主题：目前的房地产政策是治炒房，不治富人屯房 -- 陈经

这次密集出台的房地产调控政策，象回事了，认真的架势有了。具体分析，有两个方面，一个是银行贷款政策，一个是供应。

银行贷款，就是一二三套房区别对待。一套首付30%，利率还有些优惠。二套首付50%，1.1倍利率。三套在热点地区不给贷。由于银行较好管理，细则出来以后，这个精神应该能有效实施。

从来没买过房的，算一套。目前肯定不是啥有钱人，收入也不高，也不可能是炒房团，给优惠也炒不高价格。他们还热盼房价大跌，是唱空声音最大的。

改善性需求，即使卖小换大，只要贷过款，也是二套。利率1.1倍，30年贷款的话，一样的总价，相当于涨价15%，这是心理打击。首付从三成提到五成，也是一笔不小的费用，这是眼前就得拿出来的，购房能力下降不少。

其实说炒房，是有炒房团。但主要的炒房主力，其实是手里有房的改善性需求大众。全民炒房，主要是说这些人。在房价涨升预期下，改善性需求是房价暴涨的主要动力。从心态上来说，卖掉小的或者手头多出的房，能够获得百万以上的首付，购房能力很强。买入改善性的大房或者档次高的好房，不涨就自己住，涨了就当炒房成功卖掉，很好的盘算。手头持有的房，也猛吊一个高价。卖不出自住拉倒，吊到了就狠挣一笔。有些人吊得不够高，人真交了定金，还毁约。这都是贪婪的心理。

手头有房的群众不是专业炒房的，但卖房时比炒房的出价还狠。势头转了，也是炒房的先大降价跑路，群众一般观望，有的还继续提价吊鱼。这些群众是炒房主力，但心态其实不着急，买卖都不急，动作缓慢。调控政策对他们打击不大，但如果市场真的在降，他们也会转而看空，只是需要时间。这些群众和炒股一样，心理很容易把握。光靠政策宣传忽悠多空一般没用，来几根大阳线或者大阴线，多空情绪立刻转变。现在说不相信政策的，主要是这些群众，因为感觉价格似乎并没有怎么降。

专业的炒房团，确实比较专业，会综合评估各种因素。有些在政策出台之前就猛出货了。政策出台后再出，已经算是晚了，但相对群众来说，杀价拋盘的决心要大得多。降房价主要靠他们带动。地段好坏，未来前景如何，他们的判断也较为精准。由于房子和股票不一样，没有小波动，单向性极强，所以在房市炒房团就是两种。价值投资，地段潜力大，长线持有，这靠眼光。或者观察一个单边趋势，短期快进快出。没有那种今天多了明天又空的滑头。

炒房团的预期，应该已经改变了，他们是相信政策的。而且三套房不给贷款，也没法炒了。顶风炒房，不可能了。

最后，还有最牛的一伙人，全款买房的富人。2009年，房贷本来就只占成交额的四分之一。富人的心态是最稳定的，买房本来就不是为了炒，而是一种生活方式。挣来了钱，不买房子，能干啥？至于价格，总价再高也不过是几百万，全款买得起的人很多。只要长线持有，买房是不可能亏的，手头又有钱，全款买房的动力没有什么能够改变。想象一下你手头有3000万现金，你会不会去把它变成几个房子？调控政策你会怕么？开发商，其实最在乎的是这些人，成功的市场策略就是把这些人招来。

最牛的富人群体有多少钱？算出来会吓死人的。如果这些人有10万亿要买房，这个数字并不离谱，1000万的房子能买100万个。全国上哪找100万个高档房子？所以，只要是成功包装成高档房子，激起富人的购买欲，一定能卖出去。这就和名表珠宝一样，没有多少实际用途的东西，照样大卖。价格不高还不行，低了一般人能买得起，富人还不愿意买。

但富人全款买房有一个特点，对小房子档次一般的房子没有啥兴趣。所以，还没有来和刚需抢房，不然可以彻底让穷人只能租房住。房地产市场明显有了区隔。

这次的地产调控政策，和富人无关，不是治他们的。富人继续屯好房大房，甚至价格继续涨，都是可以预期的。我感觉中央政策也准备继续给他们提供这类房产，象卖名表一样，以回收货币。但是，城市的地是有限的，卖给富人空放着，或者一人上百平米住着，穷人就没地方住了。所以，也要限制比例，主要的地要给穷人建房。在城郊鼓吹一些宇宙中心似的梦幻新城，是一个好招，把富人弄到那边去折腾，这是不错的算盘。

物业税，可以让富人都不买房了，这是肯定的。但这个杀伤力过大，后果难料，我认为并不需要出台。

综上所述，房地产市场可以预期会发生较大变化。面向富人的高端房产继续坚挺甚至上涨。专业炒房与起哄炒房的群众，会或早或晚承认房价的下行势头，降多少看市场承接力。把炒房的势头打下去，就算成功了。只要不再涨，其实人心就能较为安稳了。对于刚需，通过不断建成新房、政策房，可以慢慢化解舆论压力。新房的成交并不会降成冰点，因为实际需求在，富人购房也仍会继续，货币动力仍在，A股房地产企业大跌是错杀。对这次的房地产调控，我认为可以看好。

（完）