主题：楼市马后炮兼分析和猜测 -- 曾自洲

中国的楼市或是房市是挑动人的话题。中国的新三座大山，医疗，教育，房子，其中医疗和教育都在逐渐缓解，而楼市却越长越高，似乎永无尽头了。

医疗通过新医保，医药分离等等，应该是在逐渐缓解。教育，现在大学的收费差不多20年不动了，以前的所谓私立学校的学费也有十年不动了，随着人们的工资增加，当年那些高不可攀的学费，现在也显得没有那么可望而不可即了。只有房价是个例外。

过去十几年，房价的上涨主要有几大动力：

1 首先是中国人均收入的增长，这是房价上涨的最根本的基础。2000年，人均收入大概在800美元左右，2012年，人均收入大概在4500美元左右。同时中国的人均收入的增长并不是由房地产带动的，而是通过中国的工业化带动而来的。

2 美国自2001年纳斯达克泡沫破裂以来，除了中间短暂的紧缩导致次贷破产以外，一直都执行货币宽松政策，造成世界范围的美元泛滥，显著特点就是黄金从300美元/盎司最高涨到1900美元/盎司，石油从20美元/桶最高涨到150美元/桶。

3 中国为了保证汇率的稳定实施的是强制结汇制度，结果就是有多少美元进来就要印多少人民币。在美元泛滥的大背景下，造成人民币也不得不泛滥，中国政府急需一个货币收纳器，从事后结果看，房地产承担了这个光荣艰巨的任务。

4 地方政府需要用地价做抵押，来进行城市建设，对维持和推高地价有主观故意的动机。

至于啥丈母娘经济，中国传统观念都是经济大潮中的小浪花，能锦上添花，不能雪中送炭，力挽狂澜。

现在这四大支柱的趋势是这样的：

1 中国人均收入还有20年好涨，暂时看不到停止的迹象。

2 美国的QE有结束的趋势，具体原因不太清楚，现在是清楚的不说，不清楚的乱说。以宋鸿兵的说法是美国的债券回购市场要出问题，他说的东西，分开来的汉字我认识，合在一起就完全不明白了。不过反正美国在缩减QE，具体操作看美联储的了。

3 中国正在走自由兑换之路，换句话就是中国正在一点点的放弃掉强制结汇制度，最终的结果就是人民币和美元脱钩，也就是说美元的泛滥不再必然导致人民币的泛滥了。

4 中国一线城市的土地越来越紧张，地方政府通过推高地价来筹措城市建设资金的方法会越来越困难，或者说地方政府要换个方法筹措资金了。

从这几个条件看，房价的四大支柱有三个要出颠覆性的问题，只有人均收入的增长可以依靠。似乎好像，中国房地产市场要掉头向下进行调整了。不过有人均收入顶着，估计最终会涨回来了。

最近发现一个现象，以上海为例，500万的房子，租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在，500万的年回报率最保守是5%，也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了，用投资收入租房子，马上可以大幅度的改善自己的居住环境，还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子，普遍入住率不超过50%。房子，至少上海的房子真的是在踩钢丝，只是不知道这个钢丝还能踩多久？

难度很大，但是必由之路。

房产税不会减轻买房的压力，但是对于财政和金融来说无比重要。如果房产税成功，中国未来10年到15年的经济之路就没有什么了不起的障碍了。

但是难度确实大，需要极高的政治智慧和技巧。

楼市主要是政治问题，经济问题是次要的，是最坚硬的泡沫，最坚硬是因为政治，泡沫是因为经济。

例如香港，董建华曾经提出八万套的计划，结果被撵下了台，现在大约每年的需求在三万套以上，但每年却只提供不到两万套，房价不涨才怪。

例如北京杭州，最开始连镇都能卖地，区县更是争着卖，后来撤县设区，卖地的权限上收，土地拍卖造成了供应的垄断，房价不涨才怪。

中国的权富，大多与房地产相关，要么依靠土地财政贪腐，要么有很多套住房，要么以实业的名义到处圈地，看看中国到处空置的楼房，闲置的厂房，和荒芜的各种建设用地和开发区，就是知道这不是一个人在战斗，而是一个阶级在战斗。

天津也开始限购汽车购买了，可以说，发展大城市，既不利于生产，也不利于消费，但为什么不大力发展东部沿海的小城市，多建城铁和高速，形成城市群，人口不再向大城市集中，大城市的房价，也就缺少了支持，这主要是官大一级压死人，财富随着权力走。

房子，代表着城乡的鸿沟，贫富的鸿沟，区域的鸿沟，在这条鸿沟的两边，是利益严重对立的两群人。

其他发展中国家更惨，因为土地私有制，土地被少数人掌控，更加的囤积居奇，相对而言，中国的土地财政已经好太多了。

房子首先是政治问题，然后是金融问题，最后才是普通经济问题，在发展中国家主要是政治问题，在发达国家主要是金融问题。

房价的结构如权力机构一样，呈现金字塔型，是极其稳定的，只有缺少实业支撑的地方，资源性城市，以及投机过度的地方，会局部崩溃，但很难影响整体，因为中国楼市的金融杠杆比例并不高，又与各种权利挂钩。

涨跌往往涨过头和跌过界，中国作为平衡力量出现，时间点无法预测。

美元的升值将持续，以美联储加息达到小高峰，届时可以买点金银藏柜底。

大宗商品价格继续下跌，资源出口国嗷嗷叫，作为负责任的大国，中国适时加快城镇化建设，签下几笔长期合同，资源价格止跌回稳。

房地产作为固定资产回归固定本色，会保持账面上不跌失去流动性都没有投资价值了。

500万换招商银行能换50万股，按每股2元的利润，一年能赚100万。按十股分红5元，能分红25万，如果遇上牛市，招商银行涨到20元一股，500万还有可能变1000万。

先生分析的不错。但最后一段不敢苟同。

先生说：

房屋租赁回报率低是因为股市回报率高。但是如果股市一旦崩溃，那么游资撤出时要找避风港，则储蓄和房市就成为首选。这在一定时间内反而会将房市推向更高。而一旦房市漰溃，股市并不能独存，盖大量资金在房市漰溃中化水，无法反馈股市的缘故。这在美国上一个小危机周期（02-09)中表现得非常明显。

俺现在住的房子，楼上，楼下，对门，没装修，没人住，这是08年就开始入住的房子，周围500米左右，有十多趟公交车。

俺去装天然气，说住不上一半，不给装，tmd什么时候才能住上一半呀，出租出去也行呀，可房主都不差钱，如果租出去，担心成了真正的二手房，卖不出好价钱，或是将来准备留给自己住吧，搞的俺现在只能用电做饭。

空置的房子，有多少是贷款买的？

没钱的，造成刚需，有钱的，造成刚空，那都是钢钢的，能不硬嘛！

房子又不是大白菜，即使空上几十年，拆了再建更高的，好地段也会赚上一大笔。

都最终来自于土地。

所以只要土地不是私有所有制，那么整个社会体系就从根子上不存在私有制。

但是土地又是一个国家所有财富的两个最终来源之一（另外一个是人），那么谁来使用，控制，评估，发展，这个最终的财富根源呢？只能是政权的代表了。

因为只有政权，决定了另外一项财富的最终来源的使用，控制，评估，发展。。。这就是国籍（户口）控制和边防控制。

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归根结底的问题是：是资本控制社会，还是社会控制资本。这才是资本主义和社会主义的区别。

在现代之前，这个问题就是，是皇权控制土地，还是土地的拥有者控制皇权。这才是封（土）建（国）主义和郡县皇权主义的区别。

财富创造是经济问题，财富转移是政治问题，中国现在的有钱人，有多少财富是自己创造的。

国企都可以私有化，生产性土地也可私有化，但资产性土地绝不能私有化，现在的中国，恰恰最重要的资产性土地变相私有化了，尽管这部分土地很少，并且有五十年或七十的期限，但已经动了国家稳定与发展的根本。

中国现在需要第二次土改，只要将城市的建设用地，平均分配，没房子的只要付建设费用就行了，农村的生产土地，可以私有化，但这是绝无可能的。

有人很是恐惧文革，如果再来一次文革，只针对城市的房产和建设用地，能实现第二次土改，那么俺坚决支持，尽管俺现在的条件，很可能啥也分不到。

改革开放以来，甚至建国以来，土地财政和房地产政策，是最坏的政策，这个问题能不能解决，将决定中国的未来。

如题。

你的问题究竟是什么？前面已经有过哪些解决方案？你的新方案是什么？为什么他会比其他的方案更好？更好的代价又是什么？还有什么问题在你的方案里边没有被解决留待以后？

请用上面的思维逻辑来组织你的语言好么？

进入工业社会，真正应该反对的私有制，就是资产性私有制，这个概念是俺自己创造出来的，与生产性私有制互相对应。

主要就是，房子，只可用于居住，生产，养殖等生活生产用途，不能用于投资，或尽可能限制用于投资。

逻辑这种东西，其实就如泛宗教，人与人是有区别的，俺的一套东西，主要是基于自创的一套哲学而产生的，自己觉得理所当然的语言，别人很可能不能理解。

体制壁垒，房产鸿沟，意识形态分裂，在俺看来，是现在中国的三大罪恶之源，分别代表政治权利，经济财富，文化思想。

如果愿意，可以看看俺以前写的东西，不然，就算是各说各话吧。

如题。