五千年(敝帚自珍)

主题:不喜勿入:做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

共:💬190 🌺806 🌵4
分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 13
下页 末页
  • 家园 不喜勿入:做空中国房地产市场时机判断

    抛砖引玉。

    1、只涨不跌的特性:市场结构。在缺乏将存量地产推进市场流通机制的情况下,供应商(开发商/多套房持有者)总能营造出供不应求的状况,即增量的需求基本由增量供给满足,这也是很多人信誓旦旦赌过两年房地产价格报复性上涨的主要理由。这样的市场结构,具备以下特性:1)房产的持有利益主要依赖于价格上涨而不是租金变动,这也是目前用房价/房租比衡量房价理性失效的主要原因;2)存量空置房较低的取得成本使得持有者进入二级市场的意图下降;3)开发商/地方政府完全具备价格单边向上的操纵能力。这些特性决定了做空中国房地产市场所面临的短期压力:在市场结构破裂之前具备价格向上的惯性和粘性。

    2、市场结构变动。市场结构的变动主要来自于两个方面:1)政府推动,通过房产税等措施激活存量空置房,使得二级市场反映供需的实际状况,但我们认为这种可能性很小;2)房地产市场在当前结构下演绎到极致,市场结构迎来结构性破裂点。

    3、市场结构发生结构性破裂的条件。宏观层次:1)经济增速下滑,高杠杆行业面临的资金压力上升,放大房地产短期供给;2)银行体系房地产贷款风险暴露加大,贷款投放能力下降与风险意愿下行并行,削弱对房地产贷款资金供给能力。微观层次:1)经济下滑,居民收入下降及负债承受能力下降带动需求下降;2)资产泡沫破裂,个人债务上升推动多套房持有者变现意图上升。从宏观层次看,银行信贷供给是主要因素;从微观层次看,资产泡沫破灭推动存量房产进入流通是主要因素。

    4、交易时机:有利因素正在累积,但还不到扣动扳机时间。宏观层次:政府和银行继续鼓励按揭贷款。微观层次:有利因素在累积。作为存量多套房的主体,中国高端人士是银行体系私人银行的主要客户,资产泡沫的破灭主要来自于:1)私人权益投资;2)债权类信托。我们看到随着经济增速下滑,IPO上市将放缓、企业信用违约率在上升,比如山东海龙、江西赛维(更不用说江浙资本)。更多的信用违约还在后头。

    5、下跌空间。房价一旦转跌,下跌幅度是基于银行抵押的2-3成幅度,还是有更大的空间?政府和银行会偏向于前者,但我们认为取决于资产泡沫的破灭幅度及以此造成对多套房持有者财富的影响幅度。在经济下滑,新增购房需求下降的背景下,资产泡沫的破灭程度有多大,存量房进入市场的量有多大、可以承受的价格下跌空间就有多大。最终,房价将被动地向正常的房价/租金区间回归。在所谓的政策底和市场底之间,重要的是后者。

    6、交易工具。如果国内有CDS工具,CDS将是未来做空房地产市场完美的工具。国内缺少做空房地产的直接工具,银行/房地产股票将是阶段性的卖空工具。

    通宝推:老树,棋人鲁大耍,forger,
    • 家园 四年了,房地产还是那么疯狂
    • 家园 两年以后,房地产周期到了拐点
      • 家园 房产税等措施激活存量空置房可能性较小这个判断有变化吗?
      • 家园 看这个架势,是分化拐点概率高

        1,2线城市被压制的需求开始释放,投资需求重新开始出现。部分3,4线城市过剩严重,人口外流严重。全国的水泥下降,但1,2线部分城市的价格反而可能开始企稳回升。保障房慢慢不再吹了,棚改也当不了救命稻草。

    • 家园 楼主的错误主要是无视了消费需求

      人要往城市找工作,城市要提供给新入人口住房,不论购买还是租赁,这都构成了居住需求。

      楼主从投资品属性来分析住房,这个在居住需求饱和的情况下是成立的。而需求供给不平衡的时候,市场不是遵循投资规则而是遵循供需规则。

      另外楼主有些明显主观的未经验证的前提

      存量空置房较低的取得成本使得持有者进入二级市场的意图下降

      高杠杆行业面临的资金压力上升

      个人债务上升 (总体来说,中国目前无抵押贷款是很困难的)

      政府和银行继续鼓励按揭贷款 (正相反,二套房要首付六成,而且贷款前提是还清已有存款)

    • 家园 做好准备吧

      目前经济发展到这个阶段,分配问题已上升为主要矛盾。所谓的理性,主要看屁股坐在哪里。

      Wait and see。

      • 家园 抛开屁股和政治不看的话,目前市场需求旺盛

        民间相当富有,感谢共产党

        • 家园 需求旺盛不假,民间富有就是笑话,除非把官商当人民主力

          需求旺盛不假,民间富有就是笑话,除非把官商当人民主力

          不过即使需求旺盛,不扒掉一大批,很多地区(东部大部分城市)存量和在建量装下2020规划人口绰绰有余

          • 家园 把资产负债表仔细列出来以后我相信你会同意的

            我有个看房贴,一下子找不到了,我不知道怎么把它归到理财去。

            反正里面讲到一对老夫妻,98年购入后从未买卖房产。现在想卖掉置换大房子然后和子女合住

            他目前的房产60平左右,3万块一平,总价180万左右的。我估计他打算买90-110左右的,他自己的房子卖掉再拿出70万,凑够250万,以2万5左右的单价,在远一点的地域购房,可以吧。

            在考虑到他从未贷过公积金贷款,他至少还可以贷40万左右的公积金,然后通过公积金还贷,哪怕他存款为0的话,月供也不会超过5000块。

            归根到底只算你的银行存款的话的确很难拿出几百万。但是考虑到自身的不动产的话的确很有钱。

            • 家园 同意这个不如相信一个鸡蛋家当笑话的逻辑

              同意这个不如相信一个鸡蛋家当笑话的逻辑

              就是一个落魄户拣了个鸡蛋,给老婆说蛋生鸡滚雪球然后买小妾,结果老婆把蛋打碎了,然后告官……

              城镇化村改补助,本地每平米建筑才700,空地100……

              反正里面讲到一对老夫妻,98年购入后从未买卖房产。现在想卖掉置换大房子然后和子女合住

              他目前的房产60平左右,3万块一平,总价180万左右的。我估计他打算买90-110左右的,他自己的房子卖掉再拿出70万,凑够250万,以2万5左右的单价,在远一点的地域购房,可以吧。

              在考虑到他从未贷过公积金贷款,他至少还可以贷40万左右的公积金,然后通过公积金还贷,哪怕他存款为0的话,月供也不会超过5000块。

              你说的那个是主动砸锅卖铁背阎王债帮银行补窟窿,真这么傻黑灯楼哪有这么多

              干脆你找找这类傻子的比率,排除掉不得不玩住房抵押贷款买房的炒家,有3个点吗?

    • 家园 有个问题要问大家,请务必帮忙解答一下

      最近不停的看房,发现各大房地产商都在做大面积的房子,动不动就上200方以上的面积,有些地产商甚至做到300以上面积的房子,不是别墅,是公寓,都是新开的盘,请问这到底是怎么一回事啊?有点看不懂。

      中国真的有这么多人有这么多钱买这么大的房子吗?如果没有人买,那为何各大地产商都在做这么大的房子呢?

      大学城某个房地产毛坯房1万九,最低面积260。雅居乐萝岗的房子也都是200平以上的,毛坯房二万一。这些价格在其他地产新推盘还算是比较低的啦。

分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 13
下页 末页


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河