五千年(敝帚自珍)

主题:中国人还是应该买大房子的2(反对政委的跌60%预测) -- 泉畔人家

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  • 家园 中国人还是应该买大房子的2(反对政委的跌60%预测)

    第一篇里已经很多兄弟们补了数据了。那么我们就认可政委北京房产总市值10万亿就是了。只是这个数字高不高?是泡沫初级,中级还是马上会破裂,咱们先不讨论。我先来讲几个我最近切身经历的小故事。

    故事一

    三月底老爸老妈去台湾旅游归来。对台北的感觉是挺干净的,就是建筑都比较旧了,101还算挺豪华的。但就大陆来说,差不多那个省会或者大点的城市都有或者在建设类似的东东。这里边最有意思的是导游。导游绰号小马哥,外省人后代,40多岁,2个孩子都在上大学。

    小马哥在车上给大家讲故事,说自己小时候被家人带着看象,结果算命先生说:你这孩子不得了啊。将来出门就坐车,前呼后拥,顿顿吃酒席,世界各地的好地方都能去。当时把他老爹高兴的不行(其父是河南被抓去的壮丁),然后小马哥说,果然,出门就上大巴,游客前呼后拥,顿顿吃酒店,世界上的国家他去了100多个。他从20来岁就开始带团去世界各地,能带大陆团的,都是台湾导游的精英。马英九实际上对大陆客很照顾,同样的游客,有日本有大陆的话,优先照顾大陆游客。小偷如果偷大陆游客的东西,偷本岛人的如果判一年,偷大陆的就要判3年。

    小马哥也感叹,80年代90年代初期是台湾人游览世界各地,90年代以后,台商西去,就大不如前了。他自己的房子是在台北县,如果不带团,每天要开车40多分钟先到台北市的旅行社。

    故事二

    前一阵给房子装修,买的蒙娜丽莎瓷砖包铺贴的特价的。因为我上班,退休的老爷子就过来天天盯着,我中午下班就过去然后一起请师傅吃饭。

    师傅是安徽大别山区来的,紧靠湖北黄梅县,94年来到济南开始干装修。现在40多岁,就一个孩子在上大学。师傅租的房子在济南市区边缘的那种城郊村镇里,一个月房租不到150,早上不到7点,他就要骑25公里电动车到我的房子,然后给电池充上电,开始干活。

    可能因为中午我和老爷子都请师傅吃饭(在小区门口的餐馆,点3,4个菜,来2瓶啤酒,一次3个人60-70左右)的缘故,师傅活干的很仔细,没有报废一点瓷砖(1块80*80的砖要128元)。这期间有一次中午收工去吃饭路上偶然聊起来,师傅问我一个月能挣多少啊,我说3,4千块钱。结果师傅有点惊讶的说:“这么少啊”。吃饭的时候我也问了下师傅,师傅大致估算了一下,一年平均下来,(冬天没有装修活,师傅会回老家)可能一个月5千多吧。我说咱们差不多啊,我们这种一个月税,保险,公积金就扣掉了老大一块,不扣这些,可能真差不多。

    我后来一想,也是。蒙娜丽莎瓷砖报价手工费35一平,尽管这位师傅先要通过在蒙娜丽莎的老乡被分掉一块才能拿到钱,但一平也应该有15-20的手工费的。师傅3天时间铺了快70平的瓷砖,那么如果按20平一方算,一天的收入可能就要小500,所以人家对3,4千一个月会感叹,这么少啊。

    故事三、

    因为想出租房子,想买2个床,但家具市场的床都好贵。偶然开车路过,在距离繁华的洪楼地区不到3公里的花园路东段的一个路边的城中村里,发现一个个体做床的。最后3百块钱买了2个床。都是有木条框架做裎,用木器厂下脚料的20,30公分宽的细木工条做床板。 床1天就做好了,师傅给送货的过程安装的过程中,看了我的房子就和我聊起他现在买房子的经历了。

    他已经看过很多济南东部的楼盘了,还曾经在一个叫蓝调国际的楼盘交了1万定金,当时单价5700,后来因为嫌抽到的号楼层太高(18层),就退了。去年10月他参加了在花园路边上的景苑·启城的认筹,交5万抵7万的活动。当时楼盘

    http://jn.focus.cn/votehouse/150700.html。

    说实话,当时他说起自己买房看房的事情时我真点有点惊讶。因为我当初从大路边看到牌子找进去的时候,是一个环境极差的城中村。房子都是平房,破旧不堪,泥巴小道,路边全是垃圾和污水。他只是租了一个院子里的3间房子,一间屋一个月100,放着各种木工加工工具。他住的地方窗户是糊的塑料布,2口子做饭就是在屋外边放个炉子, 在我们这些所谓白领的印象里,这些人是社会最底层,没有保障,也许只能解决个吃穿,当他平淡的诉说他参加交5万抵7万的活动时,我真的有点惊讶。

    师傅后来说这2年很多装修公司来找他,给他开一天150的工资,他不愿意去。自己干自由,也不少挣。只是现在租的地方快拆了,孩子也大了,想买套房子了。然后抱怨这楼盘拖了这么久还没消息,是不是该退了去买别的。我建议他还是别退了,这半年房价涨的很厉害了,退了可能就不是那个价了。还给他介绍了下高新区附近的楼盘。师傅确实是想买房子,也想让孩子去好点的小学,我没有问师傅户口之类的问题。当时,我确实有点缓不过劲来。生活在那样一个污水横流,垃圾遍地破旧的棚户区里生活的一个干木工私活的师傅,居然那么轻描淡写的谈论交5万抵7万。

    故事四、

    这个河里有,不是我的经历了,引用一段。 地址 http://www.ccthere.com/article/2843062

    里边有一段

    “很幸运有工作的人,有的为了保住饭碗不得不长途上班,牺牲了跟家人在一起的时间。住在宾夕法尼亚州的油漆工卡普托先生每天早上三点钟起床,四点钟发动汽车到125 英里以外的纽约长岛去上班。在路上要开三个小时左右。现在他晚上10点才回到家里,睡上五个小时又要去上班。”在克鲁格曼的研究中引用到这样一个真实的故事。另外,较 2000 年相比,美国家庭目前平均每年在食品、医疗、能源和住房等方面的支出已经高出了近 5000 美元,美国中产阶级已经不再像以前那样轻松度日。

    125mile是201公里多点,我们以天安门为圆心,天津110km, 保定135km,沧州180km,承德177km,张家口160km,大同,石家庄250km.

    四个故事就到这,前3个都是自己或者家人亲历,第四个是河里南方有嘉木mm的帖子。

    看现在河里,政委,忙总,萨苏老大对房价问题都已经近乎愤怒了。是的,房子对年轻人压力真的很大,但是我建议各位在参考这些老大建议的同时,要多观察你身边的人,就我亲身经历来说,那位交5万抵7万的木匠,绝不是什么炒房者。这几年的发展变化的一个趋势就是,买房子,尤其市中心的房子已经不只是白领和学生们的专利了,也许给你铺瓷砖,砸墙的人,路边卖馒头,摆烧烤摊子的人,甚至整天在脚手架上爬来爬去干活的人,都开始有能力参与到买房子这个游戏里来了。从故事二看,那位铺瓷砖师傅的孩子在毕业之后,当他需要买房子的时候,他那整天在切割瓷砖灰尘中工作的父亲有可能能一次性给他拿出50万的首付来(这些人生活很节俭,不上网,不炒股,衣服地摊,吃饭最省)。

    所以我觉得,60%真的不大可能,如果买房的只有学生,也许应该80%,但很多10年前挣扎在生存边缘的人群,他们中的比较优秀的,已经可以和学生白领们来争夺城市中心的房子了,这个趋势,也许只是个开始。

    • 家园 是啊,我经常和身边的人说

      不是房子涨的太厉害,是周边的人赚钱的能力越来越强了。只要这些人赚钱的能力还在,房子怎么可能暴跌??

      也说一例吧,以前老觉得导游很没钱的,可别看这些导游工资不高,有些可能连固定工资都没有,可是带团的购物抽佣很厉害,好的团可能一次就有上w的收入,这些怎么能比?

      还有就是现在自己新房子又要装修了,想找以前装修的小老板,一打听,现在人家已经做大了,专做宾馆装修,小的生意已经不愿接了,几百w的房子对他来说毛毛雨,以前就沪太路9百边上一家小破店,还自己开着破普桑陪我一整天就为了买个几十平的地板,想想才4,5年功夫,大家都在不断进步中。

    • 家园 是啊,我经常和身边的人说

      不是房子涨的太厉害,是周边的人赚钱的能力越来越强了。只要这些人赚钱的能力还在,房子怎么可能暴跌??

      也说一例吧,以前老觉得导游很没钱的,可别看这些导游工资不高,有些可能连固定工资都没有,可是带团的购物抽佣很厉害,好的团可能一次就有上w的收入,这些怎么能比?

      还有就是现在自己新房子又要装修了,想找以前装修的小老板,一打听,现在人家已经做大了,专做宾馆装修,小的生意已经不愿接了,几百w的房子对他来说毛毛雨,以前就沪太路9百边上一家小破店,还自己开着破普桑陪我一整天就为了买个几十平的地板,想想才4,5年功夫,天翻地覆啊。

    • 家园 花您的例子,其实换个角度想,这不正是高房价遭致如此怨恨的

      吗?房子不是生活的一切,如果住房的负担轻了,文中那些生存边缘的人生活水准该提高多少阿

    • 家园 你的例子正好说明了房产经济的脆弱性

      做地板的,做家具的,都是房产经济的直接外围。一旦房价开始跌落,这些人是直接受影响的人群。房市跌10%,对他们生意的影响可能是50%。房市跌20%,他们可能得回家种地。如果把他们成为刚性需求的一部分,那么房市就会进入跌跌不休的恶循环。

      • 家园 房价跌了和外围没直接影响吧

        只要新房开工和竣工数不变,那么消耗的钢筋水泥等应该也不变。同理,房屋销售量不变,家具地板等也不应受太大影响。

        房价高低和以上数据似乎没有直接联系,比如目前上海深圳就是价格上涨但成交量萎缩。

    • 家园 体力劳动者的收入确实出乎意料

      我小姨在当地县级市一个门面里面打工,帮卖防盗门的,月收入在1000多些,春节在家的时候,她说店里面的一个伙计,(专门上面负责送门和安装的),去年拿了25万,被老板扣了4万,(压着,防止他来年不给他接着干),我还跟她确认了一下,结果我二姨说,去年给她家装修的装修工(铺地平,夫妻俩),大工300/天,也就是他们夫妻俩600/天的收入

      不过这两个工种说都是特别苦的,起早摸黑

    • 家园 这些人生活很节俭,不上网,不炒股,衣服地摊,吃饭最省

      所以才能 一次性给他拿出50万的首付来

      • 家园 是的,所以内需都被抑制了

        现在大家都攥着钱,都不花,都准备着买房住,买房投资,该吃得不吃,该穿得不穿,有点钱就存银行进股市,大量的产品和服务都没有人去消费。

        说不定房价下来了,大家发现手里钱多了,开始使劲消费了,反而导致通货膨胀了。

    • 家园 北京能创造多少高收入工作?

      两个地方家庭,全力扶持两小年青在北京抢小两居、小一居。拍出50万首付抢60平的一居,总价150万均价25000,全国很多人能做到。北漂的家庭在攒钱,北漂们在观望,随时行动。小年青买房安定下来,再把两家老人接过来,还要两个房,需求没完没了。这个逻辑我同意,全国很多家庭都想这样。

      这是北京中心论。全国资源进北京,北京房价东方不败。但是,我想问一下这个模式的前提:北京能创造多少高收入工作,支撑起3万一平的高房价生存?是否这种高收入工作太多了,以至于北京造不出足够的房子来应对,要挤爆了,只好靠高房价往外赶人?

      当然,如果让炒房,这个问题是不需要回答的。全国的钱到北京抢,再多房也可以买光。

      • 家园 感觉你说的好象都是你凭空想象的,不知有没有去实际调查

        一下,就是实事求是的调查个几十个人得出结论也行呀.

        应该没那么多"两小青年"吧

      • 家园 政委,咱们先统计四环内能有多少房子吧

        能创造多少个高收入工作真不好统计。北京中南海,国务院,各大部委,人民日报,政协,新华社,cctv,等随便哪个都有相当大的工作人数。一个足协,有编制的人就不少,而福特宝之类的寄生于足协的人估计比足协人更多。

        四大行,中字头的几十家国企的总部。一个中石化总部会有多少员工那?这些人是中石化几十万员工里在内部切蛋糕的时候切到最多部分的人。其他不起眼但因为掌握权力或者靠近权力而能山下起手的人也很多。证监会有编制的人可能不多,但无数为了上市过会的公司在北京公关,寻找各种能人的时候的花销我估计比证监会工作人员一年的收入高很多倍。

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        从这个图片里标注出的北京四环加北五环。南北大约20公里,东西18公里左右。面积360平方公里吧,好像很大。360*1000*1000=360000000平方米。 扣除这里边的山河湖海,扣除故宫,中南海,景山,颐和园,圆明园一类的公园,再扣除大量道路,铁路,工厂,车站,学校等等,可利用土地200平方公里就差不多了吧。供热数据里有,北京三环以内50%以上是公共建筑,加上四环内部也差不多。而公共建筑占用土地要比住宅大的多,比如医院,大会堂,政府机关大院等。四环内加北五环能用来搞住宅的地方100平方公里也就顶天了。这里边还会有一半被各种以前的旧住宅,四合院等和一些小产权房。这样还剩下50平方公里吧。容积率至多1:1。5000万平顶多,除以100,就是50万套。

        至少80%的人就算价格上天,会卖掉吗?能抛出进入市场的高价房,也就10万套顶天了,一套300万,3000亿的资金就操控了。3000亿很多钱吗?

        • 家园 四环加北五环内应不止50万套房

          2009年末,北京常住人口1755万。假设只有三分之一住在四环加北五环内,也有600万人。如果只有50万套,一套要住10人以上。

          你推的这个数据似乎有问题。你这个50平方公里容积率1:1不对。

          • 家园 数据推理不可能超越现实存在

            50万套,可能还是往多里算的。常住人口里的大部分必然是住在这个范围之外。因为地上没空,一个小区容积率如果超过3就很挤了。问题地上不可能都是小区,医院,小学,中学,大学,公园,商场,饭店,集市,垃圾站,公厕,变电站,排水沟,污水处理厂,电线杆都是需要土地的。

            关于容积率的官方说法

            按照北京市规划委、国土资源局等部门联合发出的《北京市城市建设节约用地标准》,北京市一般商品房居住用地容积率被限定在1.6-2.8的范围之内

            这个1755万,是指的面积16,410.54平方公里的大北京市,320平方公里只是这16410的50分之一,能集中三分之一的人口吗?实际上即使我们把50改成80,把容积率从1提高到1.5,也就120万套,假设20%的房子没有住人,可以在一年内同时抛出,那也就是24万*300万=7200亿人民币,也到不了万亿规模。

            还是图片说话吧,第一幅图是长安街和南二环东四环之间区域。长8公里,宽4公里。面积32平方公里。里边红色部分是这片区域里不可能盖房子的区域例如天坛公园,使馆区,铁路,火车站,北京工业大学一类或者容积率很低的胡同区(胡同容积率能有个0.3就不错了)

            粉色是长安街边沿,也会有楼盘,但应该很少,是写字楼区。绿色部分是半胡同半老宿舍楼区,都不很高的那种,容积率也不会高。黄色区域是非高层住宅非成片小区区域。去掉这些区域,从图上看,能剩下个三分之一就顶天了,然后这三分之一里还要有河流,道路,学校,医院,超市,饭店,酒店,ktv,洗浴中心等等等等。也就是说,长安街以南,南二环以北,东四环以西可以搞成商业化开发的住宅区顶多5平方公里。就算容积率达到很高的3,也就是5*100000*3=1500万平方米,一百一平顶多就是15万套。

            第二幅图是我选了住宅区里的一平方公里区域用来数楼的。位置在广渠门内大街,中心在东经39.53.30,北纬116.25.40。图上可以大致数出,假设这一平方公里内全是住宅,也就有60-70栋楼左右。一栋楼按200户,2万平米算,也就是一平方公里纯住宅用地大致可以容纳120万-140万平方的住宅。这样算,北京四环内加北五环如果有80平方公里土地完全只有住宅,也只能放开1亿平左右的房子。也就是说一百万套顶天了。

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