主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
家园 我们公司就逃到紫竹了 同事们闲谈时，就说到，也许10年后半导体公司都在嘉兴乐。
家园 我想问个问题 如果支持房价上涨的理由这么明确，为什么政府还要出那么多政策来支持它？
不可否认现在有很多改善型的案例，大部分都是通过把01年左右的房子卖掉以后拿到的首付（约100-180万左右），又乘着现在的低利率贷一把款，这批人都是参加工作6-8年的，现在的家庭收入应该30-50左右，那时候大学生貌似还值点钱。
而07年以后参加工作的人，尤其是外企或者白领，收入在不断的下降，失业的风险很大，大多数是拿出老人的积蓄来买房子的。
白领在可预见的未来是承担不起为高房价买单的责任的。不过也许教师，公务员，警察可以。但是从我的观察而言，不管是教师，公务员，警察还是白领，现在的钱没有以前那么好拿了，老一辈的黄金年代可能回不来了，而工作的压力却增大了，并且房价还在上涨。
我也相信中国的国运势不可挡，但是又似乎有个声音在耳边低语，你是逃不掉的。
ps:上文只针对上海
- 复 我想问个问题
家园 房子本来就不是为０７年毕业的毫无基础的人买的 如果他们都能买的起房，那将广大打拼十几二十年的人摆哪里去？
最苦的就是每个月１，２ｗ的小白领，干的最累，危机感最强，交的税最多，但买房子一点优势都没有（很多公务员什么的会有很多内部优惠的），就得真金白银的拿出来排队去买。前两年我公司进来一个８０后的，看上去傻呵呵的小伙子，总觉得他这辈子太艰难了（因为买房成本要比我们高很多），可是０７年初不响就在黄浦区搞到一个很好小区的１８楼（新房），还是只要１８Ｋ／M2，为什么？就是因为有个区政府的亲戚！你看看，首付还是父母给，普通老百姓怎么比。
说这么多也不是说房子永远只上不下，也不是要论证什么，只是说说自己的想法，希望某些有能力又必须买房的，不要太在意房价一时的涨跌，该出手时还是要出手。
家园 恩，八仙过海么 所以反复有人告诉我，不要YY啦，focus on your own business。无他，老百姓就熬吧，父母不也是这么过来的么。
您还是很强的，至少每月1w的各税。不过怎么说呢，每个人都只看到一面，这也是网络讨论的作用吧。我想说，大家还是要保持冷静，没有特别的“刚需”没必要凑这个热闹。就算过了20年100万不算什么钱，但是那时候的工资也和今天不一样了。
家园 归根结底,房价问题是金融问题,而不是市场供求问题. 迟早有一天,一年期存款利率会上升到5%,乃至更高,相应的贷款利率会在10%--15%,那时候,不用物业税,光房贷利息,就足以压垮很多人了.而利率对于房地产市场来说,基本就是一个外生变量.
家园 房贷永远是银行资产中最优的一块 属于白赚不赔的，只要能贷的下来，有良好的信誉，银行一定会以最优的利率贷给你的（因为有同业竞争），前段时间看到的一个案例：300w，首付100，（要早一个月，可以两成首付,现在严了），某银行出个古怪的贷款方式，利率按照3年期的7折，只有3.78，比公积金还要低，不过要3年一签，这么低的利息谁不愿意用，看吧银行都在想着法子给房贷便利，所以如果银监会提高利率，前面我说过了，到10，11，
第一银行会想法子将房贷利率降低，最起码房贷的会比其它贷款利率有很大成本优势。
第二：如果利率高到这个地步，你说说实体经济会如何呢？谁做实业去啊，成本这么高，直接存银行不就好了。好好考虑一下，为什么要出现这么高的利率？？（恶性通货膨胀？？房子是不是通得更厉害？？）
家园 你没学过宏观经济学吧. 1\利率的高低基本和商业银行没什么关系.可以决定利率的是央行,或者国务院或者党中央
2\你举的房贷的例子,恰恰证明了我说的观点.事情是这样的:先是央行,或者国务院或者党中央 决定要实行宽松货币政策,然后商业银行手上就有了大把的钱,这些钱一定要贷出去,商业银行才能保本,赚钱.在然后就出现了你说的
:房贷永远是银行资产中最优的一块 .......
3\央行在决定利率时,要考虑的是通涨\经济增长率\失业率,最后才会关注银行资产是否优良,房地产价格走势如何.如果央行先考虑后面的问题,那只说明他被利益集团控制了.
4\一年存款利率在5%,贷款利率在10%,如果你关心利率的长期变化的话,你就会明白,这样的利率水平基本上是中国近30年的平均水平.尤其是贷款利率,在私人借贷市场上,30年来从来都没有低于这一水平.注意这决不是高利贷.事实上中国经济的年增长率在8%以上,那么就意味着如果你的钱是投在与GDP结构一样的部门的话,年增长率也在8%以上.而且这还是复利,10%的贷款利率只是单利.
家园 没明白我写的 央行不会按照房地产来定银行利率，我只是说房贷是银行所有贷款中最保险，也是银行最愿意给优惠的贷款，水涨船高，利率上涨先伤害的是其它贷款和社会经济活动，最后才伤害到房贷。对于这些民间借贷人来说，超低的房贷就是更好的资金来源，连10几20点的高利贷都要贷，3，4个点的房贷当然是能贷多少贷多少。
我们想想央行凭什么调高利率？？为了打击房地产？还是为了对冲通货膨胀？
通胀和利率是正相关的，想想90年代的高利率，那个时候物价、通胀的上涨是每年百分多少？？如果将来利率到10个点，想想那个时候的通胀是到了什么地步？房地产作为资金的直接载体，作为抵御通胀最有效的工具，其价格早就上去多少了，你说说对于前面低价买入的人来说，是正确的还是错误的？
- 复 没明白我写的
家园 "房贷是银行所有贷款中最保险"----这是最大的谎言 同样的谎言也出现在几年前的美国,不过随着房价的下跌,金融危机开始了.而现在中国没有出现同样的危机,原因只有一个,那就是土地资源的垄断,房地产的供给实际是在ZF控制下的,在供应量没有到一定程度以前,垄断者是可以长期影响价格的.当然我们知道,垄断者都是要垄断利润的,所以房价才会这么高,维持时间这么长.
但是房价这么高,并不仅仅是因为供给的垄断,而是金融政策在供给方面起了决定性的作用.长期的低利率,持续看涨而又没有大涨的人民币汇率,使得国内居民和外资纷纷进入中国房地产市场.轮番炒做的结果,是让普通居民会一致认为房价太高了.
但这些都是会改变的,利率和汇率对于地产商来说,根本就是外生变量,是他们只能接受的结果,而不是他们能决定或影响的东西.是的"通胀和利率是正相关的",但是谁能准确预测通涨的走向?在全球央行疯狂发行货币的情况下,通涨会在什么时候到来,没人知道.但是可以肯定的一点是在不远的将来,央行为了控制通涨,加息是必然的结果.也就是说现在我们处于一个升息周期,而不是降息周期.对于现在买房的人来说,作好贷款利率在10%-12%之间的准备是现实的,毕竟房贷不是3-5年就可以还清的.
至于"前面低价买入的人",好的.历史告诉我们,没有人可以同一棵树下等到下一只兔子的.赚到的钱也是钱,落袋为安才是上策,否则潮起潮落,看一场戏也是人生一辈子的乐趣了.
家园 现在和几年前，是真的不同 1.最终接过房价最后一棒的，还是普通老百姓。我们的长辈们攒了很多年的钱，终于有那么个30万吧（举个例子），当房价3000的时候，嚷嚷贵，但其实全款都买得起。等涨到1万（涨价幅度3倍多），更嚷嚷贵，但还出得起首付，为了孩子，咬牙也得出。所以房价这些年涨，但一直有人进场。可是，如果以现在的房价为基准往上涨，涨1倍（涨价幅度并不高），到2万/平米，就首付都出不起了。
2.北京上海等地租售比实在太低，如果房价再翻一番（现在北京房价已经是历来的最高点了），租金是不会翻一番的。租房受到的刁难和郁闷虽然多，但考虑租售比的时候，很多人还是会选择租房而不是买房（毕竟买房其实就是租70年）。对多数非投资性购房的人来说，遇到好房子，贵点他也会买，但不是好房子，涨价后，他不会买，因为他买房子还是考虑使用价值的，不是投资价值，大城市房子普涨的现象，不会持续很久的。
家园 但现在还有一个不同是改善型的多多了 现在不比01，02年，那时候人人没有房子，起跑线一样。可现在呢，由于那个时候的低房价，现在有很大一部分人是已经拥有了一套或多套住房，而且也享受到了很大的升值的益处，对于现在这些人换房的欲望非常大，由于自己也是房子升值的受益者，其对于换另一个高价房也不觉得如何，这也造成现在房价高购买力还这么强的一个很大因素。
另外不要以为买房的都是炒家，问问自己周边的同事，问问自己的客户还有供应商等，看看周围的人对于房子如何看，觉得无所谓还是觉得如何价格到了自己能承受的地步就立即买入？
不过同意你这一点，现在一定要自己觉得好的房子可以考虑入手，对于自己要改善居住条件的，如果自己各方面都满意，哪怕比自己的承受力贵些，也可以考虑出手，因为遇到自己各方面合适的房子很难，你觉得好的，大家也觉得好，价格又怎么能下来？如果是自己不喜欢的，还是看看吧。
家园 【原创】今天看房有感 今天看房回来。看到各位大牛在陈大的帖子里各抒己见。说说我身边的情况。
1、关于改善性住房的问题
周六，五同学聚会，四人在京，除我外其余三人均有房，其中两人正在忙着换房，也就是所谓的改善性住房。我这三个同学都和我一样是外地来京生源，大学毕业留京工作的。因此我认为陈大改善性住房的购买力存在市客观事实。除非我逃离北京，否则只要我在北京混，早晚得买。在供不应求的情况下，改善下来的房子只能是我这没房子的来接力。这种房子基本都有这样那样的问题，忍受来自朝向、户型、交通、楼成、管理、环境……。
2、关于学区房的问题
都说北京西城、东城、海淀的教育资源最好。尤其是中小学，东西两成尤好，海淀需要看片去。所以周六日基本均在西城扫中介。从车公庄、展览路、阜成门到月坛、三里河。目前二手房价格基本在1.8-2.2万。据中介说，基本出一套走一套。但在与中介的沟通中得知一是目前西城很多小学生源不足，所以招生片区扩大、放宽；二是因为生源问题，很多小学在合并，所以片区不能再根据位置来判断。个人判断，人口减少，未来入学不难上学难-----上学的路程远对大人和孩子太折磨。对于我这种将婚未婚的人来说，未来8年变数太多。这有点动摇了我在西城买方的念头。
3、关于房价走势
我个人的看法有点悲观，在目前的形势下，很难走低。无论政府是有心还是无意，事实是对房价的打压已经让位于保8%。除非内需起来，经济结构调整完毕，或者对外贸易形势趋稳。否则短期内还是洗洗睡吧。想到河里某牛的说法，估计我就是那硬吃高房价夹生饭的80s。这种情况下，可能对我而言最好的策略是在能力范围内，先购置适昏2居，10年左右再改善换房。
4、我的问题
虎大说等股市、房子起来，通涨来了，中国的救市就会结束，房价会进入沉寂期。我的问题是政府怎么看通涨？通涨到何种地步政府会出手？它会在什么时间到来？
希望那位大牛来指点明路。陈大说的好，痛苦来源于迷茫，看不清去处。