五千年(敝帚自珍)

主题:房地产不能完全市场化 -- dolong

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  • 家园 房地产不能完全市场化

    房地产不能完全市场化,不然就会像中国历史上那样,形成一个地主阶级,不用干活,收租就能赚大钱过好日子的寄生阶层,而且还可以欺压养活他们的无地农民。

    以前每次中国动荡之前都是大量的土地兼并,土地资源不能有效利用,很多田地荒废,粮食产量急剧下降,失地流民越来越多,加上旱灾就是大规模的农民起义。

    现在的房子也会像以前的土地一样,大部分人买不起,“地主阶级”大肆屯房,很多房子空置,资源没有有效利用,大部分人都买不起房子,这样对中国社会的稳定形成巨大的威胁。要是来一次经济危机,很多人失业而没有房子住的时候,就是社会动荡的时候。

    所以,房子不能市场化,需要根除这个“地主阶级”。税收好像不能根本解决“土地兼并”的问题,除非政府限制租金,推出大量的政府房子到出租市场;还得禁止多套住房。归纳一下就是:

    1)不能让个人屯很多房子

    2)让屯房子的人无利可图

    通宝推:大熊甲,大黄,

    本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)
    • 家园 先富、富二代把房价推高就是为了“性”,为了“女人”

      根据弗洛伊德的心理分析理论,人类活动的一切原动力来自于“性”,用“性”可以解释一切问题。

      所以,先富们必然想要得到更高质量的女人,必然要广大P民划清界限,推高房价是最好的方式。看着高高在上的房价,美女们心里计算着,开始可能还有跟WSN共同奋斗的理想;但看到那些不如自己的女同学开着宝马的时候,心理一下子彻底被击溃了。

      共同富裕是不可能的,不然先富如何体现自己的价值呢?怎么招揽美女的青睐呢?(从韩愈、柳宗元当时在长安的遭遇来看,当时长安的房价也是巨高无比,贫家小姐纷纷攀嫁大户。)

      -------------

      出路是什么呢?世界上哪些国家有好的例子吗?“性”是稀缺资源,富人跟穷人争抢是不会停止的。

      精神分析学派创始人--弗洛伊德

        弗洛伊德认为人的精神活动的能量来源于本能,本能是推动个体行为的内在动力。人类最基本的本能有两类:一类是生的本能,另一类是死亡本能或攻击本能,生的本能包括性欲本能与个体生存本能,其目的是保持种族的繁衍与个体的生存。弗洛伊德是泛性论者,在他的眼里,性欲有着广义的含意,是指人们一切追求快乐的欲望,性本能冲动是人一切心理活动的内在动力,当这种能量(弗洛伊德称之为力必多)积聚到一定程度就会造成机体的紧张,机体就要寻求途径释放能量。

      通宝推:dolong,
    • 家园 中国地产泡沫何时爆破?

      中国地产泡沫何时爆破?

      -----瑞银投资中国区董事总经理张化桥

      过去五,六年,不少勇猛的人前仆后继地预言,中国的地产泡沫会在半年或者一年内破灭,我总算聪明了一回。我从来没有做过那样的预言。近半年,中国的地价房价屡创新高,政府的调控措施也陆续出台。但是我还是不敢预言,中国的房地产泡沫何时破灭,甚至不敢说楼市究竟有无泡沫。

      首先,请让我声明,我与人为善,绝对无意讽刺错误的预言家,何况我的错误也很多。关于房价,让我们做个事后诸葛亮。究竟中国的房价为什么会涨到今天这个程度呢?从长期来看,原因当然是经济的持续高速增长,因此人民的收入持续高速增长。与此相对应,货币供应量也有了持续高速的增长。

      实体经济的增长需要货币来润滑和支撑,而货币也对实体经济有推波助澜的作用。他们互为因果,两者节节攀升。

      「科长指数」反映通胀

      大多数宏观经济变量(比如GDP和物价水平)在短期,中期,和长期都往往很难准确。但是,货币供应量相对准确一些。它无非是全国人民在金融体系的存款,加上流通中现金。在过去二十五年(从1985年起),广义货币供应量的复合增长率高达23%!

      大家对官方的通胀率数据有怀疑,因此,我发明了一个「科长指数」。本人1986至88年在中国人民银行总行档主任科员(也就是科长),当时每月工资是52元(人民币.下同),加上副食品补贴和免费单身宿舍及医疗保障,综合价值大约是每月130元。现在同样一个科长大约值8000元。也就是说,这二十二年来培训一名科长的费用,每年约以20%的复合比例增长。

      显然,中国实体经济并没有用20%的高速度增长, 更没有用23%的速度增长。或者说,科长的劳动生产率并没有达到20%的复合增长。中间的差距是什么?如果扣除计划经济(和小农经济)向市场经济的转型所需要的额外的货币润滑剂,那就是通货膨胀。

      从这个角度来看,中国这几十年的通货膨胀率确实不低,而真实的贷款利率(包括房贷利率)确实可能长期为负数。

      所以,中国今天的地价和房价上涨,无非是通货膨胀加上实体经济增长的结果。不管你喜欢也好,不喜欢也好,也不管政府打压也好,支持也好,谁也改变不了现状。

      未来中国的地价和房价会怎样?如果实体经济还以一个高速度在增长,同时,货币供应量还以一个更高的速度增长(别提现在的25%或者29%,即使15%也是很高的速度),资产价格的上涨就一定难免。仅仅因为房价太高或者某些人不高兴,并不能改变房价和地价的走势。

      我的第二个观点是,即使现在的地价和房价确实是一个泡沫,未来必然会破灭,那你想预测这个泡沫何时破灭也是非常天真的。早在1997年就有人预测美国的因科网泡沫会很快破灭,但他们抛空这类股票都给自己带来了大大的亏损。因科网的股价直至2000年初期才爆煲。

      另外,2004至07年不断有人跟美国的次按和房地产市场「过不去」,但都在未能赢来曙光之前就已经弹尽粮绝。

      我经常看到勇猛的人信心十足地预测下个月或下个季度股票的走势,当然我都是偷偷地取笑他们。你的基本面正确,不等于你可以预测楼市拐点或转折点。

      地价楼价难大跌

      当然,预测下一个季度或明年的铜价,金价或者外汇价格也是同样徒劳。如果你的职业是做这样的预测,那我可以理解。但如果你主动做这样的预测,甚至用自己的钱去证明你的预测,那你就不明智了。

      我对内地的房价和地价也很焦虑。民不聊生和民怨沸腾都是一个大问题。不管数据如何,这一个现象说明我们的通胀已经很高。但是我不敢预测泡沫的破灭,因为如下几个原因:

      一, 实体经济好像依然很强劲,虽然效率低,对环境的污染也很厉害;

      二, 与此有关的,货币供应量好像还会以比较高的速度增长。巨大的就业压力意味政府不可能让信贷太过紧张;

      三, 大量居民除了购房以外好像别无出路:股票也不便宜,而且风险也多。多数企业的管理层还不太善于尊重少数股东。

      家庭负债不高

      四, 中国的家庭负债还不太高。绝大多数买房者在房价下跌时都有不抛售的能力。也就是说,他们有一定的抵抗能力。大量的房子确实是长期空置的,也可能还会空置很多年,但这能给业主带来心灵的平静和安慰。对于全社会来说,这是巨大的资源浪费,但是谁说通胀没有痛苦的代价呢?

      五,高增长的公司的股票一般有很高的市盈率。只有当投资者调低他们的盈利增长预期时,他们的股价才会大跌。同样,当人们预测未来的收入会高速增长时,他们愿意承受较高的房价。只有当他们希望破灭或者调低期望时,房价才会大跌。但是,未来几年内,这可能性不大。

      六, 尽管今明两年中国可能调高利率,但是幅度不会特别大,毕竟政府不愿意窒息经济成长。所以,温和的利率政策,加上「科长指数」的高增长,就意味中国的真实利率还可能是负数。这令地价、楼价如何大跌呢?

      摘自 2010年4月22日星期四香港《信报》

    • 家园 有专家出来说当年取消投机倒把罪可能是个错误了。
      • 家园 投机倒把罪根本就不是个规矩,取消的很正确

        完全是个主观的罪名,没有任何可行性。谁能说清投机倒把和正常投资经商的界限在哪里?要知道大多数地产商的行为完全合法,怎样的合法行为才算是钻法律空子呢,由谁说了算?

        立法者的责任不能随便推给普通大众,否则让人怎么活。

    • 家园 现在的囤房阶层就有点象过去的地主了

      地主靠地租,房主靠房租,还可以适时高抛赚取差价。所幸现在不能土地私有,否则就象旧社会一样了,富者阡陌连横,贫者无立锥之地。别忘了新中国的基础是什么,是土地公有制。

    • 家园 如果出现囤房的情况

      应该是可以通过征收房产保有税的手段进行调节的。

    • 家园 过去的地主无法控制可销售土地的供应总量和速度

      现在,他们首先掌握了全国的土地使用权。禁止私人盖房子和出售转让土地。

      然后,成立几家自己控制的盖房公司盖房子。

      盖出来的房子,自己抢占七成最好的。剩下的三成房子拿到市场上。

      通过自己控制的媒体传播房屋将要涨价的信息。

      通过自己控制的银行,降低利率和门槛,诱使人民借贷买房子。

      自己控制土地的供应速度,

      通过降低土地的供应速度,造成土地供不应求的假相。

      通过自己控制的开发商捂盘,减缓房屋 上市销售速度。

      然后在市场上,逐步抛售政府官员手中掌握的七成房产,以惊人的高价

      卖给人民。

      过去的地主兼并土地能这么爽吗

    • 家园 愿望是美好地,现实是残酷地,盼望地主革自己是不可能滴
    • 家园 几十万人侵占两千万人的房产

      这种土地兼并的速度历史罕见

      北京华远集团总裁任志强表示,北京有很多低价的定向住房,没有向社会公开销售。最后去哪了呢?举个例子,一些房子先分给了国务院事务管理局,再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等。任志强认为:“社会保障体系的保障对象,应该是针对无力参与市场经济竞争的人,但公务员并不在这个体系当中。”

      任透露,北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,政府工作报告中100%完成了土地供应量,实际上商品房住宅用地(招拍挂)完成2394公顷,其余4736公顷则是享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用,面积大约是公开出售的商品房住宅用地面积的两倍。加上供应的1283公顷非商品住宅供地,真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%。

    • 家园 古代兼并土地的同时还没有炒高地价

      但现在一面强权抢占房产,一面炒高房价。

      古代土地是私人的,可以自由买卖。现在土地是地主阶级控制的,不能私自盖房,只能由地主阶级盖房。而盖房子的速度,地主阶级自己控制,通过控制盖房子的速度抬高房价。而同时地主阶级又可以无偿拿到新增房产。这怎一个爽字了得。

      而无偿抢夺房产的规模,竟然达到新增房产的七成。

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