主题：【原创】中国房产各阶层分析 -- 地九

7月商品房成交量开始下降了，如果这个情况能够持续下去，就基本可以确认了。

2009年各月份的商品房成交量:

7月 0.77 亿立方米

6月 0.95 亿立方米

5月 0.70 亿立方米

4月 0.63 亿立方米

1-7月份全国商品房总共成交 4.18亿立方米。

以上根据国家统计局数据整理。

大家的愿望是美好的,可目前数据并不支持房价下跌的现实。

个人观点：如果月度商品房成交量开始减少，则房地产市场就可能开始进入观望期。

2009年各月份的商品房成交量:

6月 0.95 亿立方米

5月 0.70 亿立方米

4月 0.63 亿立方米

1-6月份全国商品房总共成交 3.41亿立方米。

以上根据国家统计局数据整理。

一、毛主席的文章《中国社会各阶级的分析》

http://news.xinhuanet.com/ziliao/2004-06/24/content_1544971.htm

不愧是毛选第一篇，真乃大手笔写小文章，几个时代过去了，读来还是那么鲜活。

二、保罗·福塞尔的《格调》

http://www.tianyabook.com/waiguo2005/f/fusaier/gd/index.html

纯小资。不是有句话嘛，读《格调》的人，肯定不是有钱人。

唉，看来俺也算穷人喽。

秀才开门七件事，柴米油盐酱醋茶。

六、商品房销售数据分析

上一篇只计算了平民阶层,如果加上富人,住房需求怎么也得5亿平方米.

一般来说,住房需求占商品房需求的90%,这样换算过来,大概一年的商品房需求是5.56亿平方米.

下边补充一下历年的商品房销售数据:

2005年全国商品房销售面积5.56亿平方米

2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米

2007年全国商品房销售面积7.62亿平方米

2008年全国商品房销售面积约6亿平方米

2009年1-5月全国商品房销售面积2.46亿平方米,折合全年5.9亿平方米;

看数据可以知道房地产市场2005年还比较正常,2006年开始过热,2007年达到最高点,2008年开始回调,2009年还不知道,看数据至少与2008年持平,很可能超过.

因此我们可以得出出结论,在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿左右.超过6.5亿为过热.低于5亿为过冷.

七、结论

根据前面的分析我们可以知道：

1、刚性需求约占总需求的五成，改善性需求约占总需求的三成五，投资性需求约占总需求的一成五。

2、在目前价格水平下,正常的商品房需求应该在5.5-6亿平方米左右.超过6.5亿平方米为过热.低于5亿平方米为过冷.

3、如果硬性压缩投资性住房需求，对整体住房需求的影响应该在15%以下，不能起到明显作用。(前几年的宏观调控确实搞错方向了!)

4、在目前条件下，如果增加新房供应有困难的话，应该增加二手房的供应，尽量减少二手房的交易费用，鼓励增加交易机会。

5、从今年的住房月度交易数据看，在3个月内，房价下跌确实有困难，或者说可能性不大。(因为交易量确实在逐步回升)

既然大家没有什么修改意见了，我们就可以估算一下中国城市商品房的大概需求。

首先由几个前提明确一下：

一、估算范围

只包括普通商品住宅，不包括超高档个性化住宅、别墅、高档商务公寓、自建房、回迁房、经济适用房。也就是：

1、不包括富裕阶层的房子。就象政委说的，咱不能和富人抢房子。

2、不包括平民阶层的下层的需求，假定他们的需求由自建房、回迁房、经济适用房解决。

这样只要计算平民阶层的上层和中层就可以了。

二、购房需求

我们以家庭为单位来计算，假定中国每户包括3.5人，同时假定中国城市居民平均结婚年龄为27岁，平均退休年龄57岁，退休后一般不再为改善自身居住条件而买房。那在这30年的婚姻生活里，有一次基本住房需求（也就是所谓刚需），一次改善性住房需求，其它的都是投资性住房需求。

三、平民阶层的上层的购房需求

平民阶层的上层占人口比例：12%，如果城市总人口6亿，则有7200万人，2057万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有68.6万户需要购买住房。假定平民上层在购买改善性住房时，不会卖掉原有住房。

1、刚性需求

每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套140平米，则每年需要68.6万套，9604万平方米。

3、投资性需求

每户一套。每套90平米，则每年需要68.6万套，6174万平方米。

4、累计

每户三套。则每年需要205.8万套，21952万平方米。

四、平民阶层的中层的购房需求

平民阶层的中层占人口比例：44%，如果城市总人口6亿，则有26400万人，7543万户。如果需求是均匀分布，除以30年，则每年有251.4万户需要购买住房。假定平民中层在购买改善性住房时，会卖掉原有住房。假定改善性需求占刚性需求的1/2。

1、刚性需求

每户一套。每套70平米，则需要251.4万套，17598万平方米。

2、改善性需求

每户一套。每套120平米，则需要125.7万套，6285万平方米。

3、投资性需求

无。

4、累计

每户一套。则每年需要251.4万套，23883万平方米。

五、累计分析

1、刚性需求

每年需要320万套，23772万平方米。按面积计算，约占总需求的52%。

2、改善性需求

每年需要194.3万套，15889万平方米。按面积计算，约占总需求的35%。

3、投资性需求

每年需要68.6万套，6174万平方米。按面积计算，约占总需求的13%。

4、累计

每年需要582.9万套，45835万平方米。

*---------------房产阶层分布比例图--------------*

+-----上层（1%）

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+-----+富裕阶层（4%）+

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| +----—下层（3%）

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| +------上层（12%）

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总人口（100%） -----平民阶层（90%）+------中层（44%）

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| +------下层（34%）

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+----+贫困阶层（6%）

*-----------------各阶层划分标准-----------------*

一、富裕阶层的上层

人口比例：1%

收入情况：家庭年收入100万元以上

现有住房情况：房子很多，档次很高

买房考虑因素：被尊重和自我满足的心理需求，一般不炒房

目标房产：个性化最高档地产

二、富裕阶层的下层

人口比例：3%

收入情况：家庭年收入20-100万元

现有住房情况：房子有多套，档次较高

买房考虑因素：兼顾投资升值、工作便利和业余休闲,炒房主力

目标房产：别墅、高档公寓、市区繁华地段便利住房

三、平民阶层的上层

人口比例：12%

收入情况：家庭年收入6-20万元

现有住房情况：房子有一套或多套，档次一般

买房考虑因素：投资升值,炒房

目标房产：普通住宅、商铺

四、平民阶层的中层

人口比例：44%

收入情况：家庭年收入2.4-6万元

现有住房情况：房子有1-2套,档次一般

买房考虑因素：自住需要和还款能力,一般不炒房

目标房产：普通住宅、农民自建房

五、平民阶层的下层

人口比例：34%

收入情况：家庭年收入0.6-2.4万元

现有住房情况：房子有1套,档次较低

买房考虑因素：自住需要、还款能力、拆迁机会,不炒房

目标房产：回迁房、远郊住宅、农民自建房

六、贫困阶层

人口比例：6%

收入情况：家庭年收入0.6万元以下

现有住房情况：居住条件很差

买房考虑因素：一般不买房

目标房产：无