部分人手中,而且没有流动到真正需要的人手中。可能现在很多很多很多房地产老总或者所谓口舌经济学家,或者房奴,或者持有大批房屋投资的人会用各种各样的观点来解释,现在的房屋需求是以真实居住为前提,供少于求,需求是刚性的。不过我倒是本着实事求是的观点,最近晚上下班后就到新开发的小区去转,晚上8点的时候,基本上2年内的新小区,亮灯率连20%都不到;而我也跟供暖公司的人打听过,有些小区申请暂停供暖率达到了60%。更别说市中心那些高档住宅了,10%的亮灯率都达不到,甚至整栋楼竣工1年有余了,都没人住。房屋的第一属性是什么?当然是居住了,如果不用来居住,而衍生用来炒作增加自己的资产有什么用?况且现在大环境变了,靠以租还贷是不可能了,投资回报率也没有股市好了,富人就算再有钱,也不能买着楼房在那看着爽不是?

    另外一个考察途经就是看报纸,当然不是看所谓专家预测了。是看二手房的广告,现在报纸整版整版的这种广告。价格,位置,楼层一应俱全,如果你经常看,就会有一个整体概念,就好比整天看股票K线图,久而久之就会总结些规律,对趋势会有一个了解。(如果您没有注意二手房广告,现在找出以前的报纸看也不迟,放在一起看更容易比较。如果找不到以前的报纸,可以去图书馆报刊阅览室查。)房市也如此,如果你仔细总结,你就会发现现在很多好地段的,或者适用房大量的出现,以前这种房子都是攒在手中等着升值呢,这就说明现在有不少人着急脱手了。另一个趋势就是小户型的房子没有去年那么贵得离谱了,有小部分下降,说明大部分消费者务实了,非理性的房子就是不买,小户型你凭什么卖那么贵?房子不比股市,流动性和信息传递都比较慢,所以熊市那种一天跌几百点的情况不会发生,一定是会慢慢的降,但是随着越来越多的人认同房子回归本质居住属性这个观点的时候,那么降价也会越来越快。这个过程不会很快,但是以中国速度来说也不会很慢,我预测3年的时间会净值缩水10%。注意我说的是“净”缩水,也就是跟现在比较。这个就跟当初网络泡沫一样,当初sohu多牛啊?yahooo多牛啊?风险投资好像潮水一样涌入,到后来泡沫不还是得破?

    今年CPI增长4.8%。相信多数人肯定不相信这个数字,中国人把数据做得漂亮的功夫那是相当了不起,当年亩产万斤的遗风也没有完全丢掉。如果大家经常逛超市肯定会有个大概了解,今年CPI肯定超过8%不止,单单方便面就涨价20%,更别提肉和汽油了。今年可能涨得有些猛,就算明年和后年可能低一些,我们就以5%来算。那么3年累计就涨了15.8%。而我们国家经济增长率都保持在10%以上,当然这里边造假成分不少,地产成分也不少,我们就当增长8%好了,3年会增长26%,当然经济增长不全表现在我们工资的增长上,但怎么也会比CPI涨得快,这里我们就忽略不计了。那么到时候物价涨15.8%,而房价跌10%,那么加一起就是房子实际上跌了25%还多,也就是房子实际上便宜了四分之一。

    可能一看到房子掉价四分之一,很多人接受不了,觉得房奴肯定得造反,既得利益阶层肯定不爽,国家为了稳定,肯定出手来管。大错特错,我上边说了,房价跌是慢慢跌,就跟把青蛙扔温水里慢慢煮一个道理,等到时候知道自己亏大了的时候,早就晚了。况且房奴这几年不还是有房子住,也没住大街上,多付出些,也得到了回报,没什么抱怨的。而既得利益阶层,比如炒房团,赔了就赔了呗?资本有风险,股票能赔钱跳楼,楼市为什么不能?到时候得利益的是广大老百姓有什么不好?

    出来混,债一定要还的;楼市的泡沫,一定要破的。


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    • 家园 花,注意到最近的一个现象

      中央对房地产商可是无所不用其极的打压之。

      这两天正批西安政府的补贴政策呢。地方衙门但凡有点托市的意思,就会被揪出来说。前段时间不是又不让贷款给开发商用于购买土地使用权了咩?

      总之一个感觉,就是要把这帮开放商给憋死在水底下似的。

      联想媒体吹风说洗牌,只怕真是有人在洗牌呢。

    • 家园 这个一定要回

      一是因为您的观点现在已经证明了是正确的。

      二是我一个好朋友英文名和你一样,所以看着亲切。

      送花表敬意

    • 家园 这个。。

      今年CPI增长4.8%。相信多数人肯定不相信这个数字,中国人把数据做得漂亮的功夫那是相当了不起,当年亩产万斤的遗风也没有完全丢掉。

      不记得是不是小虎说的,反正是河里的人说的,正因为当年亩产万斤影像太恶劣,后来统计局的人做出来的数字还是准确的。。。

      当然,我记得这应该是河里的大牛说的,不过不排出我记错了。

      • 家园 有一顺口溜

        说中国四大虚

        老板的腰子

        领导的稿

        小姐的叫春

        统计局的表

    • 家园 呵呵,这回好玩了

      万科有几个地方的售楼处已经遭到围攻了。

    • 家园 地段+质量

      地段:2万块在西藏南路买房子,我觉得还可以,在三林(上海浦东某地)这种地方,我觉得不合算。

      质量,包括风水一类的,合不合适居住,大家心里都有谱,花1.5万买一个粗制滥造,甚至没有朝南的房间的房子,怎么会不跌呢?

      个人觉得总价在100万左右的房子,会有很多人买。大于200万的房子,即使你买了投资,以后可能找不到接手的下家。

    • 家园 最近一直在看房,准备买入

      国家会救房产的

    • 家园 货币政策对于泡沫形成有罪,但解决问题不能靠反方向操作货币政策

      房价是长期生活费用的一个重要组成部分,在房价已经大幅上涨的情况下,工资如果不上涨,必然意味着实际收入下降,而工资上升从成本推动方面一定会引起物价上升。在这种情况下,不容忍一定程度的物价上升,不容忍实际收入下降,就要压低房价,而压低房价意味着信用环境的恶化,美国的今天就是中国的明天。是不可取的。

      但其实有一个虽非无条件最优,但在目前情况下最优的选择,那就是在消除房地产市场的结构性泡沫成因的前提下,允许工资物价在中期内稳定上升,当然工资升幅要超过物价。

      对于过去的早买房者的收益是否认可呢?如果政策上选择不认可,技术上可以征收资产升值收益税,这样可以在先后买房者之间实现相对的公平。对于房地产企业和投机者的暴利是否认可呢?如果不认可,当然也可追溯性地征税。这比较离经叛道,但如果确定是非常时期未必不可以用。另外,仅仅严格地解释税法,有些税没有征本来就是不应该的。

      消除房地产市场泡沫的结构性原因,应该从两个方面着手,一是政府真正对中国的城市化进程负起责任来,给民众提供一个承诺,让人民有可靠的预期;二是消除、至少减轻房地产的资产性质,加强其消费品性质。对于消费品,要泡沫不容易啊。

    • 家园 三年25%?

      确实太保守了,要跌的话,以现在上海价格怎么也得打个4.5折算跌到位.如果就业变好,工资和大学生起步价有质的飞跃另行考虑.要么就跌不下来,有钱人太多了,没事就买房子玩.就是该重征物业税,让他们砸在里面,一切就平静了

    • 家园 CCTV《新闻调查》对话三位房产大鳄

      http://news.cctv.com/china/20080202/106430.shtml

      记者:2007年房价疯涨,王石说他涨得他心惊肉跳,您什么感觉?

      潘石屹:王石都是见过大世面的人,还用得着因为涨10%的价格,就什么心惊肉跳,我觉得用不着。

      王石 :夸张不夸张是个人的感受,因为可能我说这个词,大家都在挑毛病,我只能说这是再恰当不过了,我们再过半年看看吧。

      记者:那么你也承认他所说的中产阶层买不起房的这个现实吗?

      潘石屹:你这个思路老追问我,问得我不知道说到哪儿去了,喝点水,休息一下,休息一下。你这个比较尖锐,好,我看看。

      潘石屹:而最后的结果是建房子的不赚钱,倒卖土地的赚钱。就是我们这个西北有那句土话,就是养鸡的不赚钱,倒蛋的赚钱,就是这个。

      任志强 :很多城市有这个说法,但是地方政府有这个趋向,地方政府希望出名的大公司来,给你便宜的大块土地,然后希望你拉高这个地区的土地价格和房价,地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。

      记者:所以回头想会不会万科在推动房价上涨方面,也有你们的责任?

      王石 :有责任。不管你主观怎么想,客观是有这样的责任、有责任。

      记者:不拿地王是一个政治表态还是一个市场决定?

      王石 :市场决定。你再过几天去看,如果形势过去了,你又拿地王了,那是一个政治决定,我今后就不拿地王了

      记者:很多人对宏观调控这次也是抱着观望,因为觉得当年从国八条、国六条一直到现在,好像调一次 涨一次,所以没什么事儿,还会涨。

      潘石屹:不一样。因为前几次的宏观调控,它主要是调整供应量就是十八亿亩的土地不能够突破,然后又要来限制给房地产商贷款,这样的政策出来,一定会价格涨的。因为土地少了、钱少了。他房屋的供应量就少了,需求的话还很旺盛。中国的经济还好,它这个价格就会涨,而从2007年下半年的调控就不一样,囤积土地的都给你收,所以你要尽快的把土地变成房屋,然后这样的一些政策出台的话,就是说房屋的供应量大了,而需求量的话首付款提高,你的这个需求量就会降下来,所以这样的话,对整个市场的格局就会发生变化。

      记者:我看你说这次宏观调控之后,实际上房地产整个行业,要经历严冬。

      潘石屹:因为前几年在土地上面透支得比较厉害,尤其是银行,如果是再不给放贷款,严冬就是没钱了,没钱了可不就紧张了。

      王石 :万科我们就是改革开放的产物,1984年在深圳成立,一直到现在,我有几个基本看法我是不变的,我们不要过于夸大我们个人的作用,过于夸大我们企业的能力。因为中国的改革开放是自上而下的,一定要非常清楚。

      记者:你强调这点的意义是?

      王石 :这是现实。 这是现实。所以我们不要以为市场经济是因为我们的作用,我们在怎么样怎么样,你上边怎么干涉,你就会怎么样怎么样,我认为这个逻辑是不对的,我们最好还是顺势而为,发挥自己的作用,而不是逆势而上。

      记者:这个势指什么?

      王石 :大势。改革开放的大势,中国的大势是自上而下政策指导下的改革,这是一个大前提。我们叫顺势而为。

      • 家园 王石说了实话

        王石 :万科我们就是改革开放的产物,1984年在深圳成立,一直到现在,我有几个基本看法我是不变的,我们不要过于夸大我们个人的作用,过于夸大我们企业的能力。因为中国的改革开放是自上而下的,一定要非常清楚。

        记者:你强调这点的意义是?

        王石 :这是现实。 这是现实。所以我们不要以为市场经济是因为我们的作用,我们在怎么样怎么样,你上边怎么干涉,你就会怎么样怎么样,我认为这个逻辑是不对的,我们最好还是顺势而为,发挥自己的作用,而不是逆势而上。

        记者:这个势指什么?

        王石 :大势。改革开放的大势,中国的大势是自上而下政策指导下的改革,这是一个大前提。我们叫顺势而为。

      • 家园 【文摘】万科集团主要负责人在”松山湖会议”上的讲话

        http://cache.tianya.cn/publicforum/content/house/1/111918.shtml

        里面同时阐述了万科对宏观形势的理解和企业战略方面的应对,逻辑性相当强。当然今天万科已经出面辟谣了,但这其实无关紧要。正像一位网友评论的,“万科是听上面的还是下面的啊?是中央政府的话还是地方政府的话?”万科在政治上已经站队了。

         为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

          深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.   

          而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.

          我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.

         这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.

          我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.

          现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

          我抓的第二件事是近期的调整策略.

          我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.

          为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.

          以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.

          我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

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