五千年(敝帚自珍)

主题:目前的房地产政策是治炒房,不治富人屯房 -- 陈经

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家园 目前的房地产政策是治炒房,不治富人屯房

这次密集出台的房地产调控政策,象回事了,认真的架势有了。具体分析,有两个方面,一个是银行贷款政策,一个是供应。

银行贷款,就是一二三套房区别对待。一套首付30%,利率还有些优惠。二套首付50%,1.1倍利率。三套在热点地区不给贷。由于银行较好管理,细则出来以后,这个精神应该能有效实施。

从来没买过房的,算一套。目前肯定不是啥有钱人,收入也不高,也不可能是炒房团,给优惠也炒不高价格。他们还热盼房价大跌,是唱空声音最大的。

改善性需求,即使卖小换大,只要贷过款,也是二套。利率1.1倍,30年贷款的话,一样的总价,相当于涨价15%,这是心理打击。首付从三成提到五成,也是一笔不小的费用,这是眼前就得拿出来的,购房能力下降不少。

其实说炒房,是有炒房团。但主要的炒房主力,其实是手里有房的改善性需求大众。全民炒房,主要是说这些人。在房价涨升预期下,改善性需求是房价暴涨的主要动力。从心态上来说,卖掉小的或者手头多出的房,能够获得百万以上的首付,购房能力很强。买入改善性的大房或者档次高的好房,不涨就自己住,涨了就当炒房成功卖掉,很好的盘算。手头持有的房,也猛吊一个高价。卖不出自住拉倒,吊到了就狠挣一笔。有些人吊得不够高,人真交了定金,还毁约。这都是贪婪的心理。

手头有房的群众不是专业炒房的,但卖房时比炒房的出价还狠。势头转了,也是炒房的先大降价跑路,群众一般观望,有的还继续提价吊鱼。这些群众是炒房主力,但心态其实不着急,买卖都不急,动作缓慢。调控政策对他们打击不大,但如果市场真的在降,他们也会转而看空,只是需要时间。这些群众和炒股一样,心理很容易把握。光靠政策宣传忽悠多空一般没用,来几根大阳线或者大阴线,多空情绪立刻转变。现在说不相信政策的,主要是这些群众,因为感觉价格似乎并没有怎么降。

专业的炒房团,确实比较专业,会综合评估各种因素。有些在政策出台之前就猛出货了。政策出台后再出,已经算是晚了,但相对群众来说,杀价拋盘的决心要大得多。降房价主要靠他们带动。地段好坏,未来前景如何,他们的判断也较为精准。由于房子和股票不一样,没有小波动,单向性极强,所以在房市炒房团就是两种。价值投资,地段潜力大,长线持有,这靠眼光。或者观察一个单边趋势,短期快进快出。没有那种今天多了明天又空的滑头。

炒房团的预期,应该已经改变了,他们是相信政策的。而且三套房不给贷款,也没法炒了。顶风炒房,不可能了。

最后,还有最牛的一伙人,全款买房的富人。2009年,房贷本来就只占成交额的四分之一。富人的心态是最稳定的,买房本来就不是为了炒,而是一种生活方式。挣来了钱,不买房子,能干啥?至于价格,总价再高也不过是几百万,全款买得起的人很多。只要长线持有,买房是不可能亏的,手头又有钱,全款买房的动力没有什么能够改变。想象一下你手头有3000万现金,你会不会去把它变成几个房子?调控政策你会怕么?开发商,其实最在乎的是这些人,成功的市场策略就是把这些人招来。

最牛的富人群体有多少钱?算出来会吓死人的。如果这些人有10万亿要买房,这个数字并不离谱,1000万的房子能买100万个。全国上哪找100万个高档房子?所以,只要是成功包装成高档房子,激起富人的购买欲,一定能卖出去。这就和名表珠宝一样,没有多少实际用途的东西,照样大卖。价格不高还不行,低了一般人能买得起,富人还不愿意买。

但富人全款买房有一个特点,对小房子档次一般的房子没有啥兴趣。所以,还没有来和刚需抢房,不然可以彻底让穷人只能租房住。房地产市场明显有了区隔。

这次的地产调控政策,和富人无关,不是治他们的。富人继续屯好房大房,甚至价格继续涨,都是可以预期的。我感觉中央政策也准备继续给他们提供这类房产,象卖名表一样,以回收货币。但是,城市的地是有限的,卖给富人空放着,或者一人上百平米住着,穷人就没地方住了。所以,也要限制比例,主要的地要给穷人建房。在城郊鼓吹一些宇宙中心似的梦幻新城,是一个好招,把富人弄到那边去折腾,这是不错的算盘。

物业税,可以让富人都不买房了,这是肯定的。但这个杀伤力过大,后果难料,我认为并不需要出台。

综上所述,房地产市场可以预期会发生较大变化。面向富人的高端房产继续坚挺甚至上涨。专业炒房与起哄炒房的群众,会或早或晚承认房价的下行势头,降多少看市场承接力。把炒房的势头打下去,就算成功了。只要不再涨,其实人心就能较为安稳了。对于刚需,通过不断建成新房、政策房,可以慢慢化解舆论压力。新房的成交并不会降成冰点,因为实际需求在,富人购房也仍会继续,货币动力仍在,A股房地产企业大跌是错杀。对这次的房地产调控,我认为可以看好。

(完)

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家园 从我看到的来说,是这么回事.

买房,那是积累家庭固定资产.不打算卖的不少.

家园 看文者请注意,政委在9.09元价位入手了万科A

链接出处

请注意其屁股问题

家园 物业税这东西

几乎是与全国的权势阶层为敌,鼓吹这东西的屁民们更是最后的买单者,所以开发商们根本不担心,我认识的不止一个开发商亲口对我说过,10年内都不必考虑。

家园 有一个问题

现在的政策下富人囤房其实也是一种炒房。

现在基本上不批别墅,批下来的地再高端也是公寓之类的,容积率都比较高。富人买这种房子显然不是为了自住,还是在投资,等好时机就卖出获利。

因此这属于长线炒房。我倒是认为,如果市场上还存在房产大幅升值的可能,房价就没法真正回归理性。因此如果真要彻底治理房价,房产税还是有合理性的。

家园 现在回头想想,每个小众的人,包括河里的人心态变化都太快了

金融危机之前,河里对政府一篇赞颂,偶有不和谐的声音,也会被其他河里的人河蟹掉。

08年底金融危机之后,一片萧条,开始对政府的经济政策展开批评。

到了09年6月份之后,房价猛涨,然后就看到河里骂四万亿把房价拖起来。

七五就不说了

到了09年底,房子话题已经成为从大牛到小众都讨论的话题。一片批评声

到了今年,对现在的经济过热开始有人担忧,通胀好像是板上钉钉的事情。

两会的时候温说要控制房价,隔天拍出地王,于是河里一片讥讽。前两天看到一个06年讲农业税的帖子,竟然有人顶出来质疑农业税这事也不该算温头上。

这两天开始调控房子问题了,等结果出来不知道河里的人什么反应。

展开想象一下:

1:房价被调控住了,房价降了30%左右,经济没有出现大问题,河里一片赞扬,齐夸小强做的好(河里骂温的都认为温现在就是个空架子了,都认为这事是小强做的,我反正不懂中央啥事,所以我也不评论)

2:房价被调控了,但是刹不住车,腰斩,甚至更低。国家经济出现比较大的影响,河里估计到时候一片骂声(因为河里买了房子的绝对不少,看看股市从6000到2000的时候是什么情况),这事得怪温,因为小强只有事权,没有人事权,所以最终没控制好,都怪温,全怪温。

3:房价没有被调控得住,经过短暂波动,继续上涨,河里依然一片骂声,骂TG,更骂温,就怪丫的,占着茅坑不拉屎。

PS:想到另一个问题,金融危机的二次探底已经从08年喊到10年了,不知道这二次探底何时到来,

假如10年继续不到来,河里一些人是否会继续喊到11年甚至12年世界末日?

当然假如10年到来了,自然会说,我早说了吧。

假如今年经济很正常的发展,不知道到了年底会否有人重新认识四万亿的。当然一切都是假如。

对于经济政策,结果没出来之前,没人知道对错。

再假如一下,如果没有那四万亿,我们现在在什么状况中?

借政委宝地突发感慨,唐突之处,怪就怪吧。

通宝推:afdsjl,
家园 不愧是政委,现在高端房子就愁没有好地皮

城郊已经有点落后了,订单型的世外桃源的有点热。

家乡山里有个好地方,山中围一湖,只有一面有点平地,风景一流,绝无污染,就是交通不便,现在有几家号称开隧道炸山头的要开发,每平方米建筑成本近万,还在计划中,地皮基本都被预定了。

家园 政委这帖子能对万科股价产生影响啊?政委威武!
家园 如果政委的帖子能对股价有影响,我就不在这里提醒了

赶紧入手万科A啊 还等什么啊

家园 花一个!西方的房产政策就是这样制定的。

花一个!

西方的房产政策就是这样制定的。

家园 开发商跟党比,算个屁。08年底许多都快要扛不住了,要不是

党拉一把,有些都快要跳楼了。

权势阶层才不怕物业税呢,吃公家饭的许多衣食住行都不用自己买单的,真有物业税也能找个名目报销掉或者有人主动孝敬,吃私家饭top级别的,那点物业税对他们来说真是9牛1毛。

最怕物业税的是中产,现在不少中产也弄好几套房或者整个大别野什么,屁民反正死猪不怕开水烫。

家园 富人傻啊?如果房价有下跌预期,他囤房干什么,学雷锋?
家园 今日入手了一点点地产股,小博一下
家园 如果持有很少成本而且没有更好投资机会,囤房是一个不错的选

况且,中国人有很强的置产信念,所谓“有恒产者有恒心”,这可是我的长辈经常教导的

家园 卖房子,那是"败家子"的最后败家一招.
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