五千年(敝帚自珍)

主题:关于房子 -- MRandson

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    • 家园 我不认为物业税能够对房价有很大影响。

      更加不可能天下大乱。

      物业税出台导致短期房价调整可以预见到。

      关键在于,支撑房价的,是供需不平衡,这一点不会在短期内(5-8年内)改善。

      政府的高地价政策,仅仅是把房价“红利”中的一大部分由政府给吃掉(相对其他政策,这一点是对中低收入阶层相对公平的)。想象一下,周边房价12K,新房上市会因为地价便宜就卖6K吗?绝对不会。他如果预测房价要涨,仍然会定价12K5或者13K或者更高,资本家绝对不是慈善家。

      供需不平衡的根本原因在于三个因素:

      1.老龄化;

      2.城镇化;

      3.建房速度赶不上需求增长速度。

      先说老龄化,四川人民退休要去成都平原,浙江人民要去杭州,山西人民要去北京,这是因为这些城市拥有的教育/环境/医疗/人文资源远远高于周边地区,10年内无法解决;这些城市的本地人民,老房子要换新房子,小房子要换大房子,要向交通便利/就学/人文(公园等)周边集中,这些条件要完成,仍需5年以上。

      再说城镇化,农村人口不断向城镇迁移。每年,50M总有吧,每人1平米,就是50百万平米。全国每年竣工,1亿左右吧?偏远农村的要去中心城镇,中心城镇的要去二线城市,二线城市的要去一线发达城市。这就是为什么,房价上涨的时候是一线带动二线,二线带动城镇,之“带动”的原因。现在每年10百万大学生毕业,至少三分之一都去了一线发达城市(群)吧,只有这些城市才能容纳这么多的就业吧,这些人去了,至少要租房子吧,那就要有人买了租给他们吧?一线城市房价抗起来了,投资需求“带动”起来了。

      三说建设速度吧。

      建设速度有三慢:1是总体慢。房改后,千军万马过(商品房)独木桥,虽然每年竣工的多,可是需要房子的更多,总体供不应求。

      2.是中心城市慢。各级城市都在搞开发,分流了一线城市的资源,而一线城市的经济发展确远远领先,促进就业也远远领先,造成一线城市供求矛盾突出;

      3.是城市建设慢。城市建设配套资源跟不上,每个城市都会造成地段差价过大的问题。

      解决方案不是没有,现在如果政府愿意做的话还是亡羊补牢来的及。

      方法就是将地价拿出来投入廉租房和政府市政工程建设。

      比如,招标时对房地产商要求1比1建设廉租房,每年竣工1000万商品房就竣工1000万廉租房,商品房价随便房地产商订,政府只需要管好廉租房的公平分配,市场管市场的,政府管政府的,这才是正常的市场经济。用廉租房给急吼吼的老百姓一个安居的希望,需求自然可以往后缓,后缓的需求自然可以慢慢等建设跟上。

      记得07年敢于这么说的市长只有深圳市长一个,当然啦,深圳市长廉租房没负担啊,600万常住人口,只有200万有户籍。户籍人口,还有几个低收入的呢?比其他600万人口级别城市可以忽略不计了啊。

      所以,供需矛盾不解决,房价上涨不可逆转,“炒房”只是将这个过程缩短/放大/公开化而已。索罗斯不是说过那什么来着,好像说他只是利用了经济结构问题赚钱而已,真正导致经济危机的是结构问题?炒房也是如此。没有房价上涨基础,“炒房”盈利是不可能的。

      物业税出台,会对空置房的房主产生一定压力。如果预期上涨速度大于物业税,房主仍然会选择不出售。对于已出租的物业,业主很可能会将物业税转嫁到租房者头上,而上涨的房租会导致租房者更加急切的想买房,增加了购房需求。所以我认为,物业税会导致短时间房价调整(空置物业出售增加),而不会改变房价上涨大趋势。

      但是,这并不必然导致对现在购房的投资建议。由于炒房的存在,很多物业价格已经透支了未来多年的上涨空间。

      房价整体会上涨,但是具体的物业却需要仔细选择。

      • 家园 根据2000年人口普查,1995-2000年,农村向城镇

        迁移,并在城镇居住6个月以上的人口流量为5350万。其中,1/5通过婚姻或就业,拿到了迁移地的户口。

      • 家园 挑小虫

        再说城镇化,农村人口不断向城镇迁移。每年,50M总有吧

        城镇化每年50M?5000万?那岂不是10年就基本完成城镇化了?

      • 家园 del
      • 家园 部分赞同,支撑房价不仅仅是供需不平衡

        现在的现实当然是存在供需不平衡,但眼下如此严重偏离价值的商品房价格,可不是一个供需两个字所得清楚的。

        如果说“需求”,有更多的需求在支撑着现在的房价。

        首先,各地政府需要不断上涨的房价,因为只有房价不断涨,才能带动地价不断攀升,现在又有几个地方不是土地财政呢?而且房地产业不也是同道路建设和场馆建设一起成为各地“经济增长”的“三驾马车”吗?

        连不是一级政府组织的农村的村委会,也在想法设法把交通位置好的地方,高价拍卖给个人建商品房或者开小工厂、开商店之类的。

        其次,跟土地有关的各个衙门中的当权者和同这些当权者有着千丝万缕的关系的人们,他们也希望房价永远上涨,因为正是他们永远占据着各个楼盘最好的房子,而且希望这些房子能够长久为他们带来合法的收入。

        然后,仍旧是上面的那群人,不过范围要更加集中一点,因为不是所有人都能从中赚到灰色乃至黑色收入的。

        接下来,才能轮到其他想通过炒房获利的普通百姓。一旦房市出现变故,损失最重的也将是这一部分人。

        能够影响各种政策制定的,恰恰是上面的这个群体的人。什么叫做与虎谋皮?让政府出台真正有利于房价回归正常的政策就是与虎谋皮

        • 家园 因果关系不是这样的。

          对于政府来说,卖地收入是果,不是因,因此不能算需求。只有购买力才是经济上认可的需求。没有人买房子,房地产商就不会买地,政府也就无法高价卖地。

          对于FB者来说,免费批地更加符合其经济利益,其可以操作的“权利寻租空间”更大。

          • 家园 因果有时候是可以倒置的,如同有钱可让磨推鬼一般

            非也非也。

            对于我们目前的各地ZF而言,卖地收入已经倒果为因了。

            经济学是啥,是研究经济现象的,按老话说是要从实践中来到实践中去不断发展变化的。

      • 家园 财产税需要所有人公开财产,您认为能做到吗?

        不然的话,有的人有很多房产,只承担很少的税负。有些人房产不多,却承担很多的税负。不要说累进纳税,就是公平承担都做不到。这会造成什么后果呢?

        中国历史上,大规模的土地兼并往往和不公平的土地税有关。雍正要求“摊丁入亩”,必然要结合“官绅一体当差纳粮”。如果做不到“一体当差纳粮”,摊丁入亩会导致什么后果?

        • 家园 这个十分在理,送花
        • 家园 2010-1-14中纪委要求官员须报告住房投资等情况

          要相信党!

          共产党是有产阶级的先锋队,凡事先从他们做起!

        • 家园 我觉得固定资产部分是有希望的。

          财产税是一个“好”税,特别是房产税和遗产税。从这个角度说,我支持国家征收房产税和遗产税。

          房产税可以避免房产浪费,当然在现今眼目下这一点并不明显。但是房产中沉淀了大量社会财富,每一套房子的闲置都会导致几倍于房产价格的社会财富的浪费。而随着房屋供求关系的改善,空置浪费现象必将增长,提前开征房产税可以有效遏制这一现象。

          遗产税就不说了。

          至于公开财产,要对人民全部财富征税吗?这不太可能吧?

          我家里私藏一块黄金,税务局如何知道?税务局又如何计算价值/如何计税?

          不动产可以征税,因为交易过程中“登记拥有者”一项过程所保证的。无名/无主产业自然可以收归国有。

          • 家园 如果只对不能避税的财产征税,那么最后肯定天下大乱

            一种税收不能仅仅从理论上决定是什么税,还要看具体实践操作。我国的现状财产最多的人恰是最有能力避税的人。财产税理论上是最平等的税收,操作中很可能成为最不平等的税收。

            • 家园 不然。

              财产就是资产,可以分为固定资产和流动性资产。

              固定资产是“登记制”,凭登记目录可以很容易的征财产税。

              流动资产很难统计拥有情况,但是既然是“流动”资产,当然可以在“流动”过程中征收流转税。比如证券交易的印花税,你100万的股票,可以买卖1000次,每次都要征税。

              另外,流动资产总是工资所得或者投资所得,可以征收所得税。而由于对于商业机构的法律威慑(对个人的执行力不足,因而威慑力也不足),目前工资收入的所得税征收是有效的。

              对于股票类投资所得,目前好像还没有严厉开征所得税,这是政策放松,不是征不到。

              对于经营性的投资所得,按道理说在企业所得税/增值税中已经征收过,所以业主所得如果打入经营性成本的话,好像也没有什么,资本主义国家企业主不也是这样避税的吗?而且这种所得还不方便用于购车/购房:否则的话车/房的主权将属于企业法人而非自然人,在经营风险较高时企业主有失去房子/车子的风险。(有限公司)

              目前所得税征收的难点不是富人,是灰色经济,这是经济领域执法问题,不是税收问题。比如三陪收入,走私收入,现金无照经营等。

              • 家园 开发商征税

                目前所得税征收的难点不是富人,是灰色经济,这是经济领域执法问题,不是税收问题。比如三陪收入,走私收入,现金无照经营等。

                我记得有一年中国富人排名,前几名的都是开发商,但是私人纳税排名,前几名的都是制造商.这是怎么回事?

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