主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经
家园 打压房价也可能有外部因素 如果按MD的时间表，涌进来的热钱把房子炒上天价，然后再压人民币升值，等美元一升值，热钱再全部回美国，完成一个剪羊毛的过程？是不是中央看出来了，果断出击，像打股市一样，突然打压房价，把热钱一次性用房子锁起来？ 遏制通胀？
家园 政委的股票没有白炒。 其实做投资最好的方法就是大众心理学。
家园 北京房价的合理价位是多少ZZ 发信人: housestu (生活不可避免的走向庸俗化), 信区: RealEstate_review
标 题: 北京房价的合理价位是多少
发信站: 水木社区 (Fri Apr 23 13:42:36 2010), 站内
北京的房价究竟多少才是合理的？我觉得既不可能像某些多军所说5万一平、10万一平，也不可能像某些空军所想的回到05年以前的程度。我觉得可以从以下几个角度思考一下北京房价的合理价位。
1.从消费的角度。房子是一种消费品，需要花费一定的收入去获得其使用权，往往用“房价收入比”来描述这种消费的合理程度。国际上认为合理的房价收入比在3-6倍。考虑到中国正处于快速城市化的阶段和北京在国内的特殊地位，合理的房价收入比可以更高一点，比如8倍。此外，大概有30%的穷人是不可能买得起自己的房子的，所以，我认为，合理的房价应该使收入前70%的家庭花费8年的收入买到一套主流面积的房子（比如，90平米两居室）。根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W，所以，北京合理平均房价应该在 10500-13500元/平米。3月份北京新建住宅平均成交价约22000元/平米，从这个角度，北京房价高估了60%-100%。
2. 从投资的角度。房子作为投资品，应当通过出租获得一个相对合理的回报，而不能只寄希望于升值，一般用“租售比”来描述这种关系。国际认为合理的租售比在 100-200之间。考虑到中国的城市化进程、中国没有物业税和低利率，租售比可以给高一点，比如300-350。根据经验，北京较新的90平米两居室租金在4000元左右，这样计算北京合理的房价在13500-15500之间，目前高估40%-60%。
3.从历史经验的角度。这个可能有些主观，我认为，2005-2006年的北京房价是基本合理的。2004之前的确存在低估，2007年之后有泡沫。而房价应该获得一个大体相当于名义 GDP增速的增长速度。从这个角度，2006年12月北京新建住宅平均价格是9000元/平，4年之后增长50%-60%大体合理，这样，今年底北京合理房价在13500-14400元/之间，目前高估50%-60%。
综合上述三种方法，我认为，北京现在的合理平均房价是14000元左右。如果一定按照环路来进行排列，我觉得二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五环以外的合理房价（只限新房）分别为2.5万、2.1万、 1.7万、1.2万、0.8万左右。目前北京房价整体高估约50%-60%，如果从目前价位下调30%-35%，是可以接受的价格。但是同时存在调整不够和调整过度的可能，前一种可能性更大。
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家园 还有一个因素没考虑 就是外地资金进入北京市场的门槛问题。
本地人居住肯定是考虑可支配收入的。但是外来人的收入怎么计算？
另外我觉得你的计算出来的偏高。
举个简单的例子。我们这里现在平均房价是3800～3900，比2008－2009的房价推高了约600～800（近6个月）.本地的个人可支配收入是12000左右，剔除你说的30％，13000～15000之间。按照你的说法大约是15000×8×3＝36W,90P大约是4000.但是这种房价是合理的？还是2008～2009年3200元均价是合理的？
为什么普遍的人认为此轮的推高房价是虚高。
家园 del 家园 同意，花之！我的数据 2009年上半年时，一楼盘（2 3环之间）准备开盘，但当时市场情况不好，KFS心理没底，就作了很多营销活动，到很多大的单位做产品（房子）展销会，积累潜在客户，单位组织团购，我们聊天认为1w3差不多（精装修），但市场突然反弹，实际销售东西向的1w5,南北向1w8,后来，应该涨到3w5..............
家园 有心无力 政府调控的多年经验表明：一抓就死，一放就乱。
这两年有进步，股市管的还不错，看看用在房价上如何？
家园 （四）涨升预期其实是搏傻，会被坚决制止 4月中的新调控措施出来以后，群众说，这些措施看上去是厉害，看来一时没法涨了。连唱多最凶的开发商也不唱了。但是，这并不是“上涨预期破灭”。群众的意思是，政府发火了，暂时不涨了，总要给点面子。等风头过去，又继续涨，短空长多。有一种上涨叫横盘，有一种下跌叫良机。经验说明，年年调控年年涨，越调控越涨，谁信调控谁是傻瓜。
其实，这种情绪也是泡沫过程的典型特点，因为利空一再失效，市场对利空视而不见，慢慢失去警惕。如果没有前面那么多次“空调”失败，群众又怎么会陷入这种疯狂情绪，拒不承认巨大的风险？
现在，有多少真心相信会跌60%？我可以说没有。是有些买不起房的人发泄怒火，说会跌50%、跌光、跌回2008、跌回2005，但其实并不认真。包括看我唱空很爽的人，也将信将疑，不相信能跌这么多。市场主流观点，就是“短空长多”。上涨预期没有破灭，随时准备“报复性上涨”，多头仍然有信心。价格想象力仍然在，北京房价东方不败。
对长线上涨的信心再强，也得解决一个问题：靠谁来出钱？我承认市场是有信心的，疯狂起来，天下我有。但总得新的增量资金进来，才拉得动。而且，增量资金必须够多，少了还不行。你有信心，我有信心，大家都觉得能再“高价卖出”。谁来付出这个“高价”？
其实，愿意付出高价的人，已经不多了。早在最后的疯狂之前，已经不足了。北京500万个房，至少有100万个准备出货。当然，因为上涨预期太强，80万个继续无脑捂盘，10万个在观察，只有10万个挂出来了。有20万人因为各种原因出来抢房，小部分刚需痛苦地抢小房，大部分炒房的亢奋地胡抢。市场一片兴旺，出一个房就被一堆人抢，开发商使劲玩花招推迟开盘。但其实买盘就是这20万人。
市场假设说，更多的人在路上，迟早到达北京，再创辉煌。我要问一个问题，如果这些“更多的人”不来了，在折腾的20万人也想退出，市场会变成什么样？
如果没有全国的新钱来，靠北京本地的钱，能折腾出什么？到处都是手头几个房的，没房真要买的却没有钱。北京富人是多，可为什么要买某些二手房，不去买新房？说到底，还是得靠全国的新钱。
全国的钱来，是为了什么？有些是支援小孩在北京安家，但这个代价已经极为痛苦了。真正的大钱，还不是为了在北京炒高，卖给后面“更多的人”。这不就是毫无理由的搏傻么？
北京的高房价，已经完全建立在“搏傻”的基础上。讲再多天花乱缀的理由，都改变不了这个事实。市场中的人，要面对一个问题，你准备把想象中10万8万均价的房子卖给谁？除了来参与“搏傻”的人，没有其它答案了。
这个“搏傻”进程，总会被中断。自然中断，市场上虽然都想参加搏傻，但实在没钱了。中国没到这一步，所以，还能搏下去。但是，也有政策中断的。现在中央的政策，就已经在坚决制止搏傻。
房地产政策制定人，如果把市场搞成了疯狂搏傻，就是对国家的犯罪。难道，这需要多高的水平才能看出来？不管房价如何变，经济如何发展，如果房地产市场出现了疯狂的搏傻，前所未有的严厉政策当然就会出来。
（待续）
通宝推：face888,流沙河,唐家山,家园 10万的说法不过是笑话罢了 就算是去年的上涨
也是主要在外围
内城的房子，从两万到三万要费尽九牛二虎之力
远郊的房子，从5k到两万却很容易
充分说明了三万这个单价已经接近承受极限了
家园 不是笑话 上海内环内已经5W了
造这个趋势今年能到10W
如果不出政策
我都准备全部抛售
然后移民了
家园 博傻是公平的合理的 这个阶段进来的，和还要进场的操作不好就在板上了，只有全进场了，才能关门，政策，历史，经验都提醒了，那就不用操心了，政府是爱钱的，傻钱是不爱钱的，与股市一样，愿赌服输，这不是制止，而是怎么收割最好
普通人玩不好可以歇歇，非要玩那就学习了再进场，这个场关了进别的，不服输也可以凭实力砸场子，一样公平合理
家园 呵呵，政委很了解人民群众嘛 "包括看我唱空很爽的人，也将信将疑，不相信能跌这么多。"
我也是将信将疑，宁可信其有，不可信其无。
家园 听着吓人。 其实经过这一年大涨，许多房子即使跌50%，也就是09年春天楼市小阳春时候的价格，有些房子跌50%，还比07年的高点高。本质是这一年涨的太猛了。