五千年(敝帚自珍)

主题:不喜勿入:做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

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    • 家园 政府托市的大杀器们。。。

      政府托市的大杀器们。。。

      不如大家总结一下,政府托市用过了哪些大杀器,还有哪些大杀器没有用呢。政府手里还有什么牌

      1。停止卖地,土地"流拍"

      2。不追缴土地拍卖费,让开发商没有屯地财务负担。

      3。让开发商停建缓建,屯地,屯房。

      4。实在卖不出去,以成本价给内部公务员,防止冲击主流市场。

      5。降低首付。

      6。降低购房贷款。(我个人意见,这张牌已经打出手了,未来的余地不大。)

      7。允许地方政府发地方债度过难关,而拒绝卖地冲击市场。

      8。房地产开发商相互兼并,政府担保发行债券,上市融资,而维持屯房屯地。

      9.中国的四大资产管理公司还可以将小房地产商的不良资产项目接盘,防止"不负责任"的小房地产商希图以低价甩卖来冲击市场,降低房价。

      10.购房者可获个税返还补贴

      11。土地拍卖后,低调帮助开发商修改土地的容积率。给公众造成土地价格高的印象,抬高公众的涨价期望。而实际的户均土地价格低。开发商盈利空间增大。

    • 家园 房子的使用和投资双重性使得做空是危险的

      有一个段子, 某猥琐男包二奶,购房一套70平方作为爱巢,时价35万,每月1万付给二奶,协议期五年。五年过去了,此男共支付60万给二奶, 事后大奶收回住房,市价卖出175万,五年白吃白玩,还净赚80万。老婆不禁大喜, 和老公说, 还是你干得好啊。

      房子是用来住的,也是用来投资的, 这是房地产的双重特性。托底房地产最大的大杀器没有用之前做空房地产是危险的。

      WG过去10年错误地把房地产放在国民经济的支柱产业, 导致了房价上涨了10倍,这是中国历史性的悲剧, 因为大多数老百姓要用一生的辛劳来偿还他们的欠款, 特别是进城的农民和农民子弟, 他们没有拆迁补偿, 没有老宅升值, 几乎全用双手来偿还。所以我一直说温是用小恩小惠收揽农民民望,用狠毒的房地产政策来收割农民子弟的一生。

      但我们不能说WG一点也不知道房地产疯涨对社会结构摧毁性的危害,明证之一就是贷款利率。比较香港、台湾、日本、韩国和美国, 房地产作为有抵押的贷款, 几乎可以看成是0风险,这些国家的房贷利率低得我们难以想象,一般的安排都可以控制在3%以下。

      这种利率对于自住房是非常有利的,一套300万的住房, 利率7%的时候, 可以看成是年居住成本21万; 而利率2.5%的时候年居住成本变成了7.5万,几乎变成了三分之一。21万的居住成本放在全世界, 哪怕是美日欧发达国家也是不能接受的, 何况中国?但中国老百姓默默地接受了。不是他们觉悟高, 也不是他们真的有钱, 而是房地产的投资属性在发挥作用。大家相信房子会在几年后升值, 现在的高成本实际上是投资。而过去10年的经历也一再证明了相信房地产的投资是可靠的。

      如果在将来某一天,房地产真的要崩盘了,绝望的房地产商, 绝望的地方政府和绝望的负资产购房人就会结成统一战线, 最终政府会祭出2.5%自住房贷款利息的大杀器,而每年的通胀就是2.5%,到了那个时候你相信房价涨还是跌?

      最终高房价就会变成财务问题, 大家关心的是每月能不能支付房贷利息而已。所以我判断,以上海300万一套房为例,只要社会主流家庭能支付每年10万的利息,房价就不会崩盘。

      通宝推:tsubasa,
      • 家园 空置房没有使用价值,所以你的论断不成立

        房子的使用和投资双重性使得做空是危险的

        没有使用价值的东西不存在投资的意义,因此是做空的绝好题材。如同造假报表的中国在美国上市公司是花街做空目标一样。

        凡是不做空,必然要做多。横盘是做空的一部分,久盘必跌就是这个道理。

        房地产做空就是在高位抛售,那些已经卖出的房地产已经完成了做空,至于什么时候抄底就是完成一个完整的做空循环机制。

        最大做空的庄家很可能就是政府,等到征收房地产税,公务员财产公开之日就是房地产水泻之时,也是做空方全胜的时机,国有化社会化那些占着茅坑不拉屎的空置房。

        乳山市30万全部人口,有25万套空置房,这些空置房如果已经出售,做空就完成了。

        中国有8000万套空置房,早就被出售,完成了做空步骤。

      • 家园 银行是经济实体

        而且事实证明,就算是几大国有目前也是利润导向的

        资金成本是市场决定的

        房贷不太可能无视市场利率达到你说的那个水平

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