主题：【原创】房地产问题分析 -- 瑞士
家园 【原创】房地产问题分析 大纲：
一、高地价是怎么产生的？
二、如何看待炒楼？
三、价格管制有用吗？
四、未来市场展望
一、高地价是怎么产生的？
现在有不少媒体专家对政府的土地招拍挂制度进行猛烈抨击，对目前的高地价咬牙切齿。其实土地价格是市场决定的，每次卖地政府只是定个底价，是非常公平的价高者得。
土地需求不是简单的商品需求，而且是derived demand。这样的需求是其用途决定的。由于土地是无法移动和gift of nature的，因此本身不存在机会成本。土地本身并无价值，但若有市场需求，再加上合适的运营，那么土地将有价值。土地本身最具价值的部分是其地段。
那么地价的决定因素如何产生？
1、地价是由供求决定的，价高者得。但问题是开发商为什么愿意出这样高的价格去拿地。
实际在投标前，首先会对未来土地供应量有先决了解，然后会核算建筑成本以及税费，合理的利润（residual value)来确定地价。
在经济迅猛发展阶段，开发商看好后市，争相购入地皮。相反，如果开发商看淡未来市场预期，那么为了维持公司利润，自然不愿意去高价拿地，那么出让价格将下跌。若遇到经济衰退，那么开发商都非常谨慎，甚至会流拍（比如2008年时各地出现的土地流拍现象）。所以，所谓高地价首先建立在对市场现象的判断上，而不仅仅为政府政策能够推动。
2、政府影响地价的能力
不过，这不代表政府完全没有能力去影响地价，政府可以一定范围内用控制土地供应量和区域规划来影响地价，为什么说只是一定范围影响，原因如下。
（1）在目前我国18亿亩农田红线为前提下，我们可以对土地存量进行固化推算，即增加现在土地供应量会相应减少将来的土地供应量。因此，政府能够采取的措施是，如何有效的分配现在和将来的土地供应量，但却不能够创造土地（除非去开发新的土地资源，如填海造地）。
（2）开发商投地价格是根据未来市场或房价计算出来。如果市场呆滞，那么开发商根本没有兴趣购买土地进行开发，这时政府就算不管，地价也是下跌。
（3）假定目前的土地两元制度短期不能够解决，那么中国城市化进程中，城市土地与人口的矛盾基本可以固定。因此，政府所能够做的仅是将人口和土地，利用规划手段部分转到最急需建设方向，却不能够去压制人口移动来做为解决矛盾的手段。
3、楼价影响地价
近些年，土地拍卖收入政府腰包大丰，但这期间房价也大涨。但2008年土地供应量大减，政府卖地收入也大减，可见房价是随经济波动，政府的控制措施只是一方面原因。
4、现在很多专家希望对拍卖的土地定下个底价，社会人士以为地价越低，开发商会将房屋大减价甩卖。希望大家注意：是房价影响地价，而非地价影响房价。这里讲个小故事，当时是英国在19世纪初期和拿破仑战争期间。当时小麦价格不断上涨，而面包又是主食。农民异口同声谴责是地主囤积居奇，令小麦价格暴涨，要求价格管制。这时D.Ricardo指出，小麦价格暴涨是因为战争的原因造成短缺；另外一方面，小麦价格上涨吸引了大批农民生产小麦，竞争的结果是种小麦田地租价也被抬高。由此可知道影响小麦价格是地租，而非相反。
参考资料：中国法院网“从小产权房的法律性质看中国的城乡二元土地法律制度 ”外链出处
二、如何看待炒楼？ [ 瑞士 ] 于:2010-04-29 04:59:29 复:2856238
1、如何定义投机
当房价高企时，各界异口同声讨伐炒楼令房价高升，民不聊生。然而对炒楼如何定义，本质是什么，并深入研究投机对经济有什么影响，这些问题需要我们进一步剖析。
J.M.Keynes曾经说过：所有纯粹以市场心理作为估计的经济活动是投机，而任何根据未来经济前景进行的经济活动是投资。投机或投资之间区别只在一线间，在现实面前很难具体认定，因为任何经济行为都会考虑到市场心理和基本经济要素。投机或投资，都是市场资金对未来预期回报的一种具体效应，资金面向高回报处流动，在市场经济条件下，是种必然。
那么用时间划分投机和投资，长线或短线是不是可以界定投机或投资？由于对市场前景是预期是不断变化，有时是一夜间可以有巨大转变。假设你有个物业，本准备长期持有，因市场传来利空，你可能马上要转手。因此用短线或长线衡量投资或投机，也不太合适。
那么是不是先低价囤积，然后高价出售？
待续，我这些天有点懒得写，先积累几天，然后再写
关键词(Tags): #经济，
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 花翻你，茶花坪说的比较靠谱，就是地产和热钱之间的关系 至少目前看来很靠谱。
家园 我东西只写了个半截，就搁笔了，有花很惭愧
家园 加息了 央行决定上调人民币存贷款基准利率0.25%
- 复 加息了
家园 预料之中，又在意料之外 一、首先为什么说预料之中？
在央行9月底召开的货币政策委员会第三季度例会中，在管理通胀预期与保持经济平稳较快发展增长的排序中，央行首次将“防通胀”提到了首位。考虑到目前我们的市场并不处于一种均衡状态，需要考虑通货膨胀以及金融坏帐风险（default risk)以及充沛的现金流量，而加息与加准备金是控制信贷需求和供应量的有效手段，令货币供应量在不均衡条件下向均衡调节，但是需要一段时间差才能够反应到市场。
就本次加息，管理层的目的很明显，1、提高资金成本，减少对信贷需求，降低市场对宽松金融政策（expansionary monetary policy)的预期。2、减少市场现金流，既限制现金流转，令投资者将更多现金投于固定资产，减少在其他方面的开支，从而减少物价压力。
而且现在很多专家认为名义利率（nominal interest rate ）and 实际利率（realinterest rate）差距巨大，需要进行调整。
外链图片需谨慎，可能会被源头改二、为什么说本次加息是意料之外？
现在外部环境发达国家正在竞相搞宽松货币政策，日本央行意外宣布降息至接近零的水平，并将扩大原定5万亿日元的金融资产购置计划；日前，美国联邦储备委员会公布的一份报告称，将继续把联邦公开利率维持在历史低位，并可能在不久推出进一步的宽松货币政策；尽管欧洲央行和英国央行在上周四结束的议息会议上宣布维持各自的基准利率不变，但萎靡的经济形势会促使欧洲央行和英国央行追随日美亦步亦趋。
1、美国量化宽松的货币政策使美元有贬值压力，使人民币具有进一步升值压力，而我国如果采取紧缩性货币政策，无疑会使人民币升值压力进一步增加，这将带来外贸上的窘境和热钱流入国内加速。
2、在央行9月底召开的货币政策委员会第三季度例会中，在管理通胀预期与保持经济平稳较快发展增长的排序中，央行首次将“防通胀”提到了首位。但是通货膨胀是要看是结构型和输入型通货膨胀，如果是外部宽松金融货币环境导致的国外到中国的输入型通胀,中国央行管不了世界范围的事情,就只得接受。输入型通胀导致成本上升使企业必须向市场释放压力的时候,如果我们中国央行逆行那么局面是可笑的，将是中国的企业和劳动者为世界人民买单。
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家园 深圳是平衡点。 家园 高地价怎么产生的？ 首先是政府垄断了商品房土地的供应，集体土地没有直接入市的渠道，其他所有权的土地（工业地、划拨地）也无法直接交易；其次是官商勾结，大量的屯地，供应的土地无法变成商品房进入市场；最后就是政府对于耕地的保护采取一刀切的政策，使得很多适合用于房地产开发的土地被禁止开发。
政府的责任是无法回避的。
