五千年(敝帚自珍)

主题:楼市马后炮兼分析和猜测 -- 曾自洲

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  • 家园 楼市马后炮兼分析和猜测

    中国的楼市或是房市是挑动人的话题。中国的新三座大山,医疗,教育,房子,其中医疗和教育都在逐渐缓解,而楼市却越长越高,似乎永无尽头了。

    医疗通过新医保,医药分离等等,应该是在逐渐缓解。教育,现在大学的收费差不多20年不动了,以前的所谓私立学校的学费也有十年不动了,随着人们的工资增加,当年那些高不可攀的学费,现在也显得没有那么可望而不可即了。只有房价是个例外。

    过去十几年,房价的上涨主要有几大动力:

    1 首先是中国人均收入的增长,这是房价上涨的最根本的基础。2000年,人均收入大概在800美元左右,2012年,人均收入大概在4500美元左右。同时中国的人均收入的增长并不是由房地产带动的,而是通过中国的工业化带动而来的。

    2 美国自2001年纳斯达克泡沫破裂以来,除了中间短暂的紧缩导致次贷破产以外,一直都执行货币宽松政策,造成世界范围的美元泛滥,显著特点就是黄金从300美元/盎司最高涨到1900美元/盎司,石油从20美元/桶最高涨到150美元/桶。

    3 中国为了保证汇率的稳定实施的是强制结汇制度,结果就是有多少美元进来就要印多少人民币。在美元泛滥的大背景下,造成人民币也不得不泛滥,中国政府急需一个货币收纳器,从事后结果看,房地产承担了这个光荣艰巨的任务。

    4 地方政府需要用地价做抵押,来进行城市建设,对维持和推高地价有主观故意的动机。

    至于啥丈母娘经济,中国传统观念都是经济大潮中的小浪花,能锦上添花,不能雪中送炭,力挽狂澜。

    现在这四大支柱的趋势是这样的:

    1 中国人均收入还有20年好涨,暂时看不到停止的迹象。

    2 美国的QE有结束的趋势,具体原因不太清楚,现在是清楚的不说,不清楚的乱说。以宋鸿兵的说法是美国的债券回购市场要出问题,他说的东西,分开来的汉字我认识,合在一起就完全不明白了。不过反正美国在缩减QE,具体操作看美联储的了。

    3 中国正在走自由兑换之路,换句话就是中国正在一点点的放弃掉强制结汇制度,最终的结果就是人民币和美元脱钩,也就是说美元的泛滥不再必然导致人民币的泛滥了。

    4 中国一线城市的土地越来越紧张,地方政府通过推高地价来筹措城市建设资金的方法会越来越困难,或者说地方政府要换个方法筹措资金了。

    从这几个条件看,房价的四大支柱有三个要出颠覆性的问题,只有人均收入的增长可以依靠。似乎好像,中国房地产市场要掉头向下进行调整了。不过有人均收入顶着,估计最终会涨回来了。

    最近发现一个现象,以上海为例,500万的房子,租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在,500万的年回报率最保守是5%,也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了,用投资收入租房子,马上可以大幅度的改善自己的居住环境,还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子,普遍入住率不超过50%。房子,至少上海的房子真的是在踩钢丝,只是不知道这个钢丝还能踩多久?

    通宝推:赵沐浴,
    • 家园 保值的资产不能按回报率来计算

      因为通胀,现金不具备保值性。现金购买理财产品,所谓的收益,无非就是对其所承担的各种风险的一种补偿。风险越低则补充越低。比如银行存款,风险低,则补充相对也低。而理财产品,风险更高,因此补偿也就更高。

      最典型的保值资产是黄金。实物黄金,完全没有任何收益,甚至还要倒贴保护的成本,算起来收益为负数。如果完全从投资收益的角度,得出黄金的价值就应该为零,甚至负数。这种结论是很荒唐的。因此,判断资产的价值,应该是其对应的“风险-收益比”。

      大城市房价,比黄金还要保值。大城市的资产,其价值,对应的周边各种的基础设施,如道路、学校、医院、地铁、水电煤气等等等等,以及在此之上的各种维护成本,警察、法院、教师、医生、环卫工人、煤气公司电力公司自来水公司的工人、城管、公交服务等等等等。

      这些看得见的物质成果,和看不见的人力成本,才是一个城市的房产,最有力的支撑价值。

      一个城市,房价什么时候下跌?当市政工程烂尾,公共服务因资金紧张而大幅滑坡的时候,这个时候,房子这种资产,才有下跌的风险。比如美国的底特律,以及国内某些有苗头的三线以下城市。

      关键词(Tags): #风险收益比
      • 家园 48年冬天的长春,一个窝头都能买一栋房子了

        认定房子保值,那只能哈哈哈哈哈哈哈了。

        最保值的,是金条和土地。

        我们家有一大票亲戚饿死长春,有钱有屁用,当兵的直接抢,把你杀了拿去作两脚羊,这时候,什么都没用,只有有枪有人才管用。

        当全世界把钱注入中国的时候,是一个状态,当大家要拿钱回去的时候,又是另一个状态。能赖帐吗?不厚进了秦城养身体,再出来的时候,就不知道他和太孙谁厉害了。

        毛时代,为什么搞上山下乡?盖因没有足够的财力维持这么多城市人口,所有的社会服务都是成本,把人赶到农村自生自灭,这些就免了。

        • 家园 盛世古董,乱世黄金

          和平年代,房子比黄金保值。

          中国即使真的走拉美化路线,只要不打仗,房子一样保值。

          北京上海的房价,可以参考巴西的圣保罗的房价。巴西的贷款利率到了14%,公寓房价照样不比北京上海便宜多少。

          当然,因为治安不好,圣保罗独栋的价格,反而比公寓房子便宜一大块。巴西的公寓房,外面是高墙大院,有严密的保安系统。内部游泳池、健身房、洗衣服一应俱全,与外面严密隔绝。社会治安越混乱,这种保安严密的公寓楼,价格反而越高。

          而且真到了乱世,持有黄金完全是在找死,成为被杀的枪靶子,还不如持有房产,反正不容易被抢走。

          特大城市,最怕的其实不是粮食问题,而是饮用水。48年的长春,人口数量比今天的北京上海,低了2个数量级。饮用水可以靠地下水支持,因此才会有粮食问题。

          如北京上海这样的特大城市,不可能有长春围城那样的粮食问题。只要突然断水三天,一旦热水器和厕所水箱里的水喝光,立即会成为人间地狱。而且因为交通的限制,大多数人是没有办法疏散出去的。

          你要是天天担心这个,真的是别活了。

          更进一步,如果真的怕动荡的话,也可以考虑在城市的远郊区,水源丰富的地方买房子。上海的可以考虑一下崇明岛,北京的可以考虑山区水库附近的产权房子,如北京东边的,可以考虑密云水库,北京西边的,可以考虑延庆的官厅水库,或者昌平的响潭水库,周边不远的地方,都有大产权的房子在卖。

          平时可以当度假屋,躲避城里的空气污染,真到断水断电的一天,买一个液化气罐,买上200斤粮食,骑自行车去水库打水,总之能比城里多支撑那么几个月。

          总之,大城市的居民,如果真的杞人忧天,害怕动荡,与其持有黄金,不如在水库周边配置一套度假兼避难的小屋,即可以享受大城市房价不断上涨的红利(涨幅比市中心更快),又可以对冲动荡的各种风险。(一旦动荡,市中心地区治安会乱,进而房价会跌;而需要开车才能到达的远郊地区,反而会成为一片乐土。)

          子曰:“智者乐水,仁者乐山。大城市山水之间的房子,其实是可以对冲风险的。

          • 家园 帝都夏天是不怕缺水的

            都好几年了,都看到大海了。

          • 家园 文革化不是拉美化

            对付存钱的华人,是把积蓄刷光,而对于不存钱的拉美人,是让他们还高额的利息。人种不同,对策不同,结果一样。

            股灾对拉丁裔影响不大,因为本来就没积蓄买股票,老中就完了。

            所以,拿巴西的例子,对中国不合适。

            greedy idiot是世界最大的问题,中国人更是前者,而拉美人更是后者。

    • 家园 楼市崩溃股市难道会独存?

      先生分析的不错。但最后一段不敢苟同。

      先生说:

      最近发现一个现象,以上海为例,500万的房子,租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在,500万的年回报率最保守是5%,也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了,用投资收入租房子,马上可以大幅度的改善自己的居住环境,还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子,普遍入住率不超过50%。房子,至少上海的房子真的是在踩钢丝,只是不知道这个钢丝还能踩多久?

      房屋租赁回报率低是因为股市回报率高。但是如果股市一旦崩溃,那么游资撤出时要找避风港,则储蓄和房市就成为首选。这在一定时间内反而会将房市推向更高。而一旦房市漰溃,股市并不能独存,盖大量资金在房市漰溃中化水,无法反馈股市的缘故。这在美国上一个小危机周期(02-09)中表现得非常明显。

    • 家园 呵呵

      500万换招商银行能换50万股,按每股2元的利润,一年能赚100万。按十股分红5元,能分红25万,如果遇上牛市,招商银行涨到20元一股,500万还有可能变1000万。

    • 家园 美联储加息

      涨跌往往涨过头和跌过界,中国作为平衡力量出现,时间点无法预测。

      美元的升值将持续,以美联储加息达到小高峰,届时可以买点金银藏柜底。

      大宗商品价格继续下跌,资源出口国嗷嗷叫,作为负责任的大国,中国适时加快城镇化建设,签下几笔长期合同,资源价格止跌回稳。

      房地产作为固定资产回归固定本色,会保持账面上不跌失去流动性都没有投资价值了。

    • 家园 最坚硬的泡沫

      楼市主要是政治问题,经济问题是次要的,是最坚硬的泡沫,最坚硬是因为政治,泡沫是因为经济。

      例如香港,董建华曾经提出八万套的计划,结果被撵下了台,现在大约每年的需求在三万套以上,但每年却只提供不到两万套,房价不涨才怪。

      例如北京杭州,最开始连镇都能卖地,区县更是争着卖,后来撤县设区,卖地的权限上收,土地拍卖造成了供应的垄断,房价不涨才怪。

      中国的权富,大多与房地产相关,要么依靠土地财政贪腐,要么有很多套住房,要么以实业的名义到处圈地,看看中国到处空置的楼房,闲置的厂房,和荒芜的各种建设用地和开发区,就是知道这不是一个人在战斗,而是一个阶级在战斗。

      天津也开始限购汽车购买了,可以说,发展大城市,既不利于生产,也不利于消费,但为什么不大力发展东部沿海的小城市,多建城铁和高速,形成城市群,人口不再向大城市集中,大城市的房价,也就缺少了支持,这主要是官大一级压死人,财富随着权力走。

      房子,代表着城乡的鸿沟,贫富的鸿沟,区域的鸿沟,在这条鸿沟的两边,是利益严重对立的两群人。

      其他发展中国家更惨,因为土地私有制,土地被少数人掌控,更加的囤积居奇,相对而言,中国的土地财政已经好太多了。

      房子首先是政治问题,然后是金融问题,最后才是普通经济问题,在发展中国家主要是政治问题,在发达国家主要是金融问题。

      房价的结构如权力机构一样,呈现金字塔型,是极其稳定的,只有缺少实业支撑的地方,资源性城市,以及投机过度的地方,会局部崩溃,但很难影响整体,因为中国楼市的金融杠杆比例并不高,又与各种权利挂钩。

      通宝推:Rusher,jboyin,
      • 家园 是的。这一切归根结底的原因就在于:人类所有的财富

        都最终来自于土地。

        所以只要土地不是私有所有制,那么整个社会体系就从根子上不存在私有制。

        但是土地又是一个国家所有财富的两个最终来源之一(另外一个是人),那么谁来使用,控制,评估,发展,这个最终的财富根源呢?只能是政权的代表了。

        因为只有政权,决定了另外一项财富的最终来源的使用,控制,评估,发展。。。这就是国籍(户口)控制和边防控制。

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        归根结底的问题是:是资本控制社会,还是社会控制资本。这才是资本主义和社会主义的区别。

        在现代之前,这个问题就是,是皇权控制土地,还是土地的拥有者控制皇权。这才是封(土)建(国)主义和郡县皇权主义的区别。

        • 家园 这个不太明白

          好像香港的土地绝大部分也都是属于特区政府的,那就是说,香港也几乎不存在私有制了?

          • 家园 另外,从根子上私有制是不存在的,和现实中存在私有制是统一

            这就是说,叫什么社会主义资本主义其实不重要。重要的是:私有制是否真的有保障。

            拿香港来说,1,没有枪杆子。2,没有土地所有权。那么,所有的一切,都随时在香港政府的控制之下。

            这是一个基本事实。

            虽然我们承诺,香港搞资本主义,不搞社会主义。。。哈哈

          • 家园 不然,忘了说一句

            那就是国家宪法(或基本法)是否允许土地所有权自由买卖。

            那中国来说,那是不允许的。因为中华人民共和国宪法规定,城市土地为国家所有,农村土地为集体所有。

            这就断了土地所有地自由买卖的可能。

            这也就是所谓土地使用权买卖的由来。而各位已经买房及将要买房或者是别墅或者是公寓楼的,可否清楚,70年产权的由来,就是在这里。

            同样,79年开始的农村大包干,或者说土地承包制,都是有期限的。而这个期限,也就是源自于宪法关于土地所有权的规定。

            回到香港,我不清楚是否香港政府拥有大部分香港的土地。但是有一条,香港基本法规定:

            第 七 條

            香 港 特 別 行 政 區 境 內 的 土 地 和 自 然 資 源 屬 於 國 家 所 有 , 由 香 港 特 別 行 政 區 政 府 負 責 管 理 、 使 用 、 開 發 、 出 租 或 批 給 個 人 、 法 人 或 團 體 使 用 或 開 發 , 其 收 入 全 歸 香 港 特 別 行 政 區 政 府 支 配 。

            第 二 節 土 地 契 約

            第 一 百 二 十 條

            香 港 特 別 行 政 區 成 立 以 前 已 批 出 、 決 定 , 或 續 期 超 越 一 九 九 七 年 六 月 三 十 日 年 期 的 所 有 土 地 契 約 有 關 的 一 切 權 利 , 均 按 香 港 特 別 行 政 區 的 法 律 繼 續 予 以 承 認 和 保 護 。

            第 一 百 二 十 一 條

            從 一 九 八 五 年 五 月 二 十 七 日 至 一 九 九 七 年 六 月 三 十 日 期 間 批 出 的 , 或 沒 有 續 期 權 利 而 獲 得 續 期 的 , 超 出 一 九 九 七 年 六 月 三 十 日 年 期 而 不 超 過 二 零 四 七 年 六 月 三 十 日 的 一 切 土 地 契 約 , 承 租 人 從 一 九 九 七 年 七 月 一 日 起 不 補 地 價 , 但 需 每 年 繳 納 相 當 於 當 該 日 土 地 應 課 差 餉 租 值 百 分 之 三 的 租 金 。 此 後 , 隨 應 課 差 餉 租 值 的 改 變 而 調 整 租 金 。

            第 一 百 二 十 二 條

            原 舊 批 約 地 段 、 鄉 村 屋 地 、 丁 屋 地 和 類 似 的 農 村 土 地 , 如 該 土 地 在 一 九 八 四 年 六 月 三 十 日 的 承 租 人 , 或 在 該 日 以 後 批 出 的 丁 屋 地 承 租 人 , 其 父 系 為 一 八 九 八 年 在 香 港 的 原 有 鄉 村 居 民 , 只 要 該 土 地 的 承 租 人 仍 為 該 人 或 其 合 法 父 系 繼 承 人 , 原 定 租 金 維 持 不 變 。

            从这里可以看出,香港的私有制,哼哼,本质上的确是不存在的。怪不得香港一定要驻军。

            顺带说一句,澳门基本法和香港基本法可以作一个对比:

            第七条 澳门特别行政区境内的土地和自然资源,除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外,属于国家所有,由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发,其收入全部归澳门特别行政区政府支配。

            在澳门,是有私人所有的土地的,而香港却没有。很有意思。

        • 家园 财富创造与财富转移

          财富创造是经济问题,财富转移是政治问题,中国现在的有钱人,有多少财富是自己创造的。

          国企都可以私有化,生产性土地也可私有化,但资产性土地绝不能私有化,现在的中国,恰恰最重要的资产性土地变相私有化了,尽管这部分土地很少,并且有五十年或七十的期限,但已经动了国家稳定与发展的根本。

          中国现在需要第二次土改,只要将城市的建设用地,平均分配,没房子的只要付建设费用就行了,农村的生产土地,可以私有化,但这是绝无可能的。

          有人很是恐惧文革,如果再来一次文革,只针对城市的房产和建设用地,能实现第二次土改,那么俺坚决支持,尽管俺现在的条件,很可能啥也分不到。

          改革开放以来,甚至建国以来,土地财政和房地产政策,是最坏的政策,这个问题能不能解决,将决定中国的未来。

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