主题：下半场开踢 -- 方平
家园 老黄是收着说了 近年来看老黄说的东西，总是在指一些面向光明的方向，比如曾经说供给侧结构性改革说得那么的前景可期，比如希望互联网巨头从消费互联网转向产业互联网。但另一种感觉，是一种事情没有如自己设想发展之后的失落，在失落情感下强打精神的感觉。
最近对于楼市的这段话，感觉也是收着说了，人家问的是“房地产有没有触底”，老黄“答非所问”，说了一段怎么救市的逻辑，结果这一段还在网上火了，火的原因甚至不是他的观点有多震惊，而是他随口提出来的数据就非常吓人。
个人觉得，他这段话是借题发挥了一下，特地强调了“救市没有道德问题”，就是在温和地警告：到时候不得不救市了。
如果试图从这段话找到经济的底，那可能不靠谱。
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再回过头来想一想，老黄是那种捅出篓子再去救市的性格吗？显然不是，他尤其是反对房地产泡沫化。全国房价都在涨的时候，重庆在他治理下，房价不涨。所以现在他为砸钱救楼市站台，估计也充满了无奈。
老黄是老干部，说话得跟中央保持一致，实际的情况恐怕还要糟糕不少。毕竟把债务转移给政府，顶多算是避免下坠，和新增长还八竿子打不着。
家园 正好前几天跟人聊起来说法拍房数量暴涨可能引发房产价格的进一步 下跌
但是，从今年也就是自2024年开始，法拍房有一个集中出清的过程。今年到明年，法拍房会从去年的60万套每年会激增到430万套。
好奇这个数据是从哪来估的。
对比2019年之前的房地产销售一度的18亿平米每年的峰值，房价回到2015年水平对应的是年销售 12亿平米水平。
我现在看到好几个自媒体和一些分析人士预测，都说，国内房地产的实际需求（也就是因为结婚、生子、上学及其他实际入住需要，而必须要买房子的。与之对应的非实际需求，也就是投资、投机性需求）应该在8-12亿平/年左右，这里面各方预测还是有些差距（8亿平或12亿平，差距就是50%）的。
统计局的数据显示，2023年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。单看全年貌似这数据也还行，但是如果把2023分成上半年和下半年来看，下半年数据在各种政策加成+金九银十来看，就实在有点难看了，房地产骤冷也是下半年开启的。按这个数据来说，2024如果维持2023下半年的势头，全年12亿平就不要想了，能有10亿平就不错了，对应黄奇帆的演讲的话
房价回到2015年水平对应的是年销售 12亿平米水平。然后如果我没记错，黄奇帆主张是到这个阶段供需水平基本平衡，也能保证银行抵押资产的安全。
那么2024供需平衡是不可能的，如果没有大的刺激动作，房价不可能维持2015年的水平而是会跌破2015年的水平。
通宝推：桥上,家园 未来就跟欧日一样主要是二手房交易吧 不是说房子已经过剩了么，那每年商品房销售面积多少万平方米慢慢地跟开发商没什么关系了吧？
刚需结婚买房也不用这么矫情只买新房吧？都被惯成这样了？
家园 我的看法跟你有点不一样，我认为国内新房起码还有10多年乃至 20年的好日子。当然，前提是价格要降下来。
大部分存量房产（二手房）有两个典型问题：质量不高，配套有限。特别是2012年前的存量房。
近来看了不少二手房，发现2012年前的房子普遍很粗糙，到现在（10年以上）去看，会有各种老破旧的感觉，当然这跟小区的物业维护有有大关系，但是吧，我就没见过业主说物业好话的，业主与物业各种冲突的倒是普遍现象。那个时候的小区，绿化、楼间距都是问题，小区环境也差强人意，跟城区外围新修的小区完全不能比。
也是得益余这20年来国内基建的突飞猛进，许多10年前的城市规划，现在看已经完全落伍了。譬如我关注城区的三环路，15年前按五车道规划的，当时我们普遍认为修那么宽简直是浪费，现在再看完全就是堵成狗了，上下班路上就是在蠕动。对应于房产，就是三环（或者说四环）以内的房子，车位紧张的要死，许多城区二手房根本卖不动，虽然商业生活配套还行，但是出行难啊，住在里面如果工作地很远，基本就被困死了。
就从这个意义上来说，只要坚持“房住不炒”，挤出投资需求，让房价切实降下来，那么高质量新房的需求还是很明显的。从市中心换到新城区（普遍的，新城区的整体规划会更科学合理），居住质量会明显提升，不止是房子更大了，小区更美了，周边环境、出行、商业配套、教育医疗，也都更先进了。譬如老城区的中心医院和中医院，都在新城区开新院，开了新院后，主体部分慢慢就都转到新院了（没办法，老城区停车难，空间逼仄，院区老化等等……），而教育集团化让老城区的学校也在新城区开新校区，某个新校区，成立才三年教育质量排名就冲进了全市前五（跟朋友讨论也觉得正常，那个学校附近小区普遍认为是高素质人群集中区，该学区的生源质量就不可能差，而生源才是教育质量最大的保障）。
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另外，房产分析还是非常讲究具体地点的。
一线城市核心区域，新城区，与边缘城区；以及二线城市的不同区域，乃至三四线城市的不同区域，完全就是两回事。
但有一点得说明：需求并不都是“有效”的，一线城市【有效需求】的多少取决于【房价本身】。譬如很多人说一线城市仍然供不应求，我认为需要加限定词，实际是一线城市在目前【高房价】的前提下，是供大于求的。以至于一线城市也有降价空间，而【降价】会明显增多【有效需求】，最终会达成平衡。
通宝推：桥上,秦波仁者,南门桥,家园 国内好多奇葩房型 最近装了个安居客到处瞎逛，我发现在10年房龄内的房子里，3年内的新房次新房都还好，超过5年的二手房真是好多奇葩的不得了的房型，什么厨房拐弯带胡同包住厕所，客厅餐厅间是坡道，层高极矮的跃层等等。重点是改都没法改，真不知道他们当初是脑子进了什么屎才盖出来、卖出去的。
这种房子，盖成10年后就会被淘汰，不跌到地板价天理难容，早拆早超生。
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家园 温州炒房团 不知道大家对温州炒房团还有没有印象？温州炒房团横扫天下的那个年代，啥房子卖不出去？房型有意义么户型豪无意义，本子，本子才有意义。
质量也没有意义。2000年代的商品房，用那个住建部副部长的话来说，就是建筑标准设计年限50年，实际上20年。
有人形容股市：就是一包狗屎在那转手买卖炒高炒低，谁让你把包给拆开？有些房子就是那些狗屎，谁让你真去住？
- 复 国内好多奇葩房型
家园 好象这种房形一般都是商住房 50年产权的那种，开发商为了增加售房面积，把角角落落都利用起来组成一个房形出售，因为是利用边角组成的房子，固房形千奇百怪。
- 复 国内好多奇葩房型
家园 这种奇葩房型是不是跟送外卖 送外卖三年赚一百万那么罕见啊，如果是方方正正的地块为啥要设计奇葩房型，我没有见过。。。当然，跟你一样在抖音上看到过，那里奇人异事太多了😅😅😅
- 复 国内好多奇葩房型
家园 哈哈哈，对头，很多奇葩户型 二手中介群里，分享过几个奇葩户型，然后我有个朋友截图发给我观赏，我要被笑死了（诸位有兴趣，可以google或百度【奇葩户型】）。
连中介都在吐槽，说这楼当初怎么卖出去的，业主是脑子进水了还是咋地。
家园 老房也需要更新吧，房屋寿命七十年？一百年？ 另外？房屋有些地方可能过剩，好比鹤岗，也有不少地方不过剩，好比上京深。