五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】房地产问题分析 -- 瑞士

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      • 家园 这里面原因很复杂

        政府责任方面,有地方政府财政开支,也有土地制度设计,这些问题是很多人不愿意深究的,也包括我,抱歉。

      • 家园 呵呵,你这几条才是动摇国家根本

        1、政府垄断了商品房土地的供应是错误的,政府只是垄断了集体土地转为国有土地,而如果你有钱,完全可以自己在城市里收买土地

        2、集体土地直接入市的后果就是资本大肆进入农村,中国农业农村农民面对资本的后果是什么你还不清楚的话我就觉得没有讨论的必要了

        3、囤地不过是一种违法行为罢了,需要的是打击囤地

        4、你怎么知道耕地保护是一刀切?你认为哪些适合房地产开发的土地被禁止开发了?

        实际上,适合开发的土地都会在规划图上表现,想当然是要不得的

        政府当然有责任,而且是很大的责任。但你说的一句都不到位

        • 家园 第一条就是错的

          你想自己注册个公司自己去拍地是吧

          麻烦你了解下出让地块的规模,拍下来需要的资金。

        • 家园 很奇怪,这几天居然一直回复不了自己的贴,说我没有登陆

          1、政府垄断了商品房土地的供应是错误的,政府只是垄断了集体土地转为国有土地,而如果你有钱,完全可以自己在城市里收买土地

          第一条,请问你的假设“如果你有钱”,你认为大部分人都是可以到一级市场上随便买地吗?个人既没有这个条件开发,也没有这样多资本进行买地,所以你第一条答复明显错误。

          2、集体土地直接入市的后果就是资本大肆进入农村,中国农业农村农民面对资本的后果是什么你还不清楚的话我就觉得没有讨论的必要了

          第2条,你的答复是建立在一种假设上,而且这种假设直接打击的是农村,是对农地的一种歧视性保护,令土地无法体现其应有价值,导致目前非常奇异的各种征地纠纷。现在各地各种廉价征地,是不是现实,所以你第2条也是个错误观点,已经被现实彻底揭穿。

          3、囤地不过是一种违法行为罢了,需要的是打击囤地

          第3条,法无禁止就非违法,请问中国哪条法律规定囤地是违法行为?所以你第3条在臆造法律,也是明显错误。

          4、你怎么知道耕地保护是一刀切?你认为哪些适合房地产开发的土地被禁止开发了?

          实际上,适合开发的土地都会在规划图上表现,想当然是要不得的

          第4条,大家看看现在城市中心那些无法开发的城中村,就知道现实和你讲的差距有多么遥远。所以你不要想当然的歪曲现实,应该深入基层。所以第4条,你也明显错误。

          • 家园 囤地的事好像出让时都有约定吧,一定期限内不开发

            就要处罚,blalala

          • 家园 你没有一句说到点子上

            第一条,请问你的假设“如果你有钱”,你认为大部分人都是可以到一级市场上随便买地吗?个人既没有这个条件开发,也没有这样多资本进行买地,所以你第一条答复明显错误。

            我说了,只要你有钱,就可以买地,注意,是国有土地。1、是地,可以自己修,也可以开发。2、没有资本不是没有资格,你有钱就是有资本。

            这说明你根本不知道中国目前土地政策。

            第2条,你的答复是建立在一种假设上,而且这种假设直接打击的是农村,是对农地的一种歧视性保护,令土地无法体现其应有价值,导致目前非常奇异的各种征地纠纷。现在各地各种廉价征地,是不是现实,所以你第2条也是个错误观点,已经被现实彻底揭穿。

            更错,你这是在为资本下乡辩护,是在为房地产利益集团洗地。你简单认为土地价值就是资本价值,根本没有考虑到土地更是资源,是中国稳定的基础。导致目前非常奇异的各种征地纠纷的不是别人,正是房地产利益集团。农地失去保护,你们将会怎样贪婪?

            第4条,大家看看现在城市中心那些无法开发的城中村,就知道现实和你讲的差距有多么遥远。所以你不要想当然的歪曲现实,应该深入基层。所以第4条,你也明显错误。

            呵呵,我不知道你在说什么,是中国面对拆迁没有更强硬?城中村是保护耕地?歪曲现实正是你。

            第3条,法无禁止就非违法,请问中国哪条法律规定囤地是违法行为?所以你第3条在臆造法律,也是明显错误。

            囤地不违法?法律依据 1、《土地管理法》第三十七、五十八条。 2、《闲置土地处理办法》(国土资源部) 3、《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》(国土管理局)

            • 家园 建议阁下认真看一下法律条文,“11月20日,国土资源部土

              “11月20日,国土资源部土地利用司司长廖永林对本刊记者强调,法律上没有囤地概念。”另外你那些奇怪的言论什么“买地,可以自己修,也可以开发”;一心阻止农民将自己的资源盘活,却给我戴个帽子“房地产利益集团”,当目前各种贪婪现象你视而不见,却假设“农地失去保护,你们将会怎样贪婪?”,你认为现在是保护还是掠夺?你将假设替换到现实,你是报着“高尚的目的”还是“利益集团的说客”?

              面对城中村的现实,你又说“呵呵,我不知道你在说什么,是中国面对拆迁没有更强硬",你是不是太………………?

              • 家园 没有囤地概念。没有法律概念是相对的。

                相对法律规定有开发期,没有无限期的转让土地,自然是没有囤地一说。不开发本身就是非法,法律没有“囤”这个词,是法律中没有把各种违法和犯罪的俗称纳入正式文本。类似上海方言“打桩莫子”,法律上有些情况可以归为诈骗的同伙,但是不存在法律意义上的“打桩莫子”。

                农民自己的资产确实需要盘活,但是现实是弱者往往需要歧视性的政策保护,自由市场最终对强力的资本有利而对弱者不利,并且最终形成不稳定的状态——农民不稳,大家都知道的。现在禁止开发,从某个刁钻的角度还真的可以看做是保护+托市,待到国有土地实在是捉襟见肘,再允许,农民不就摘桃了么,岂不是合法的囤地了么。禁止宅基地和农地流转,显然要结合实际,从多种角度看。

                城中村的现实,我有那么一点点发言权。在土地价格飞涨的今天,没有财务压力,也不敢奢求资金流动、财务杠杆谋其暴利的城中村民,完全可以收收房租,坐等土地升值。城中村一个标准的11*12m宅基地,年收入可达几十万,待到拆迁剩下,或许本身拆迁补偿就动辄千万。这样的例子在魔都已经比比皆是了。你的城中村假设似乎有脱离实际的危险,id“看到了”也是在猜测你的想法。我同样难以理解你这一条。

                • 家园 我喜欢认真的讨论,这样才是互相促进

                  首先法无禁止就并非违法,这点上国土部关于囤地是不是非法也已经讲的很明白,如果是经济低迷时期估计阁下也不愿意囤地是不是?(另外我悄悄的告诉你,本国土地囤积问题并不严重,因为一手供应者是XXXXX,怎么供应权利并不在市场)。

                  其次,你说“但是现实是弱者往往需要歧视性的政策保护”,问题是现在的政策下对农民的保护效果怎么样?不知道,你这些天有没有看一则郑州的新闻,一家大小农村来的蜗居在中巴车上,因为他们没有第一手启动资金来买房,他们在乡下有没有资产,可为什么没有办法转换为现金流,来投入最需要的方面?

                  城中村的存在是长期的现实,当时上面ID是对这样的现实表示不理解,认为“适合开发的土地都会在规划图上表现”,所以特别将城中村做为例子做为一个回答并不是所有适合开发的土地都会在规划图上表现都可以解决问题。

                  匆忙回答,没有准备,请深挖错谬之处。

    • 家园 感觉谢百三分析新房产税文章很到位,故全文转贴并点评

      作者:谢百三---希望我国的新房产税不要成为雨果笔下的“恶税”

      所谓“恶税”,是一个经济学术语,在财政学里是指税种设置不当,征税范围不尽合理,税率、税负不符合国情,对社会的资源配置有时不但没有起到正面的促进作用,甚至还有一定的副作用,例如法国大文学家雨果在他的作品中曾经讲到,法国当时要对城乡房产征收一种“门窗税”,老百姓为了避税,对新房子尽量不开、少开门窗,甚至把原来老房子的门窗堵起来,人们辛辣地称之为“是对阳光和空气征的一种恶税”。

      我现在特别担心财政部某些官员非常热心地要开设的新房产税,如果搞得不好,不向各阶层群众开座谈会、听证会,凭着几个官员照抄照搬国外的洋教条,如果税法、税率设置不合理,不符合国情,有可能会成为雨果笔下的这种“恶税”。“恶税”过去我国也出现过,如90年代的“宴席税”,规定300元以上要交税,最后全国所有的饭店都开299元的发票来避税,不到一年,只好不了了之,从此再也不谈征收此税.

      为什么这么说呢?因为拟议中的新房产税必然会导致千百万家庭的假离婚,对我国的和谐社会是一种冲击和嘲弄。

      上海报纸这两天已有报道,有人准备假离婚,以便拥有两套免税的房。网上也出现了网友发帖征求大家对假离婚投票表决,说明这已经形成了一种群体性的避税思维。以下我们要写多篇文章对此事进行分析,并且要向党中央国务院写信反映我们与财政部某些官员的不同意见。

      第一,贸然对居民开征房产税,一定会导致中国千百万家庭的假离婚。如果按照0.3-1.5%(美国是0.8-3.5%)来征收,必然会导致中国千百万家庭的假离婚。以上海为例,市区的房子去年5月1号的平均价在四万块以上,上海几乎很少有90平米以下的小房子,所以平均每套房都在350-450万以上,如果征0.3-1%,就会征10000-45000元的税,而上海的户均收入并不高,据了解,至今三口之家年户均收入只有十万块左右。这就等于征了10-45%的税收(美国的物业税的户均税赋只有2-3%),一般家庭肯定承受不了。如果第一套不征,第二套征,老百姓躲税、避税的唯一办法就是假离婚。

      第二,现在很多城市已经出现了不少假离婚的家庭。全国各大中城市中有人为了争取在房贷中得到优惠利率,已经广泛地利用假离婚达到目的。我所去过的城市如珠海、上海,这个问题也很严重。这可以请各地政府协助调查核实。假离婚有如下特征:

      1、离婚时往往是原有的住房和财产集中在一方,大多集中在女方,离婚后继续在一起生活,叫做“离婚不离家,不准不回家”,很多人离了婚以后得到了银行的低利率贷款又马上复婚。这种假离婚实际上还得到了银行工作人员的暗示与支持。我的一位在银行工作的学生估计上海起码有上千家。如果出现比贷款更严重的房产税,全国的假离婚潮必然不可阻挡。

      2、假离婚的人数将会很多,而且不会受到社会的歧视和非议,只会得到同情。我在去年12月底有幸参加了凤凰卫视《一虎一席谈》关于是否开征物业税的辩论,对方财政部的三位官员分别是财政部科研所所长贾康、中央财经大学税务研究院院长刘桓,中国人民大学中国财政学会会长安体富,当我谈到老百姓会出现很多假离婚来避税时,刘桓竟说:“假离婚可能会有,但毕竟是少数,就像社会上有人贩毒、有人杀人、有人放火,但人民的总体素质是高的,假离婚一定是极少数。”我觉得他们完全不了解中国的国情,杀人、放火、贩毒是危害社会、人民的犯罪行为,假离婚只要夫妻双方约定到婚姻登记处去领一个离婚证,无人知晓,对社会也没有危害,每年还可以减少1-4万块钱的税赋,一定会大量发生。人们对这种社会现象不但不会非议和鄙视,反而会给予深深的同情,是你的税法、政策多变、不合理,我的对策当然也不合理。其实通过假结婚、假离婚来争取补贴、避税,在我国早已大量发生。

      第三,目前中国大中城市有两套房的家庭非常普遍,改革开放三十年了,很多家庭都有两套以上的房,第一套自己住,第二套给小孩留着结婚用。在上海没有第二套房,男青年是找不到对象的。上海的风俗是“男出一套房,女出一辆车”。也有很多因为没有房而导致恋人分手。但是这些家庭有些小孩目前只有11-15岁,他们小孩结婚很可能还有十年到十五年,如果现在要征房产税,对他们征是否合理?他们要么把房子卖掉,十年到十五年后再买回来。如果那时候房价再涨上去很多呢,怎么办?难道逼着他们早恋、早婚、早分家吗?或者就是每年交1-4万块钱的房产税,十年到十五年要交多少钱呢?在凤凰卫视辩论时,我当面问贾康等人:你们家里有小孩吗?有小孩现在你征房产税、物业税,通情理吗?他们都不知所云。

      第四,房产税征得轻,对房价没有什么调控作用,甚至会把房产税转嫁到买者和租者头上;如果征得重,可能会导致中国房地产市场的全面冷却,后果非常严重,中国可能成为第二个经济萧条20年的日本。我非常反对炒房地产,制造房地产泡沫,但也非常担心鲁莽地把泡沫捅破,会招致中国经济的狂跌几年乃至十几年的灾难性打击。

      第五,香港捅房地产泡沫后的经验教训:1997年7月1号香港回归,特首董建华在发表讲话时说:我担任特首后一定要把香港的房地产价格降下来,使年轻人买得起房,结得起婚,使各国在香港租得起房,办得起公司,我们将每年提供85000套廉租房。(大意)从此香港房地产市场一直跌了整整五年,房价跌掉了60%,出现了很多负资产家庭,GDP连续几年出现负数,经济萧条,失业率很高,港人怨声不迭,每年7月1号大游行,表达自己的不满。直到2002年,香港特区政府才意识到对房地产的问题要特别慎重,恢复了一些有利房地产市场的政策,经济才慢慢复苏。据说董建华很有感慨的说,对房地产这件事情一定要非常慎重、非常小心。每年85000套廉租房的计划最后一次都没有实行过,不敢推出来。

      第六,日本捅房地产泡沫后的经验教训:1989年年末,日本政府开始鲁莽地捅泡沫,主要措施是两条:第一条把银行最终贴现率从1%在半年内迅速提升到6.6%(贷款利息就变成了8.6%)第二条把房屋买卖增值税从原来的20%上升到30%(即对三年以内的房地产买卖增值部分在交易的时候征30%的税),日本的资产泡沫开始破灭,股市从1990年1月的38900点一直跌到年底的22000点,半年以后日本的房地产也开始暴跌,而且一跌就不可收拾,从1990年一直跌到2002年,跌了12年,房地产价格跌掉了80%。日本的各行各业出现了一片萧条,与房地产有关的所有行业都极不景气,很多企业歇业破产,日本的银行有两百多家(占全国银行数的25%)由于人们还不出房贷按揭而破产,日本经济从此走向颓废,政局不稳,20年当中换了15个首相,日本的股市至今还在9000点附近徘徊,房地产市场一直不景气,最近又被迫实行近似零利率政策。所以中国一定要避免走日本的道路,既要反对房地产泡沫化,又要防止对房地产市场采取鲁莽的政策。如果征房产税,极有可能从此走上日本房地产市场泡沫破灭以后经济萧条、政局动荡的道路,后果是灾难性的。房地产市场一冷却,42个相关产业如钢铁、铜、水泥、电解铝、石灰、玻璃、家具、装修、汽车等各行各业都会一片萧条,很多工厂都歇业倒闭,就会出现几百万农民工回乡、几百万大学生找不到工作的严峻局面。

      第七,调控房地产应从根本上抓起,应该减少货币供应量、提高利率和征房产交易增值税,并且切断地方政府和土地的血肉关系,彻底改变、摆脱土地财政的不良格局。

      第八,鲁莽地征收房产税对中国不同阶层的老百姓都是一种打击,首先打击的是有两套及以上房子的比较富裕的家庭,而他们恰恰是三十年来最拥护改革开放政策的一批人士,他们从改革开放中得到了巨大的收益,现在有两套及以上的房子。征很重的房产税将使他们感到政策多变,会出现新的移民狂潮,不仅是一般的举家移民,而且带走了中国宝贵的资金、科技人才和管理人才,使中国最优秀的一批精英人士流向国外,如澳大利亚、美国和加拿大,陷入北欧国家当年高福利、高税收、低增长的怪圈,使人们对中国的改革开放失去信心。第二个阶层是一般的老百姓,他们往往也有两套房,但是并不富,最近这些买房的人当中,他们的户均年收入只有8-10万块,他们主要是通过银行按揭对第二套房进行还款。他们全家一个月的收入只有五、六千块,生活极其拮据,还要省出两、三千块钱来还按揭,对这些人的第二套房征不征税?如北京的一套房在五年以前买入时为一百万,现在涨到四百万,但是它的按揭才付了5年,还要付25年,如果按照0.5-1%的房产税,他每年要增加二-四万的税赋,每个月就要增加2000-4000元钱的税赋,这些人立即陷入无法还按揭或者无法交房产税赋的绝境之中,会对党和国家的政策产生怨恨,并且极可能用假离婚等各种方式来避税、逃税甚至抗税。第三种没有房或者只有一套房的人没有损失,也没有什么好处,并且他们有了小孩要买第二套房的时候仍然要交税。这样他们就对参加改革开放和经济建设,对拼搏创新失去了信心和动力,中国改革开放的动力立即会失去一半。

      第九,对于那些改革开放以来付出巨大贡献的企业家,他们现在很可能有家产,几千万甚至上亿,很多人想用来买房,这是最大的消费品,其他的任何东西都花费不了多少消费,房产税一征,他们立即会感觉到无物可买(汽车、电视机等能花费几个钱?),挣钱挣来挣去是挣了一堆纸币的符号,从而形成了一个社会的动力真空。

      第十,以修改房产税的名义实际上来征物业税在法理上是说不通的。传闻中的上海等城市房产税细则据说要根据财政部的细则来决定,我们研究来研究去实际上就是个物业税,而物业税是一个必须通过全国人大才能开征的新税种。物业税和房产税有两大区别:根据1986年房产税的有关规定,房产税对工业和商业单位征收,对居民不征收,物业税对每个居民都要征收,新修改的房产税对每个居民都征收,这还是房产税吗?根据1986年的规定,房产税是对房地产的原值(扣除30%的折旧费来收费的),物业税是对市值来收费的。如果对原值来征税,五年十年以前的房价都很便宜,一套房子30万,只对21万征税,每年交一、两千块就够了,这个老百姓是可以承受的,但对房地产调控没有什么意义,但修改后的房产税细则却是对市值来征税,这套房已经是三百万以上的了,请问这还是房产税吗?这和物业税有什么区别?如果这是新修改的房产税,那么将来的物业税会是什么样子?打着房产税的旗号来征物业税在法理上是不通的。

      第十一,我国开征物业税条件完全不成熟,所谓物业是指房地产及房地产下面占有的土地。经济学原理告诉我们,土地随着经济的发展、城市设施的改善是会不断增值的,房地产上涨实际上是下面这块地在涨,我们住的房子是不会涨价的,而是会贬值的,例如我国所有商业银行现在都规定对十年以上房龄的旧房子不可以以房子作抵押来贷款,可见银行普遍认为房子不但不会涨价升值,而且会折旧贬值。但是修改后的房产税实际上是对房子及下面的土地整个征税,我们不拥有土地产权,只借来了七十年的土地使用权,并为此支付了高昂的土地使用费和土地占有金,为什么还要交物业税呢?所以用修改后的房产税来征物业税于情于理于法都说不过去,将来很可能会在人大代表和经济学家中被长期争议。财政部和各地政府不提物业税而提房产税,可见他们自己也认为绕开人大征物业税实际上是不合法的,所以换了个房产税的名词。但是打着房产税旗号实际上来征收人大未批准的物业税在法理上是不通的。

      第十二,还有房产税在征收过程中有无穷的困难和非常大的难度,例如一,市值评估谁来评?全国有这样上百万的评估人员吗?他们会不会成为新一批有权有势又容易寻租的官员呢?请你吃个饭,拉拉关系,就把三百万降到了一百五十万,不送礼,就把一百五十万升到两百五十万,老百姓一定意见很大;第二,最近几年房价涨得很快,但一旦征收房产税,房价也可能跌得很快,我在香港的一个博士生一套1996年买的房子800万港币,董建华开始调控房地产后,跌了五年一直跌到350万,一年比一年低,请问,如果发生这种情况,又按照什么来征税?去年多征的是不是要退税?第三,尤其是2009年2月后买房的人都是买在房价的最高点,例如上海市为40000-60000块一平米,刚刚开始还30年银行按揭,他们当时之所以敢在这个高价位去买,是从来没有想到过会征房产税,知道要征房产税,他们还会这么高价去买吗?如果房价跌得很厉害,他们很有可能成为中国新一代的负资产家庭,停止付按揭,拒绝交税,对国家产生不满。

      第十三,据说新房产税中的免税的一套不是由家庭自己来决定的,而是根据买进的先后来决定的,那么复旦大学、同济大学、宝钢公司等等原来的国营企事业单位原来买的福利房都很小,现在都住在了新的大房子里,岂不是要对大房子征税了吗?等等等等,还有很多问题。

      总之,我们坚决支持党中央国务院对房地产的宏观调控,合理有效的方法是有的,但新房产税不是个好办法。希望财政部的官员对此事慎之又慎,反复调研,例如你们知道上海市现在90平米以下的房子比例是多少(极少);你们知道上海市多少家庭拥有两套房,多少中青年夫妻在为子女将来结婚而节衣缩食,在付30年的按揭;你们知道上海市有多少成功人士在听说征房产税以后考虑移民澳洲;你们知道上海、北京、杭州、深圳等有多少个家庭为了你们传言中的房产税坐卧不安,没有过好国庆节。

      房地产涨,是有很多原因形成的,其中最重要的原因之一是货币政策。2008年货币政策从紧,房地产跌了一年;2009年货币政策从宽,复旦附近的新房从每平米2万涨到3万,显然这种上涨不是并不完全是人们炒起来的,而是巨量货币拱起来的,你们为什么在08年不来征房产税呢?09年涨起来就要征,是城市居民炒起来的吗?万一以后又实行从紧的货币政策,房地产大跌,你在高位征去的税给不给退啊?

      简单点评:

      1、目前媒体常常评论房价运用的词语是非理性上涨,那么媒体认为的理性房价应该是什么样的概念?

      2、在目前汇率战争阴云笼罩世界的情况下,货币印刷量增加是个大趋势,而实物价格上涨是不可避免的趋势,特别是新兴市场,在这样的局面下,房价下跌才是某些人认为的正常经济趋势吗?

      3、在我国目前两元土地制度下,可以开发住宅的国有土地是极度缺乏资源,面对这样的土地制度设计,稀缺资源价格上涨是不是一种必然?

      4、

      关键词(Tags): #经济
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