五千年(敝帚自珍)

主题:再说物业税 -- 炎言

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          • 家园 中国只承认使用权

            土地是“国有”,不是私有的。个人对土地的使用,收的是“租金”。这就是法理问题。

            • 家园 没有法理问题
            • 家园 在一线城市,就算取消土地出让金

              而该代以炎言口中的不断折现的物业税,也不会导致房价的下降。因为,在现在的一线城市,真正决定房价的是供需,供是有成本且确定无疑的,供是有限的,供的方法是可以玩猫腻的;然而,需则是在一段时期内都是刚性且空间巨大的。按照某位河牛(陈经?)的说法,中国老百姓对于住房需求(人均面积)在未来一段时期内仍然是持续上升的,因此,房屋的需求仍然是向上走的。

              那么在这种情况下,供需矛盾是无法解决的,短期内。在加上心理预期的加持,房价是不会受到出让金取消的影响的。

              举个例子,现有房价就这么个供求结构和价格,取消出让金后,在均价2W的楼宇附近出现一个新的地块,因为少了出让金就能指望它的价格降到16000么?显然不行,周边房价以及巨大的需求会迅速填补这一差价并将其价格推升至2w。

              因此,供需无法解决,房价不可能因为出让金的取消而降低,这就是零地价无用的道理。

              在现有房价下的存量房产,要想降价,理论上得提供大量能够冲击现有存量房产的房产供给,可惜,这个短期内不可行。而且政府也无意这么做。

            • 家园 这是估值问题,没有法理问题

              房子一旦盖成,其结构本身的价值随着老化而不断贬值,但其所属的土地的价值,在大多数情况下会不断升值。

              打个比方,100万买的房子,如果土地属於业主,那么10年后整个房产的价值可能是150万,20年后是200万。如果土地公有,10年后可能只有80万,20年后60万。差距极大而且越来越大。

              但是,只要物业税是根据屋价来算,就没有法理问题。你每月挣1万工资还得交税,没有法理问题吧?价值百万的房子,每年交1万,10年后每年交8千,有什么法理问题呢?

              • 家园 物业税越收越少,

                CPI大部分时间是正的,ZF不跟你急啊?

                • 家园 未必越收越少,而且ZF有的是办法

                  法理问题解决了,来看看ZF怎么维持收入。

                  首先,以我的体会,新房在最初10年左右,只要适当维护,价值基本不减。如果再加上装修,还会增一点值。当然,如果只管住,不管维护,肯定缩水,但是,对於自己的房子,这种人很少吧?平均下来,价值持平应该没问题。再加上通胀,以及周围环境的改善和成熟,不考虑炒房,价格也会有一定的升幅。

                  10几年后,老化开始出现,需要花钱修这修那。这个过程可以维持相当长的时间,国外50年以上的房子比比皆是,住得好好的,只是需要每年花一些钱。房屋本身的价值下降得很慢,因为业主在不断往里面投钱。

                  换句话说,在几十年的时间里,物业税未必越收越少。

                  其次,如果房屋由於种种原因(建筑质量豆腐渣,业主不维护,etc)大贬值,即使不到70年,ZF也可以随时决定拆迁,把土地升值的部分cash out出来。ZF是地主,不会吃亏。

            • 家园 没有法理问题
    • 家园 如果不收土地出让金,开发商如何拿地???

      土地的使用权还是在政府手中,开发商如果取得开发权?

      我想除了现在的拍卖没有办法,既然拍卖就与是不是收取土地出让金没有关系。如果还是保持现在的房价,开发商基本还是以现在的价格拿地。

      其实把土地拍卖款,说成是土地出让金没有道理。你根本就分布清楚那部分是土地出让金,那部分是土地拆迁成本,那部分是城市开发溢价。其实拍卖价格也可以说是取得开发权的价格。

      如果房子分新老收税,并不会降低房价。反而会推高房价,并且新房的使用成本增加。这样的政策完全是在剥削穷人。因为土地的价格不会因为取消其中的土地出让金而降低。

      唯一可行的办法就是土地照样的拍卖,物业税照样开征。只不过有一个比较高的起征点,70-80%的家庭不需要征税。主要征收别墅、人均居住面积超过50平米的家庭。

    • 家园 从头看了一遍,西西河还真是坚持主旋律。

      楼主贴与各回贴看得我无话可说。

      请认为物业税开征是好事的各位回忆一下黄宗羲定律。

      长远来说物业税和燃油税和其它各种税的开征对中国也许是件好事。

    • 家园 以商业物业为例,物业税最终仍会促使商业地产售价上升

      今天早上新闻提到,北京将首先以商业物业市场试行物业税。

      上午小茶就试着分析了一下,结果认为物业税会在某种程度上造成商业物业(商铺市场)的售价上升。

      原因如下:

      首先,开征物业税后,相对于商铺投资人来说,高出来的物业税一定会逐步转嫁给商业物业租赁市场,换句话说,商铺租金会上升,这在一定程度上,物业税的压力会让商铺经营客户与消费者承担。

      不过问题不仅在此,商业租金普遍上升后,会在一定程度上将一个商业区域商业平均租金水平抬高。这种租金水平的提高是个综合效应,一方面市场发展必然导致的租金水平的递增,另一方面物业税转嫁的部分直接体现在租金的增高,而这种增高将是全方位的。

      但是对于一般的商铺投资者来说,一个区域商业租金的构成中,有多大成分属于物业税转嫁的部分,有多少成分是市场自然增加的。

      于是,在绝大多数投资客户眼中看来,这一个市场的商业价值就是增加的,综合因素造成的租金上升在最后反而会在名义上推高一地的所谓“商业价值”。

      我们知道,商业物业销售价格是以“商业价值”衡量的,一般情况下采用经验公式推算合理售价,即:

      售价=(租金X365)/投资回报率

      在商业物业实际操作中,投资回报率并不是浮动的,它一般指“商业投资客户所能接受的回报率水平,通常情况下以10%为理想水平,现行情况常以6%——8%计算”。

      因此,名义上租金水平的升高会在计算价格过程中提高商铺售价。

      尽管我们都知道,以上的所谓“租金提升——》售价提升”过程实际上是互为因果,存在着一定程度上的逻辑悖论。

      不过,上述这一定价过程实际上是商业物业开发商或代理公司主导的,因此,“租金”上升这一过程非常容易被引导而被投资人接受(因为租金上升是每一个投资商铺的人的最终要求)。

      所以,商业物业销售价格上涨就是合理的了。

      • 家园 现在北京的商铺出租比较困难

        很难再提高租金了。

        • 家园 个人愚见

          个人愚见,租金的提高跟商铺的出租率不能说没有关系,但是关系却也没那么严重。

          我想可以从三个方面再进一步说明:

          第一,我们知道,租金水平的确定,其实是多种因素共同作用的结果。它当然跟出租率有关系,但这个关系不是绝对的,是在一定条件下形成的。个人觉得,决定租金水平的至少还跟以下几个因素有关,即:商铺的销售价格(这个决定了投资人获利的要求),业态类型(餐饮业态、零售业态、娱乐业态,租金水平肯定是不一样的),商铺面积跟经营模式(这个好理解,大面积经营跟小商铺出租,在租金单价层面肯定存在差异)。

          因此,说到租金会不会升高,并不完全受到出租率的影响,有的地方所谓“有价无市”,出租率很低,但是单价很高。所以我们经常看到有的区域出租率比较低,但是中介公司确很密集,因为中介公司所能支付的租金很高昂,投资人会很自然地选择中介公司出租,但是这种公司对商业环境完全无正面的促进意义,自然整条街的出租率上不去。

          第二,物业税造成的租金上涨,是在名义层面造成的上涨。也就是说,商业租金自然增长所带来的增量,远达不到整体租金大幅提升的效果,是因为投资人要转嫁物业税的压力,必然会增加商铺租金。

          大量投资人转嫁物业税增加租金的结果,导致的就是部分区域市场租金水平的上涨。这就带来一个问题,即,这种租金上涨一定会带来出租率的下降吗?小茶试着用第三点寻找一下答案。

          第三,关于成交率。

          关于您所说到的北京商铺出租的“困难”,这个小茶是知道的,这种困难主要体现在很多项目的“出租率”普遍不高,不过情况倒不完全是因为租金造成的。

          关于低出租率,或者说高空置率的原因,小茶觉得更深层次的因素在于以下几点:

          首先,供需比例的失衡,以及市场消化存量面积的过程。我们知道商铺一定是要有经营商户租的,但是北京市场商业物业面积的增量(这里偷懒,不列觉数据了),与经营商家的增量是失衡的,换句话说很多商铺盖出来了,但是没那么多商家去租。

          此外,商家的数量增长,靠的不能是“新增”,也就是说一段时间的经济发展条件下,市场可发现的经营商家(品牌)总量是相对固定的,消化商业面积的因素在于商家的“扩展”,也就是分店(连锁化,或者采用直营方式或者采用加盟方式),不过这种增长需要时间,也就是市场经营客户通过扩展消化商业面积需要时间。这种时间的滞后,也在客观上造成了一定阶段内市场出租率的下降。

          其次,商业物业产品的缺陷也是造成出租率下降的原因。很多商业物业 ,在产品层面就存在很多问题,或者是完全以销售为导向造成不适铺位面积过大就是铺位格局不合理,因此出租率下降时自然的。(这里也偷懒不做过多展开了。)

          最后,小茶想说的一个观点是。商业物业产品跟住宅物业产品还是存在些区别的。居住产品相对居住者是生活空间,而不是生产资料,住宅用户没法通过住宅进行生产因此产生附加值;而商业物业不同,相对于商业租户来说实际属于生产资料,商业租户可以通过他的生产经营活动获得价值。

          因此,反应到租金层面。住宅租金的上涨完全受到出租环境的制约,过高的租金最终带来的结果就是空置;而商铺不然,合理确定的租金水平,有其固有的价值,一旦获得市场认可就一定会存在租赁行为,并且租金水平的上涨时普遍规律,难以承受上涨水平的经营客户或会选择退租,但是总有商户能够承受上涨后的租金,这也是商业经营市场不断活跃的内在动力所在。

          ***********

          思路有点乱,说得不清,请见谅。

    • 家园 物业税想收的话肯定能推行开

      但改成物业税后,对购房者而言也肯定是不利的。

      现在是土地出让金,相当于物业税70年一次交。

      改成每年交后,从计算来讲肯定要保证70年的物业税的复利总合和一次性交的土地出让金的70年复利大体相当,只有可能更高些绝无可能更少。

      所以土地出让金改成物业税后,名义房价会下降,但70年持有总成本肯定是上升。所谓物业税能够降低房价,其实就是个朝三暮四的问题。

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