五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】住房成就和谐社会的办法 -- 兰若生春夏

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  • 家园 【原创】住房成就和谐社会的办法

    现在城市房价问题成为和谐社会最大的阻碍。人们怨气很大,但是又没有什么破解的办法。专家们和房地产商认为商品房房价涨是刚性需求所至。那到底有多大的刚性需求呢?好比一个人吃饭,吃饱是刚性需求,那吃龙虾海参是不是刚性需求呢?住房也一样,每个人有30平米的住房当然应该是要满足的刚性需求,那收入多了,换个大点儿的房子,好象也是刚性需求。不过要是三口之家住3套300平米的大房子,外带别墅,就不应该算刚性需求了吧,那应该算是欲望。当然更多的房子就是炒房,是对钱的欲望了。

    现在大家最大的不满正是在这里,比如你是一个大财主,你一顿饭吃半斤,我一顿饭吃二两,我吃青菜炒肉,你吃龙虾鲍鱼。这我承认是你比我有本事,有能力。但是你不能把附近的粮食副食全买了,放在你家粮仓,弄得粮价飞涨,我连糊口都困难了,然后你还说是因为刚性需求太大,咱们这片的人口多,吃饭的太多。

    所以很简单,国家要起的作用就在这儿,如何满足每个人合理的基本需要。当年上海粮食飞涨的时候也干过。到了住房问题,国家现在要扩大土地供应量,打击地产商屯地,这当然是应该的,不过时间比较长,而且执行起来没有切实的手段那真是雷声大雨点小。

    我想到了一个立竿见影又简便易行的好办法。那就是

    政府定一个人均住房的平米数,各个城市可以有不同。超过的部分征税。所征税款专款专用,用来解决最低收入的住房问题。

    具体操作为:每套住房除了有房主以外,要登记一个抵税人口,这个抵税人口只能是直系亲属和需赡养的人。而且这个抵税人口不能重复登记。

    以北京为例,我认为,这个平米数可以定为50平米,超过的部分按每年1平米100元征即可。

    这个办法的好处很多:

    第一,这个办法很简单,因为身份证号是唯一的,而且这个数据在公安局有备案,不能乱编。这样,我们也不用去追究什么第一套房还是第二套房,也不用去计较房子的地段房龄,因为这些因素在买房的房价中已经体现。

    比如,一家三口,有一套80平米的房子,那当然不用交税。登记家里两个抵税人即可,后来又买了第二套房子,如果是100平米,那这三口占有的是180平米,多出30平米需交税。他们可以把这套新房登记两个抵税人口,旧房登记一个抵税人口。如果这个孩子结婚了,又增加了一个抵税人口即可以不用再交税。

    当然,这就要求这个税每年征收一次,主要是根据人口变动情况,和房屋拥有情况。像车船税之类固定个日子即可。

    第二,是对绿色生活的倡导,这个办法会让人们更多地考虑小户型。说到底住房也是一种对资源的占有,如果多占住房,也应该对多占用的资源进行补偿,名称定为房屋资源税也可以。

    第三,对国家来说没有增加负担,而是增加了收入,估计这笔收入足以和土地出让金相媲美。同时应该对解决低收入住房的财政有极大的帮助。

    最后,也是最重要的一条,它可以直接解决社会和谐的问题。首先,我当然认为这个办法一出,房价会应声下跌。这个规定中,大多数家庭是不需要交这个税的。1平米100元也不算多,一些有能力挣得多的人士可以付担得起,而且如果房价跌了,买房的钱应该直接省下一大笔。而对那些炒房的人则会增加非常大的成本。因为是每年现金交纳。其次,就算房价没有下跌,那只能说明我们中国人的刚性需求确实是刚刚的,也不能责怪政府没有作为了。而且也化解人们对富人的怨憎,人家靠劳动致富,科技致富或者表演致富运动冠军致富以及关系致富垄断致富,是人家的本事,而且人家虽然住的多,但是人家多出的每平米也交了税来帮助穷人解决住房问题。

    这个办法个人觉得很好,各种数据也都是现成的,现在的计算机水平也都很高,编个这种程序易如反掌。只要有解决房价问题的政治意愿,马上即可实施。当然,各种具体数字都可以研究制订,也可以递进征税,比如,人均占有超过300平米的,可以一平米征1000元,再超过1000平米的,则一平米征10000元。另外,全国各处买地的,也可以实行全国联网,外籍人士买房的也可参照行。等等。

    看有没有哪位大牛认识人大代表什么的,把这个建议给代表们过过目,也算西河为和谐社会做个贡献。

    元宝推荐:铁手, 通宝推:franky9,
    • 家园 【原创】消除房产泡沫同时兼顾财政和银行安全很简单

      消除房产泡沫同时兼顾财政和银行安全很简单(加强版)作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

      任何大事想要做好,一是用简单的办法把复杂的事情搞清晰,确认方向正确;二是有限投入前提下调动更多资源,组织管理得当;三是激发参与要素尤其是人的积极性,确保简单有效的多层监察。

      中国几千年封建社会,人头税始终受制于欺上瞒下的各级官吏,雍正“摊丁入亩”一下子就解决了。现在的人口普查,笨狼感觉似乎在用笨办法努力减少误差,投入再多也没法打高分。

      作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

      细水长流的物业税是稳定地方财政、减少食利阶层的最佳手段,据说普查主要目的之一是为物业税摸底,后者纷纷扬扬的讨论其实就是利益和站队问题,抵制者出工不出力甚至从中作梗很正常。按照本文第一段标准,消除房产泡沫同时兼顾财政和银行安全很简单:及早出台公开、公正、公平并能和地方财政挂好钩的物业税方案,全力推动就是!具体细节方面,笨狼建议——

      一、为避免加重普通家庭负担,以省或地区为单位,短期内以2009年地方财政收入的40%-50%(包括返还部分)为每年物业税上限,限额以内30%上缴中央,超出部分80%上缴中央。放开人口流动,想多收也是竭泽而渔。

      全国联网,以身份证号码(和海外护照号,针对外籍投资者)为唯一减税依据,城市每人免征30-40平米(按地区划分)物业税,有未成年人家庭(户口本为准),城市每户返还30-40平米物业税,单户物业税全免为止。

      平原地区农村宅基地(按占地面积不按建筑面积)也纳入物业税范畴(山区、牧区暂缓),同样以全国联网的身份证号码为唯一减税依据,每人免征n平米物业税,免征面积根据当地人均宅基地面积的xx%设定,有未成年人家庭(户口本为准),每户返还n平米物业税,单户物业税全免为止。

      为防止税源流失,无条件放开一切小产权转正,手续费按照购买额的5%-30%(随购买年限递减)办理,逾期不办理,增加手续费比例,且不受《物权法》保护。考虑到进城的几亿人,城乡同时征收是改造空心村、规范人口流动的最佳手段,现在大拆大建的“新农村建设” 除了引发官民冲突,还容易滋生腐败,另外靠暴力是难有好结果的。

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      物业税税基按照区域、房产用途核定,税率除了按人均面积递增(可以作为消灭剩男剩女的手段之一,呵呵),最高阶是最低阶的3倍,再加上容积率因素,假设当地标准容积率(众数)是2,征收税率再除以(实际容积率/标准容积率2)。

      与此同时,对超出人均免征面积且闲置的城市房屋征收空置税(考虑到庭院经济,农村缓行),税率参照最高阶物业税率。企业在个人房产办公,超出人均免征面积房产,房主物业税税率一律参照最高阶物业税率,有免征面积,这点不会打击soho一族。

      为减轻人民负担,银行为家庭提供1年物业税的无抵押信贷。贫困家庭和五保户家庭,国家统一返还。另外考虑到早期购房者(包括炒房客)对财政的贡献,笨狼建议购买国内房产,永久免除遗产税,此外取消一定份额内房租的个人所得税,譬如以夫妻+未成年子女为一户,每户月房租收入2000元内免个人所得税,超出部分分别按照20%—30%—40%比例征收个人所得税(ps,月租金超出10万的是什么人),保障合法财产收入应该,依法纳税更应该!为防止逃税,政府有权以所报收入3倍强行换租(每次至少1年),给1个季度搬迁时间。

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      二、短期内解决地方财政难题,可以发行地方政府债券,用物业税抵押,另外可以加速制订工商业用地物业税和小产权转正,后者手续费按照购买额的5%-30%(随购买年限递减)办理,逾期不办理,增加手续费比例,且不受《物权法》保护。

      工商业用地按照不同用途重订更高的征收标准,但可以根据用工数量减免,用工数量由唯一身份证号+已缴纳的社会保险(医疗、养老)确认,多方兼职只能选一家单位,公司房产和个人商铺都可以据此办理。税率同样按人均面积递增,最高阶是最低阶的3倍,除了缓解财政压力、打击骗贷的融资平台,还可以推动就业、加强社会保障,保护耕地甚至退厂还耕,鼓励企业承担起应有的社会责任

      个人房产物业税和企业房产物业税应该分开,前者不允许报销抵扣。企业在个人房产办公,超出人均免征面积房产,房主物业税税率一律参照最高阶物业税率。

      作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

      三、不用怕银行出问题,50%-60%的抗跌试验已经作了,表现差的各级银行,兼并或换领导就是,再用预期的物业税和没收的房产补窟窿。征收物业税尽量通过银行转账,支出别像过去刮地皮那样不走预算,具体预算没通过就在指定银行生利息。

      现在信息手段这么发达,征收物业税完全可以采用扁平化管理模式,用利益调动基层行政机构积极性,看哪个地方诸侯敢阳奉阴违?

      房价降下来,买房者多了会促进房价,“城中村”也会自然瓦解

      发现问题是解决问题的前提,提出问题同时就该寻找解决问题的办法,地方政府想通过房产多捞几票,一是吸引投资者继续入市,譬如把受骗炒汇的资金吸引到房市,二是抢外地刚需,一线城市首付付二三线城市全款绰绰有余,率先降价是最有效手段,其次是市政软环境建设,重点是户籍改革和cTOc物流补贴。老龄化社会,中青年是养老的最有力保障甚至唯一支撑,包括一线城市,只有降价才能吸引并留住真正的精英。先降价,利用价格谷地(相对当地收入而言)吸引各类人等特别是中青年,将来收个税和物业税。鼓励大学生创业是缓解就业压力的不负责做法,有知识有经验有压力有野心的人才是创业的中坚,第三产业创业所需投资寥寥。建国初期人才回归,一是爱国,二是可以获得应有的尊重和发挥特长的土壤,没有后者,回来也会废掉或逃走。想要东南飞(还有流落海外)的“孔雀”回归,需要倾斜性政策,更需要讲游戏规则的政治环境,关系挂在嘴边的地方,不是高官子弟,人才回流有好果子吃才怪!

      现在城市户籍表面上放开,实际因为土地财政等原因执行起来大打折扣,不按时交房、不及时办证换证的比比皆是,甚至中央领导视察的小区回迁后换证也不及时,二代证比例是最好的说明。

      除了地方财政,房产(还有关联其中的户籍)其实就是资源分配的机会问题,不知道滋养着多少蛀虫和骗子,不知道聚集了多少怨气,不知道正在上演以及还将上演多少骗局和闹剧?仅以户口为例,房价广受诟病的北、上、广、深其实还好,至少比较规范,二、三线城市水多深,二代身份证换发比例是最好的参照。上月本地区还有近3%没换发,估计多是进退不能的年轻人(笨狼也在其中,不知道能否在几个月内从0挣到1套住房全款,有没有愿意合作的开发商)。户口被卡,结婚登记、生子落户甚至想办按揭当房奴也受限制,这是全国性“重复越1级集1体上1访”(譬如通过网络)的重要源头,就差组织了省公安厅出台的同一城市可以挂靠亲友是善政不过麻烦很多,不少问题其实就是“亲友”造成的,笨狼文章《踩着组织出人头地》、《冷血亲情》、《反贪阳谋》,欢迎搜索。两千多年前孔子就教导弟子说,“巧言令色,鲜矣仁”,现实中这类家伙没几个好鸟,专门宰熟(亲友),呵呵。

      作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

      最简单的办法,就是回迁房户口解冻,小产权转正,(有房产证)一线城市以外的入户全部放开,不管城乡。农村物业税一旦开征,缺少教育资源等配套设施的农村也留不住人那怕仅仅是户口,还得当房奴。为调动地方积极性,笨狼建议个人所得税归工作地点,医疗保险基金归中央(福建“老军医”早该整治了),个人养老保险基金归户籍所在地,尽快而不是5年后全国统筹。

      当然,“求人不如求己”,个人想解决也不难:反正同一城镇亲友同意接收即可办理,怕再被“亲友”或黑心资本家有意无意的黑第二次,组织起来找好心的本地房主就是。笨狼认为,对于后者,这比收养一大帮孩子拉扯大或赞助大学生学费回报可靠而且迅速多了,包括落户费+以后年费(结婚或买房迁出)明码标价,多简单的发财+收买人心手段。退休警察、下岗工人干这个都很合适,也不用便宜黑心开发商或打着拉关系旗号的骗子!笨狼总结的关系规律之一(其余的陆续发在公开文字中),只能和中间人接触,中间人基本是坑你的,最后要么白忙活,要么自己去办也很容易。

      笨狼打算,如果三个月不能从0挣到一套房子全款或由其他机遇,就用行动帮中央分忧,组织起来找愿意合作的房主,为了和谐,具体方案略。同病相怜的这批人大多有文化、有经验、有压力、有野心(说漏嘴了,应该是有理想),政改方向无论左右都需竭力争取,敢争取自身合法权益的同道,想投资以我为首这宗期货(也是奇货)的豪杰,敬请留意

      注明作者和出处,本文全文网络转载一律免费,作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

      欢迎读者们特别是房产商搜索笨狼关于房产的几篇公开文章——

      畸高房价是动1乱的祸根

      反贪阳谋

      看舆论导向,感觉房价崩盘在即

      房价不降,新调控手段会层出不穷

      呼吁空军兄弟们帮帮有良心的开发商

      注明作者和出处,本文全文网络转载一律免费,作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

    • 家园 征收基于公民财产的直接税的前提是

      必须有可靠的代议制民主体制严格监督政府财政。政府每天自己浪费、挥霍、贪墨财政资源的现象如此之严重的同时,任何试图征收基于公民财产的直接税的企图都将是徒劳,并且是要付出巨大政治代价的,很可能将是新一代版本的“无代表、不纳税”导火索。

      • 家园 这个与议政制度怕没有什么关系,与意识形态倒是可以挂钩。

        目前主要的税种就是增值税、企业所得税、关税、消费税、车辆购置税,而个税的比例在多数地区可能只连千分之一都不到。

        也就是说现代中国的税务制度基本没有考虑过对个人征税。如果按照”无代表,不纳税“的逻辑,那么我们是否可以说中国现在制度就是”少纳税,少代表;不纳税,没代表“?这个逻辑很明显是荒唐的,既使是西方,现代民主制度也是基于人数,而不是财产。将税收作为讨价还价的政治筹码就算是在西方也是很可笑的。

        如果要对房产征税,首要的问题就是土地所有权。如果从这一点上展开,倒是有些文章可作。

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        另外,与其说美国独立战争是由于英国政府征收茶叶税引发,不如说是由于东印度公司试图向北美殖民地倾销茶叶引发,不过是个文字游戏而已。事后的不少资料提到完全倾向独立的殖民地人口根本没有过半。至少在事实上,确实有相当多的保皇派,他们中有两万五千人直接参与了战争(是站在政府当局一边)

    • 家园 不太同意

      这个不靠谱吧?举个较常见的例子:一个老人,老伴去世了,留下了一套建筑面积80平米左右的房子,他的孩子们都独立生活了(没有能够抵扣的人),那按你这个办法,这个老人每年还要交3000元税费?别忘了,现在即使在北京,一个退休老人一个月不过也就是2000元左右的收入,这个数目相当于他们一个半月的收入.

      我认为,依靠政府搞一刀切的方法都是行不通的,如果政府能够保障困难家庭的住房,这就很不简单了.

      • 家园 请仔细看

        80平米不用交税,我文中建议是人均50平米,所以两位老人在100平米以内不用交。当然,如果只剩一个老人的话,可能就得交了。那老人可以选择自己租住小一点的房子,把大的房子卖出去,或者租出去。最好是可以像国外的老人一样,用房产抵押住养老院。这是另一个有关老人养老的问题了。

        • 家园 好像不是我没看清

          这个就是楼主比较主观了:

          1 现在国内大城市(北京、上海)50平米的房子很好租到吗?

          2 如果租不到,又不愿意和儿女同住,有大于50平米住房的单身老人就一定要进养老院养老吗?

          3 很多城市中国老人一辈子就落下一套房子,还不让住了吗?

          我总的意思是:中国目前遇到的问题,不是一个一刀切的政策就能解决的,与其制定漏洞百出的政策,不如干点公租房之类的实事。

    • 家园 很好,要立法规定不许炒房,有钱想炒人的可以去炒名表珠宝

      国家为了多数人的利益,就要设立经济杠杆,有钱人可以住大房子多交税,穷人可以住小房子获取政府补贴。

      如果我家的人均居住面积小于50平米,那么少于50平米的部分每月获得政府补贴50元就可以了。

      有钱人去炒名车珠宝,反正跟穷人无关,爱怎么炒怎么炒,不能把民生的东西拿去炒,造成社会不稳定因素。

    • 家园 【原创】房子到底是什么

      发了这篇文章有月余,房产市场是风起云涌,蔚为壮观。先是房价大涨,然后政府出手。至于拉开大幕的的戏会是什么结局,还真是扑朔迷离,不敢轻易下结论。

      结局之所以难猜是因为现在政府出台的都是行政政策,而且不知这些政策会执行多长时间。或者说我们不知道政府想让房价落在哪里,是不涨即可,还是跌60%满意。大涨当然打脸,最重要的是它会成为政治问题,影响社会稳定;但是大跌会不会影响经济,从而也影响社会稳定呢?会不会在跌了一下之后,这些政策即告取消?或者跌的不够,政府继续出牌?

      “安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜”是自古来有良知的中国知识分子的理想,也是tg政府必须承担的责任。当然无论知识界的专家还是政府中的官员除了良知型的,还有有经济头脑型的;也有现实好处型的。所以角度观点政策都不可能完全相同。

      而最根本的问题是要弄明白房子到底是什么。

      商品房当然是商品,那么保障房好象就不是商品。有人说,房子坚决不许炒;也有人说,房子绝不是大米,就应该允许炒。

      其实无论什么,都既有商品属性又有使用功能。关键在于不能因为其商品属性的利益而影响到其它人的使用。尤其是当它具有民生功能的时候。房子恰恰就是这样一个产品,当有钱有势的人对它进行炒作的时候,影响的是其周围每一个个体。有钱的人炒古董不会影响到其它人的生活,但是炒房子则不然。房价的狂涨,已经让普通百姓在北京的五环外买房都成为做梦。一边是炒房者买房像是买古董,买了就放着等着它升值;另一边则是蜗居,胶囊公寓的现实生活。

      其实理性的考虑,房子当然不是古董,古董会随着时间的流逝越来越少,而且它作为艺术品的价值是唯一的。但是房子毕竟是使用商品,会有维修费用,折旧损耗。同时还会有更好的新房不断出现。目前北京市市区里50-60年代,甚至70年代建的房都有拆除重盖的。如果不是政策的缺失,人为的炒作,人们怎么会像买古董一样去买房。

      北京现在出台的政策目前是最严厉的,基本是限制炒房,但都是暂行办法,房价没有什么实质松动,基本上是地产商和政府在比谁更有耐心。而买房人虽然是被动等待观望,但真正的决定权是在它们手中的。

      其实问题的关键是炒房应该付出成本。对房产资源的大量占有和炒卖都应该付出成本。我不认为所有买多套房子的人都是奸商,都是贪污所得,都是坏人。其实,大部分人还是凭能力凭本事凭努力挣钱,有些人是有经济头脑,买房保值;有些人是有眼光,看出房产会升值;还有人是跟风买楼;也有人看到房价涨太厉害,怕将来儿子、孙子没房住,所以先下手了。政府应该出台房屋资源占有税,现在北京的水价不是阶梯式的吗,房屋资源占有税也以阶梯形式收取即可。具体办法我在上文中已经详尽阐述。这样,国家既不会因为房地产销售下降影响财政收入,还可以引导房价回归合理.并且这种税种的出台不是普通的行政政策,可以朝令久改,它是解决住房问题最关键的一环。

      • 家园 不同的角度,不同的关注

        对想要得到房子的人来讲,这句话的中心是“俱欢颜”。

        对于制定政策的人来讲,这句话的中心是“安得”。

        楼主给官员出主意,看似面面俱到,但却忘记了一个

        事实。今天的北京房地产市场,是一个动态平衡。

        不妨假定政府按楼主的建议重新分配房源,

        结果北京是人均五十平方。无房的青年人问题也得到

        解决。此时,全国的青年一听北京有此等好事,

        蜂拥而来,于是按楼主的办法,政府重新分配房源,

        人均二十五平方。分定后,再有新人来到北京,于是

        再分,分之又分,人均三平方,一平方,何时是个头呢?

        所以,我想楼主还应该在你的建议中加一条理由,就是

        北京的分房要等楼主(或像楼主这样的人)分到房子以后立

        即停住,这样才能保证分到房子的人能享受政策成果。

    • 家园 问题不在于怎么征而是征得是谁
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