主题：哦啊，房地产的政策出来了！ -- perjon
家园 TG的文件 很多也就是文件了。
家园 清议说的自己就矛盾了 保障房、棚改及中小套型商品房等三类用地总计占到770公顷；而包括中小套型和“非普通住宅”在内的商品住宅用地只有400公顷，为去年供应量的四成左右。中小套型在770公顷里，不在400公顷里面。
400公顷包括90——140平米的普通住宅，和“非普通住宅”.
“非普通住宅”一般指是140平米以上的公寓楼以及别墅等。
家园 这话不是他说的 是新闻的原文。
http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20100415/01377751962.shtml
上海市日前公布今年住房供地计划，在1100公顷(比去年约增3%)的总供应量中，保障房、棚改及中小套型商品房等三类用地总计占到770公顷；而包括中小套型和“非普通住宅”在内的商品住宅用地只有400公顷，为去年供应量的四成左右。我当时也没看明白。
家园 夠1.8億人住了! 18萬公顷等於18億平方米，按三倍容積率計算，即有54億平方米建築面積。按人均擁有30平方米建築面積，足夠1.8億人住了。
家园 不大可能3倍容积率的 恩，但就一个城市而言，中心城区整体3以上的都是比较少的几个大都市，以重庆这种堪称全国容积率之冠的地区而言，主城也不过4，那加上郊区，加上二、三线城市，最终的容积率能到2都不错
由此我想到一个很有趣的地方，这18亿是哪里供？如果不是一、二线城市的土地的话……
家园 我也很好奇 一条十八亿亩的红线划在那里。除非近几年土地流转取得很大成绩，把农村宅基地置换出来不少。
另外，土地平整是要花钱的，那么多土地供应的先期投入由谁来出？会不会到最后又是羊毛出在羊身上。
家园 我也晕了 昨天看到
4月9日，国土资源部发布消息称，2010年全国用地计划已经下达，建设用地供应总量较去年略有上升，同时供地结构进一步优化调整。山东省国土资源厅一位人士向记者表示，今年地方用地紧张将进一步加剧。虽然今年供地计划总量较2009年有所上调，但是如果算上2009年下半年追加的用地指标，则2010年用地计划供应总量并没有2009年多。与此同时，2010年的供地结构有了严格的要求，尤其是住房用地的70%要供应给政策性住房和自住性商品房。
土地专家邹晓云也表示，虽然国土部门没有提出土地政策趋紧，从2010年土地供应总量和结构的变化来看，今年土地政策“前松后紧”和“总体紧局部松”的态势已经很明显。
还有这个：
http://money.163.com/10/0415/11/64ADQA3U002534NU.html
“我不关心土地供应总量，只关心给开发商多少。去年全国建设用地供应是31.9万公顷，其中住宅用地7.6万公顷，但实际的开发用地量尚不足3万公顷”，对于国土部今日公布的今年全国用地计划，华远集团总裁任志强(博客)对网易财经如此表示。根据今年用地计划，全国30个省、市、区（西藏除外）住房用地计划拟供应量为18万公顷，与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，同比增幅达135%。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。
老实说，我是被搞糊涂了。
- 复 我也晕了
家园 不矛盾啊 第一篇说的是建设用地总量略有上升，结构有所调整。调整什么呢？就是第二篇说的住宅用地大幅增加，相应的，其它类型用地占比会下降。因为现在炒的最热的就是住宅，商业地产反而不行，是很奇怪的现象。
任志强不是这些年一直在嚷嚷房价上涨是因为土地供应不足么？至于说一级开发环节有多少囤积，以至于去年北京市不得不宣布政府全面接手一级开发，他是不会说的。老任说的都是事实，不假，但还有后面一句，他只是选择性地告诉你事实的一部分。
- 复 不矛盾啊
家园 但商品房的用地还是比较紧 住宅用地中，七成是保障性住宅，那么商品房的用地其实是被挤压了。
于是，社会底层的人民逐渐有了保障，而大量社会中间的夹心层很可能更加苦恼。
家园 非也非也，仔细看原文 保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%什么是“中小套型商品房”？就是90平米以下的户型。住建部早有90/70政策，即90平米以下的户型要占总建设面积的70%以上。这只是体现政策的持续性和一贯性而已。
所以后面接着又说了：
这里需要强调说明的是，在三类住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房计划供地总量80,431公顷，超过2009年全国实际住房用地总量（76,461公顷）。也就是说，除了“大户型”商品房之外，光是“中小套型”商品房的供地面积就超过去年商品房+保障房的总面积。
当然，按照目前的政策思路，保障性住房用地面积增加的幅度肯定要大于商品房用地面积增加的幅度。不过结果是类似的，保障性住房销售一样会分流市场资金。买不起菜花的买了白菜，这礼拜也就吃白菜了，不会再买菜花。
家园 拭目以待吧 从道理上来说，我是完全同意你的观点，但实际操作中往往会扭曲。
看了任志强最新的博文，老实说我不喜欢他，但还是觉得他说的有道理。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100ihk4.html
核心的问题重回到供求关系上了，去年上半年虽然在保八的增长中，房地产的销售在各项政策的刺激之下出现了回升和快速增长，但上半年并未增加开发投资和新开工量，今年的土地购置仍处于负18%的增长，开复工总量只在下半年才有所恢复，总的投资增幅仍远远小于固定投资增幅。9—12月份甚至出现了投资绝对量的下降，因此半年之前就可以得出今年上半年会出现严重的供不应求的结论。去年下半年才开始增长的新开工面积大多无法在今年的上半年变成可销售的商品房，没有捂盘也无法保证上半年的充分供应。但如果政策不做逆向调整，则会在去年的年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加市场在下半年的供给量并在下半年年底和今年的上半年加大开工的意愿，大大的增加了市场在下半年的供给量并在下半年缓解供不应求的局面，并在不断的供给增加中保持相对的稳定，缓解房价过快上涨的矛盾。
但逆向调整的政策出台之后，就很难说投资的意愿是否能长期的保持，下半年和此后的供给是否能持续增加了，也许打压房价的同时也让投资的意愿被打了下去，用供给的增加缓解房价过快上涨的能力，再一次被抑制了，那么房价仍会在供求之间严重不平衡中蹦蹦跳跳。
市场经济看不见的手本来就是根据价格这个信号来调节市场的供求关系的，但经济学的道理在国内非完全市场化的经济中似乎并不起作用。政府总是用看得见的并闲不住的手来拨弄价格信号，用调整和干预的手段让价格信号扭曲，引发着市场的波动。
未来看不见的手已经在发挥作用了，天价地正说明市场在价格的信号作用下拼命的用增加供给的方式来满足市场的需要，但房子是个要有较长建设周期的产品，严格的审批和准入制度的管理让市场的供给无法在瞬间反映出来，于是价格就会在这个尚未能用新供给缓解供求矛盾的空间中暴涨，价格就会回到平稳增长的水平。
然后闲不住的手却无法忍受这种价格的信号作用，当上涨在供求平衡的施工周期中尚未达到充分供给时，政府就大动干戈，出台各种严厉措施，恨不得一天之内一个政策出台就让价格跌下去。但市场却不是这样，价格的下跌要有个周期，这个周期与生产能力、加大供给相关的。当这个周期并未形成时，只会首先出现的是市场化的观望与期待，出现销售的下降。但开发商手中有足够的资金时，并不会在短暂的观望期中首先降价，只有在资金链要发生断裂危险时，才会放弃利润而先保证现金流的需求才会用降价的牺牲维持生存。
但消费者却无法保持沉默，被抑制的需求只要没有得到充分的满足就一定会选择时机去释放的。两会过后（一个周期未形成）民众没有看到价格在观望中下降，反而看到土地供给的稀缺和价格的上涨，他们再也不敢去冒这种观望的风险了。历史上每一次观望之后，观望者都不得不在政策的无效中支付更高的成本与教训，让他们在两会之后冲入了市场，再次形成了报复性的量价齐升的增长，又一次让处于了政策两难选择的境地。
每一次不尊重市场经济规律的调整都美其名曰要抚平经济增长的波动，但每一次的结果都是引发更大的波动。这正在于市场的价格信号会在调控中扭曲，无法发挥价格的真实信号作用，无法用价格信号调动投资与调节需求，而是依政策的风向左右摇摆。当政策信号违背了市场规律和周期性规律时，市场中的供求关系就始终无法靠价格来调节，始终处于供不应求之中。自2003年以来，这种多次的调控都是先抑制供给，当供给减少价格上涨时就抑制需求。在抑制需求中就减少了供给，供给减少了引起需求的恐慌，价格又再次的上涨。恶性循环发生了多次，也因此有了每次政策出台调控之后，总伴随着价格的上涨结果，此次也一样。
鼓励和支持供给的增加时顺向调节的重点。一是，大量的增加商品房的供给，改变市场土地供给过度向保障性倾斜导致的土地严重稀缺的预期，让土地的价格上涨减缓对房价上涨的冲击。二是，大量增加公开市场中的商品住宅供给量，用数量改变供不应求的局面和预期，让消费者打消供不应求和价格持续上涨的恐惧心理。三是，政策明确社会住房保障的体系和范围，让穷人得到充分保障的同时，达到分离两类人群的效果。让应享受政府保障的人群不要挤入商品房市场，至少让他们能有可靠的预期，能在一个时间段内得到保障。简言之，从03年以来，调控的过程就是：
抑制供给 ---> 涨价 ---> 抑制需求 ---> 房产商投资意愿下降 ---> 抑制供给
不断循环。这次很难保证不是有一次循环。