五千年(敝帚自珍)

主题:近来中国房地产成交放大,后市走向分析 -- 陈经

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      • 家园 那你觉得租售价比会到多少?

        照你的说法,房价要大幅下降,租售比也要大幅下降(从数字上是上升),房租=房价/租售价比,那房租岂不是更会下降的厉害。

        房租很便宜了,更没有买房的必要了,直接租房子住就好了,比如租售价比从30年降到50年,买一套房子的钱可以付50年房租,可以从20岁交到70岁,许多人更不会买房子了。

        我觉得租售价比肯定有一个动态的平衡,房租过高,租售价比的数字很低,那就没人租房子了,比如5年租金就可以买一套房子,谁还租房啊,同样如果反过来,租售价比的数字很高,那买房的需求也要会小很多。我个人觉得30左右还是挺合理的。如果房价下跌了,租售价比不变,房租也是下降了。

        • 家园 北美租售比和中国租售比不一样

          北美房租包含地税、水电和物业费(房客不负担,房东负担),房价不包含地税。但是中国房价包含40-70年地税,房租不包含水电和物业费(房客负担),两者不具备可比性。

        • 家园 del
        • 家园 美国大概的正常水平:房价/月租=150

          我周围就是这个水平了。现在,房租房价一起掉,deflation啊。

          btw,你第一段的公式似乎弄错啦~~~

          • 家园 那房价除以年租就是12.5,

            美国房地产不是说很惨吗,为什么租售价比还这么高?

            理论上买一套房子靠出租12.5年能收回成本,那比存银行是值多了,美国现在利息都降到多少了

            • 家园 通货膨胀,空置率,大修成本你考虑了么?

              拿买房投资和存银行比,兄弟你太逗了。是一个风险投资级别么?

              当然,在中国,考虑到货币的性质,有时候存银行不如买房。

              我手上有点数据。原来的年cap rate是6.0%,差不多是16.6倍,现在是10.9%,也就是9.2倍左右。对于投资买房人来说,也就是跌去了45%,叫不叫大跌?

              • 家园 存银行也有通货膨胀啊

                空置率,如果平均的租售比达到12.5,那我的房子租金降一点,比如租售比达到15,空置率应该就会少很多,这样还是很划算啊。

                大修,10来年就能收回成本,你一套房子10来年能大修几次?

                总的来说,如果在中国,一套房子如果租售比达到12.5,是非常划算的,但是不熟悉美国的法律法规和消费习惯。

                另外这玩意跟风险投资级别有什么关系,买股票也是高风险投资,不还得参考银行利率。

              • 家园 注定是一个火帖

                想买房的等着房价跌,买了的希望房价涨,这里常识是无效的。只要有人挑头,就一定是一张火帖。葫芦兄,你不必再回帖了吧。

            • 家园 好区的房子降得没那么多

              房贷利率5%左右。

              出租没那么容易,要考虑地税、租客赖皮等等因素。

              • 家园 中国的地税,租客赖皮这些因素到不太突出。

                像香港的法律好像也是挺保护租客的,不过中国目前这问题不太大,不过以后政策法律怎么变就不好说了。

                • 家园 出租总不是省心的投资

                  听很多人说过,中国的租客也经常会把房子弄得一塌糊涂的,尤其是外地来的小生意人。

                  放租到哪里都不是省心的投资,labor work多。

                  商业地产的风险很大。

                  总之,我都不太懂。

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