主题：【求助】重拳之下，房地产为什么跌幅那么小？他们想干什么？ -- 程不悔
家园 房价是政府资金来源大头 解决方案1：地方政府裁掉不需要的人员，节衣缩食，放弃铺张浪费等等无故耗钱的事情。无可能。
解决方案2：找到另外的资金来源，并且这个来源要稳定，要数目大。目前可以看到的只有房产税，另外估计还有车辆税的增长。可行，目前还没有看到快马加鞭的劲头。
家园 先要贷款还清才能过户 先要贷款还清才能过户，过户后下家才能申请贷款。所以你们3个人无论谁卖给谁，第一次买卖时候3个人出的钱加起来必须要有全款那么多。
家园 非常感谢你！谢谢！
家园 几点不同看法 1 杭州房价3000的时候是1999~2000年。那个时候几乎没有炒房的概念，买房的是无法分到房子的小白领和一部分先富起来的小老板以及想在杭州落户的外地人，基本是自用的。那时候房子销路也不是太好，记得拱墅区和滨江区都有购房入户的优惠条件，鼓励外地人买房。
2 开始规模炒房是2005年，那时候房价6000~7000左右。07年涨到11000，08年底低潮的时候新房14000（野风房产3期开盘价，郊区的万科魅力之城打折7~8000）。09年5月起逐月飙升，5月份二手均价14000左右，12月20000以上了。
3 假按揭的回报计算有误。每次过户都要付30%的首付，文中没有计入，实际交易额5000万和8000万，其实从银行是套不到这个数字的（评估价的一半至70%）。扣除实际投入的自有资金应有的利息收益损失（那时候股市收益很不错，06~07年上半年年股市收益50%算很一般的）和应付银行贷款利息也没有扣除。加上各种交易税（那时候房子没满5年要交20%所得税，08后改为不满2年）、费、及办假按揭的各项打点，假按揭的实际收益远没有你说的这么多。故而采用这种炒房方式的比例也不高。
4 比较典型的利用银行贷款炒房的是些有实业的家伙，利用厂房、生产线之类的不动产抵押来套取银行贷款，再组团以买房的名义给开发商放私贷。抵押物是比开盘价低得多的新盘楼房预售，这些房二次销售后的差价就是炒房团的利息收入，一般抵押一年到一年半，如果开发商没卖出去，炒房团按合约过户以二手房自己来卖。
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家园 谢谢你，事情我说清楚些 1.这些信息是银行、房地产、和政府人员的交谈中得知的，都是我的朋友同学，他们不会故意骗我，但具体操作说得不详细，听到的具体人和事，我又不能说，所以想赵这样一个方式来表达。
2.主帖是试图用最简单、但不泄密的方式说清我能说的，实际操作要复杂很多，有银行高管和政府人员参与，他们收集身份证（从来没有买房的）、代办假证明、代办银行卡、代办贷款，是一种一条龙服务，普通人根本玩不起的。甚至有些人根本不知道自己名下有房了。
3.没有说5000-900=4100是想会意即可，而不是做一个推理算术，造成误会的确是我的错，很抱歉。
4.具不悔所知，杭州20%的所得税实施了一段时间后又取消了，这个情况不知道谁的信息是对的。
如果你知道多一点，在能说的情况下，是不是可以多打字点字？谢谢
家园 假按揭一般是开发商在做 开发商找一批身份证（员工或其他人的），与银行合谋，把未出手的房子以个人的名义向银行按揭套取现金，身份证人员不承担任何责任和义务，还有一些好处。以前房子销路不好时，开发商借此法回笼资金，销路好时借此法自己拉抬房价，回笼资金，并造成供不应求的假象。但这些房子基本都要走“退房、二次销售”的路子。后来房屋销售要上网公示，退房过多的要被查，这种方式就少了，于是开发商就找炒房团解决资金问题。
你举例的似乎是开发商和银行之外的第三方假按揭炒房，这个只能说不太常见。个人行为要受很多的约束，没有开发商那样的能量。费用也比较大，比如过户前要全额还款，过户要评估（按揭评估费好大一笔，中介方和银行方要各评估一次），签约要双方（包括买卖双方，已婚的还要夫妻双方）到中介或房屋产权管理部门签字。所得税一直有，原来是差价的20%（未住满5年，记得改过一段时间2年，现在又回到5年），现在是差价20%或总额的1%，外加营业税5.6%，契税印花税等等。（开发商内假按揭内部退房，这些费用基本是没有的，操作流程也快很多）
而且从房价3000开始炒到20000.这个时间跨度有10年，资本运作时间这么早，跨度这么长，个人感觉不太可能。想来你只是举个例子，说明有这样的炒房方式，但是时间、价格、收益等数字是虚拟的，不是重点。
总之，第三方的假按揭是有的，但收益比不上开发商假按揭的收益。
家园 多谢白门兄指点，不悔受教，你的帖子已被转至各大网站主贴 跟你说一下。
- 复 几点不同看法
家园 花一个，有个问题请教： 4 比较典型的利用银行贷款炒房的是些有实业的家伙，利用厂房、生产线之类的不动产抵押来套取银行贷款，再组团以买房的名义给开发商放私贷。抵押物是比开盘价低得多的新盘楼房预售，这些房二次销售后的差价就是炒房团的利息收入，一般抵押一年到一年半，如果开发商没卖出去，炒房团按合约过户以二手房自己来卖。开发商如果按低于开盘价的价格卖房给放私贷的家伙，开发商获得了什么呢？仅仅是资金的回笼吗？因为按你的说法，及时房子卖出很高的价格也和开发商没关系，因为：
这些房二次销售后的差价就是炒房团的利息收入家园 开发商普遍缺钱 炒房团，给房地产开发商提供巨额资金。
目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口浪尖上，不进则退，不活则死。
目的二：使城市房屋（包括商、住）价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层（绝大部分都是银行按揭）。
开盘价应该是开发商定的，因为新楼盘主要是开发商来卖，它要考虑市场接受度。至于炒房团能拿到的预售房折扣，就是私贷利息的多少倒推出来的。这些在合约里都谈好了。
炒房团也不一拿到楼盘里最好的户型，比如一梯三户的那种，一般西边套和中间套搭售，但楼层给的比较好(这样每套房子价格差距不大，适销人群比较广），最好的朝东的户型，因为单价高，户型通常会做的比较大，总价高。最好和最差的楼层房型适销人群差别比较大，不利于过户后没有推销经验和精力的炒房团出货。
家园 没整太明白 沙发+花